不久前发布的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将从2025年9月15日开始实施。北京房地产中介行业协会的秘书长赵庆祥在接受中新社记者采访时指出，这标志着我国住房租赁行业迎来了首部行政法规。
我国住房市场长期存在偏重购房而忽视租赁的现象，导致租赁市场发展较为缓慢。如今，随着房地产市场步入存量阶段，租赁住房在盘活现有房源、满足新迁入市民及青年等群体的住房需求方面，其重要性愈发显现。尤其是在人口持续净流入的一二线城市，租赁住房已经成为众多居民的主要居住方式之一。
《中国人口普查年鉴-2020》由国家统计局发布，其数据显示，在2020年，我国城市家庭中，选择租房的家庭比例超过了四分之一。在人口流入量较大的省份中，租房家庭的比例相对较高，具体来看，广东省的城市家庭租房比例超过了55%，而福建省和浙江省的比例超过了40%，上海市和北京市的比例则超过了35%。
赵庆祥指出，实际上，《条例》中的相关规定在主要城市已有实施经验。此次将相关规定提升至行政法规级别，无疑将大幅提升全国住房租赁行业的规范化水平。业界普遍预计，未来住房租赁市场有望迎来三大发展良机。
其一，稳定住房租赁关系，激励投资。
中国租房市场虽然规模庞大，却存在诸多不规范之处。广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，租赁行业存在诸多问题。这些问题包括：房源不符合规定（如室内设施不全、甲醛含量超标、违规隔断、非住宅违法出租等）；出租者的行为不规范（如二房东携款潜逃、房东频繁提高租金等）。
上述问题直接引发了租赁关系的波动，使得租期普遍偏短。李宇嘉指出，这种情况对租赁双方都带来了挑战：对于出租方来说，它增加了运营成本，降低了盈利预期和积极性，不利于住房租赁的规模化发展；而对于承租方来说，不稳定不仅影响了居住体验，还可能迫使他们在其他消费领域减少支出。
《条例》的目的是建立稳固的租赁联系，对房东、租客、租赁公司以及中介机构等市场参与者的行为准则做了详细规定。李宇嘉指出，这样的规定有助于提振市场信心，稳固预期，进而提高人们的租房意愿。而且，稳定的租赁资金流将促使包括房地产开发商在内的各类市场主体增加对住房租赁领域的投资力度。对房地产业整体来说，这一举措将促使行业实现转型——即从新增开发模式转变为现有资产运营模式，同时对于打造房地产发展的新格局、促进不动产投资信托基金（REITs）的发行等方面均具有正向影响。
其二，盘活存量资产，改造后用于出租。
《条例》明确指出，我国倡导居民家庭将自有的房产出租，同时扶持企业对陈旧厂房、商业办公楼、自有的商品住宅等进行翻新利用，以租赁形式投入市场，通过多样化途径扩充租赁住房的供应。
安居客研究院院长张波指出，未来关键机遇在于激活现有资产，《条例》鼓励企业对上述存量资产进行改造以用于出租。开发商或许可将库存中的住宅、酒店、办公楼等转型为租赁公寓，并借助“整租运营”等策略，确保稳定的现金流收入。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，在过去的两年里，伴随着存量商品房去库存政策的逐步实施，一些城市在“非居改租”即非居住用途的存量房屋改造为租赁住房方面取得了一定的成效。这一举措不仅有助于增加租赁住房的供应量，而且还能有效激活企业手中低效的存量资产。值得注意的是，目前“非居改租”项目在改造过程中存在成本偏高、土地性质或物业用途变更不易、消防审批困难等问题，而后续的相关配套政策还需进一步优化和提升。
其三，一批专业化的住房租赁企业有望诞生。
《条例》对租赁企业给予了较多关注。然而，与发达国家相比，我国住房租赁行业的机构化程度尚不高。根据中指研究院的监测数据，截至2025年6月，全国排名前30位的住房租赁企业总共开设了135.9万间房源，这一数字在整体市场中占比仍然不大。曹晶晶指出，根据市场化和专业化的政策指引，我国长租公寓行业尚存在广阔的发展潜力。积极促进专业住房租赁企业的成长，有利于提高住房租赁产品的质量和服务水平。
安居客发布的58数据显示，2025年上半年，主要城市的租金与房价比例上升至2.17%。在此期间，核心城市的优质租赁资产投资回报率几乎与五年期定期存款利率持平，这一现象吸引了大量长期资本的注入。张波分析指出，在接下来的五年里，那些能够有效整合政策资源、优化融资结构以及提高运营效率的企业，很可能会成为市场中的主导力量。
业内专家预测，未来可能会涌现出一批专注于住房租赁领域的专业公司，甚至可能出现一些实力雄厚的领军企业。
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