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成都现今的房产市场呈现出三级分化的态势。其中一类是核心资产，它要么处于止跌横盘的状态，要么有小幅上涨的情况，并且补涨的迹象已经开始显现。这类资产深受大环境的影响，同时也是市场的风向标，时刻都被人们所关注。
第二类是优质产品，它们的表现各不相同。其涨跌幅取决于之前的价格泡沫大小。例如北门的几个改善楼盘，它们的涨跌就很小，因为没有大涨过，所以自然也不会大跌。而以天新为代表的新开发区域以及次新盘，往往入市价格偏高，所以止跌压力比较大。
第三类小区完全丧失流动性，集中在五城区。这类小区只有居住价值，一年仅成交几套，探讨其涨跌意义不大，成交数据与真实市场情况有较大偏离。
2024 年成都新房市场呈现高改化趋势。成交的主力面积段是 120 到 144 平方米。成交的主力总价段在 200 万到 300 万之间。其中，建面 180 平方米以上的新房供应总量大概是 255 万立方米，成交总量大约是 258 万立方米，这些新房成为成都新房市场成交的次主力。
二手房成为首置和首改家庭的主要阵地：2024 年大成都的二手房成交主力面积段是 90㎡以内。成交次主力面积段为 90 - 120㎡。建面 120㎡以内中小户型的成交套数占比超过八成。这表明在成都购买二手房市场的家庭，其主要住房需求是首次置业或者首次改善。
大约是广州与深圳单月二手房成交总量的 1.65 倍
成都二手房成交量能够领先于其他城市。一方面，卖旧买新的置换群体在逐渐增多。这使得二手房的挂牌量持续提升。
成都对四川川内具有天然的人口吸附能力。成都的城市首位度在全国位居第四。成都一城的 GDP 占全省的 36.7%。这个比例仅低于银川、西宁、长春三市。
其二，成都的人口流入在全国处于中上水平。已知成都已经拥有超过 2100 万的常住城市人口，从这个角度来看，这个数据是很突出的。
第三，新房的供应量大幅度减少。购房者的购买力开始转向二手市场。尤其对于总价在 400 万以内的这部分需求而言，主城的新房供应量正在不断减少。
2025 年成都房产走势预测如下：5+2 区域在全年仅卖出 31 宗地。新房库存已到极限。多个 200㎡+的户型被曝光。大户型将成为明年新房供应的主要类型。
湖居红盘解密NO.1
主城门槛价买一线湖居房 首置人群重点关注
北湖云湾，第一层“湖居红盘”属性，就在于其可贵的性价比。
关注今年土拍市场的人会发现，成都楼市突破 3 万元/㎡这件事已成定局。去年我们还在探讨在主城 200 万能买哪里，今年就直接跳到 350 万能买哪里了。如今，你要是还想购买总价 200 万以下的新房，那可真不容易。
2023年清水限价破3w土地详情一览表
（数据来源成都首轮土拍信息）
主城的新房门槛价已经涨到 300 万以上了。更不要说那些霸占着塔尖资源的一线湖居产品。
主城湖居资源稀缺，有目共睹。
一代湖居的“传奇”是浣花溪，其二手房挂牌价快要达到 10 万，而且货源很是紧俏；城南担当门面的是锦城湖，临湖的二手墅区单价从 8 万开始；二环的老牌资格湖是东湖，新房高层的门槛是 500w，直接就 3 倍熔断了。
二圈层的怡心湖今年土地清水限价已破 3 万元/㎡。由此可以想象湖居房是很珍贵的。
成都主城区最大的生态湖区是北湖生态公园，它约有 1198 亩。这个面积远超 2 个东湖公园（约 420 亩）的大小，也远超 2 个浣花溪公园（约 485 亩）的大小。北湖拥有无可复制的湖滨资源，将其牢牢掌控。
北湖生态公园里直接长着的住宅就更不必说了！因此，北湖云湾作为总价 300 万级的主城一线湖居房，首批次开盘就售罄也就不足为奇了。
NORTH LAKE
湖居红盘解密NO.2
一线瞰湖视角 最近处离湖岸线仅约65米
北湖云湾，其第二层具有“湖居红盘”的属性，这种属性展现的是项目拥有无与伦比的瞰湖视角。
北湖云湾距离北湖核芯湖区很近。大概在 3F 及 3F 以上的高度，就能够在家中俯瞰北湖。
对外而言，北湖云湾的小区通过 2 座景观廊桥与公园直接相连，将湖居生态无界串联起来，切实做到了“长在公园的房子”。该项目建筑红线距离湖面最近处约 65 米，能私享约 600 米的一线湖岸风景线，抢占了北湖超一线的资源中心，拥有最为绝佳的湖居视野。
北湖云湾在内部方面，总占地面积约为 126 亩。它构建了这样的规划布局：有一个约 2 万㎡的未来社区活动中心；有一条约 7900㎡的独栋式公园滨湖商业；有一个低密高品质住区；还有一个约 2.25 万㎡的创意产业驱动平台。
其中，高品质住宅组团处于项目的中部核心区。它被分为南北两个地块。该组团的容积率仅约为 1.5。它由 20 栋全板式洋房组成，采用小围合式布局。整个组团仅有 526 户。
这些优势使得项目的部分房源能够拥有一线瞰湖的视角。
此外，住宅用地还被抬高2米。
项目住宅整体呈南北朝向。西侧临湖方向的居住用地全部被释放出来。它临湖而建，减少了商业的遮挡，营造出推窗便可看见的一线瞰湖景致。因为北湖云湾处在北湖生态公园东侧，所以西侧 3F 以上房源的业主，能够直接在家中纵览北湖，把景色全部收入眼底。
项目从一开始设计时，就努力要打造出“北湖最美天际线”。二批次有加推南地块的 2 号楼、6 号楼、7 号楼。这些楼有着超约 0.3 的窗墙比，还有精工铝板立面，能够构建出多层立面美学，极具艺术感。
对外方面是“无界相连公园廊桥+离湖最近仅约 65 米”；对内方面是“约 2 米的抬高基地+1.5 容积率低密临湖布局”……这些都在为能够一线瞰湖而做准备。
NORTH LAKE
湖居红盘解密NO.3
360°全智能高端住宅 环幕景观阳台+星级归家生活
新能源的概念如今全面渗透进了我们的生活。对于住宅来说，凭借生态作为基础，通过精工细节打造出来的绿色低碳建筑，能够营造出品质生态空间。
北湖云湾，其第三层具有“湖居红盘”的属性，这一属性就隐藏在其中。它瞄准未来的低碳方向，以创新的方式运用“垂直绿化+低碳节能材料”，并且结合“AI 全智能科技”，从而打造出现代生态生活社区。
项目本批次加推的户型建面约 121 - 168㎡，属于改善户型。所有住宅依托【未来云】智能数据体系，能够实现从居家到社区，再到休闲的全维智能体验。
家中设有超 20 处人性化细节，包括一键开关、人脸通行、智能梯控等。业主无需携带卡、钥匙或手机，即可在社区内畅行无阻，360°地便捷了业主的生活。
在精装配置方面，公区采用星级酒店式风格，营造出尊贵的归家生活氛围；地上有入户大堂，呈现出现代典雅的气质；地下室车库也有入户大堂，显得畅阔透亮；标准层的电梯间十分奢阔，设计上注重私密且考究。
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从户型设计方面来看，所有户型具备约 2 - 2.4 米的阳台进深，还有 270°的观景面，这些优势远超市面上同面积的产品。
具体来看，建面约121㎡的三房产品。
三室|两厅|双卫
有 270°环幕景观的阳台。这个阳台面宽约 5.4 米，进深约 2.1 米，面积约 11㎡。它可以解锁瞰湖的体验，也可以用于喝下午茶，还能进行跳操，同时也具备收纳功能，带来多重生活体验。
LDKB 实现一体化。它有一个约 32㎡的阔尺大方厅，这个大方厅能带来通透的采光；还有一个约 7.92㎡的宽绰厨房，这个厨房能够轻松容纳 3 人同时进行烹煮。当厨房的推拉门打开时，户型的尺度就会直接被拉满。
全明通透的舒居。主采光面约 12 米，使得套房式主卧明朗通透。休息空间约 22㎡，自带“L 型衣帽间+飘窗”，业主每天能伴着阳光醒来，迎接元气满满的一天。
超 9.8㎡的空间是可变的，能够根据业主的需求进行改造。这个空间可以成为爸爸的工作室，也可以成为妈妈的收纳室，还可以成为孩子的玩具间，或者成为爷爷的棋牌室等。
从户型设计方面来看，项目的尺度感营造得较为出色。它完全具备满足三口之家需求的能力。并且在当下的成都市场中，同面积段的产品里，它也展现出了极强的竞争力。
如果是多孩家庭或者三室同堂的家庭，建议去看看项目建面约 143㎡的四房。这个户型有双玄关，还有中西双厨，并且是方正的四房。这些优势使得它具备更强的居住功能性。
四室|两厅|双卫
双玄关设计。彰显尊贵归家仪式感的同时，也解锁更多归纳空间。
方厅格局大约为 34.5㎡。它能够轻松地容纳下四室同堂的生活空间。在客厅里，可以尽情享受家庭欢聚的时光。
有中西双厨的设计。它和其他户型的西厨岛台位置不一样，这个户型特意开辟出一块空间，把中厨和西厨的空间连接起来，整体呈 L 型布局。这样既能容纳更多家庭成员，又能方便同时进行中西餐的烹煮。
项目在生活功能场景设计方面表现良好。其环幕景观阳台进深约 2.4 米，在市面的同质产品里，是极为少见的。
除了上述那些户型之外，要是你期望能有更优良的俯瞰湖泊的视角，那么建议你去查看一下该项目的王牌户型，也就是建筑面积约 168㎡的四房。
四室|三厅|三卫
装修示意图
舒朗阳台和大方厅是相连的。如果根据需求将它们打通，就会带来约 54㎡的空间面积。这样能把大平层那种奢阔的尺度发挥到极致。
双套房设计。两间套房卧室都面向瞰湖中心，并且带有“明卫”“衣帽空间”以及“飘窗”。在室内就能够欣赏到一线湖景。
三卫设计。能够满足家庭成员日常的洗漱需求。在卫生间中设置了干湿分离的区域。这样的设计让卫生间显得明朗且整洁。
该户型整体上具有最佳的瞰湖视角，大部分房源在卧室能够看到湖，对于有瞰湖需求的人群来说，是相当不错的。
北湖云湾，其户型设计宽敞，达到阔尺标准。同时还有 360°的智能社区物业。这些因素使得它具备星级居住体验。它是由国企倾力打造的百亩大盘。这样的楼盘，你怎能不爱呢？
NORTH LAKE
湖居红盘解密NO.4
北湖未来公园社区 市级兑现下的湖居大城
最后，谈到北湖云湾，其作为“湖居红盘”所必须具备的属性，乃是高占地的区位。
项目所在地北湖片区因有后发优势，所以起点颇高，一开始就拿出了城市 TOP 级的规划，即北湖未来公园社区。
全城首批启动了 25 个未来公园社区。其中，北湖未来公园社区很特别。它既是未来公园社区，又是首批示范点位的“双首提”项目。同时，它还是今年推选的首批未来公园社区十大优秀案例之一。
关键在于，北湖未来公园社区在规划的最开始，就已经抢先提出了兑现的要求。北湖未来公园社区预计能够在 2 年的时间内完成生态景观的打造，并且在 3 年的时间内完成首期的全面建成并投入运营。
为此，市领导更是实地调研，亲临北湖，重视程度可见一斑。
目前，北湖未来公园社区有大约 20 个项目已开工，大约 9 个项目已竣工。奥雅北湖生态公园探险乐园，其面积约 110 亩，预计在今年 9 月底投入运营。北湖文化综合体项目，投资额约为 5.8 亿，预计于 2025 年建成。成都熊猫海洋世界，投资约 30 亿，预计在 2025 年元旦投入运营。这些国际文娱产业相继在该社区落地。
地铁 8 号线 2 期正在建设中，地铁 9 号线 2 期在规划中。秀水幼儿园就在家门口。石室中学北湖校区也在家门口。锦城北湖小学同样在家门口。约 6000㎡的北湖体育长廊也在家门口，这些都是高能级配套，在家门口即可享受。
今年 5 月，成华区与上海百联集团股份有限公司签订了战略合作协议。成都百联奥特莱斯广场计划在这儿进行建设。迭代兑现的北湖未来公园社区，和以前已经不一样了。
约 35 平方千米的熊猫旅游度假区，以及约 1198 亩的北湖生态公园，使它占据了“面向全球的超级经济 IP”，同时也占据了“成都环城生态区最大的绿楔”。
北湖云湾立于规划之上，它是首个引入北湖高端商业体的项目。该项目构建了 10 分钟步行湖居生活圈，约 5 万㎡的商业填补了整个北湖高端消费的空白。
具体而言，有大约 2 万㎡的生活服务型商业，它能够满足业主的日常生活需求；大约 7900㎡的网红滨湖商业街，会呈现出 24 小时的湖居烟火带；约 2.25 万㎡的创意产业驱动平台，能够实现“家门口办公”的生活……
项目商业体效果图
“优秀案例”享有耀目的头衔，全系资源被霸道占有。北湖云湾为北湖未来公园社区带来了重要的商业拼图，使得项目周边成为北湖未来极具烟火气的湖居大城。
让公园成为人们工作的场所，让公园成为人们学习的地方，让公园成为人们生活的空间，让公园成为人们消费的地方，让公园成为人们休闲的去处，使“在公园里工作、学习、生活、消费、休闲”的公园社区理想变为现实。
项目首开即罄,二批次载誉加推
北湖云湾首次开盘就全部售罄，这背后有着产品、区位以及性价比的高占位输出。而其作为湖居红盘的属性打造，也离不开有着强大实力的开发商。
项目开发商由成都兴城投资集团旗下的三大国企共同创建。其中，兴城人居参与其中；天府熊猫负责 35k㎡熊猫国际度假区（包含北湖未来公园社区）的开发运营；天府绿道则是约 133k㎡成都环城生态区的建设者。
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