想找靠谱实用的二手房信息？这几个避坑要点一定要记牢
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楼市 828 新政”落地之后，不少开发商是真的慌了。
周六我和那位搞房产开发的朋友谈完过后就在16号内参写了一篇《未来新房会涨价? 是的, 没错铁定涨》。
后来还想再约她, 更难了, 她总说公司会太多, 还接二连三有大调整, 重中之重是转回现金流, 银行那边又有新要求了。
新政还有一个确定性变化, 是未来新房会越发小众、走高端化, 做不出品质的话开放商就要死。
二手房会越来越主流，不断提供性价比，面向普通家庭。
01
最近很多人来问我，二手房到底能不能下手了。
照例先给结论。
买了不住，别下手
长期没成交的小区，别下手
要租售比低于百分之二, 同时又缺了稀缺性和流动性的话, 就暂且别动手。
再泼一盆冷水, 绝大多数房子的投资属性已然没无了。（别去抱有瞎想）。
不少人欢喜用“K型分化”来形容现下的楼市, 我更乐意用“我”。
上面那个小点, 是数量越来越少、总价越来越高、产品越来越好的新房市场, 服务极少部分高净值改善需求, 而且新房的迭代周期, 也在不断缩短, 今天还是人人追捧的豪宅标杆, 两三年之后, 就可能被实力更强的下一代新产品甩在身后。
下面那一长竖，才是真正庞大的市场——存量房和二手房。
绝大多数普通家庭的住房需求，最终都会回到这里。
02
基于近期成交，我有一个判断。
处于一线乃至新一线的城市, 二手房市场已经进入到相对稳定的状态, 大部分住宅基本完成了显著下跌后的调整过程。
眼下正在发生三种情况。
一种是炒房客没有完全出清，随时会继续补跌。
一种是炒房客尽数彻底出清, 前期大大超跌的小区行将开始修复。有人把这种情况理解成回暖反弹, 它的原有逻辑根本不对。
一种是房龄增加、产品落后带来的正常折旧。
当房价不再围绕炒作和情绪波动, 转而贴合真实居住价值运行的时候, 对于自住的人来说, 反倒是件好事, 心里踏实, 就敢买了。
03
过去几个月，我看了上百套二手房。
买房人越来越在意楼层、采光、住得舒不舒服。
大家比较认可的好房子都有一个共同特点，小区流动性好。
什么叫流动性？小区一直有人看，有人买，市场认知比较统一。
我这方法是拉近三个月的成交、带看和挂牌的数剧, 看去化的真实速度。再比照过往六个月与一年的成交变化, 判断趋势。最后借助AI, 将这个小区放进整个片区作比较（不要先告诉AI结论）。单单看一个小区, 很容易发生误判, 放到周边七八个同类项目里头, 强弱马上就能显现了。
这一轮在下跌了百分之三十到百分之四十之后不少次新房正开始走出独立行情性价比开始显现。
它们具备着有几个共同特点啊！位置不差配套也完善且还交通便利的房龄在十年以内房子, 这些房子的物业都很不错且当初那些炒房客啊大多也出清了, 这些房子的学区虽说不能说算得上特别好但也不能说挺差的！
还有一点, 以前极少人关注, 如今越发重要, 乃居住人群安定, 最优以中青年家庭为多。
邻居和物业，正在成为稳定二手房房价极为重要的因子。
有没有负面因子呢？我觉得是房龄和房屋质量。
依房龄来看, 二十年是一道大的分水岭, 十年以内看产品, 十年到二十年看维护依房子质量角度, 高周转最疯狂那些年头二零一八年前后开发的项目要注意, 后来的保交楼项目, 我更不推荐。
04
老小区能不能买？
能。
不少成交相对活跃的老旧小区价格已接近真实居住价值, 租售比也有明显提升改善, 此类住屋最大的卖点当属区位优良, 商业配套与通勤交通更是没任何可挑剔的, 唯一瑕疵便是房龄过老。
能卖得上好价格的房子, 要么是小区环境还过得过去且物业相当给力的, 要么就是一楼带的院子现在在市面上很稀缺的。
想买这种房子, 肯定有着你的一套原因, 多去看它好几回, 只要它喜欢, 能满足真实居住的需求, 是没有问题的呀, 但要做好能一直住下去的心理准备, 后期的流动性会慢慢消失不见。
如果非要提醒，没电梯的话，高楼层千万别碰，这是无解。
05
郊区的房子到底能不能买？
不仅是库存是二手房是房子能带给你什么样的生活品质而是你买房的决定不在于区域的判断哪怕库存还是二手房。
那一百多个平方与更好装标的内容有之外, 还包括通勤、配套、教育、医疗。
所见即所得，不要对以后有太多幻想。
所以外人帮不了你做决定。
我写这里，猜到评论区会有人说，房子还要继续跌......
在当前这个周期里头, 最理性的选择是不买房子, 但房子从来不仅仅是一项资产, 而是你未来许多年生活的方式。
再讨论房价见底没有，意义不大了。
真正担心的顶多三件事, 房子会不会出现非正的下跌, 未来几十年贷款能不能还得清, 以后卖的时候没有人托盘。
所有都想得妥妥帖帖全通透彻透, 又真切切实打实存在实打实刚需居住迫切性, 如今能敢出手下手了, 便是这我作文章现下今日想讲传递阐述的真正核心灵魂。
哎，又写长了！
做个预告，本周我们将更新《警惕！物业大撤退》。