出租出售抵押房，10年租约为何变废纸？

一、案例回顾：10年租房合同，为啥变成一张“废纸”？

我们先来看一个真实的案例。

2017年, A公司将房产抵押给一家金融公司用以借钱, 抵押手续办理得极为妥当。5年后, 也就是2022年5月, A公司与客户李某B签订了一份为期10年的长期租赁合同, 此时, 房产已处于明确的抵押状态。与此同时, 李某B以二房东身份又将房子出租给咨询公司C用于办公使用。

后来，由于A公司经营出现问题, 导致还不了借款, 所以, 金融公司就把债权转让给了D公司。在2023年的时候, D公司凭借“以物抵债”这种方式, 拿到了这套房产的所有权。D公司拿到产权之后, 要求李某B以及实际使用人C马上撤离并腾出房屋, 与此同时, 还要支付30多万的场地占用费。

面对相关情况, 李某B带着明显的不服气态度, 迅速搬出了“买卖不破租赁”这个原则。其理由如下呢: 他所签的乃是为期十年的租约, 并且该合同目前尚未到期, 再者, 他签订合同的时间比D公司获得产权的时间要更早一些, 所以, 作为新房东的D公司是不可以将他赶走的。

嘿！你来猜猜看！那法院究竟是怎样做出判决的? 存在着抵押处于前面、租赁是在后面这种情况, 在此种情形下, “买卖不破租赁”这个原则是不适用的。李某, 不但得搬走出去, 而且还极有可能要面临三十多万的场地占用费用。

【依据】：

按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件中具体应用法律若干问题阐释的第十四条规定》, 房屋于出租之前就已经设立了抵押权, 由于抵押权人去实现抵押权从而出现了所有权变更情况, 倘若有承租人提出要求继续履行合同, 那么法院是不会给予支持的。

二、“买卖不破租赁”原则，到底啥时候会失灵？

相当多的人仅仅听闻过“买卖不破租赁”这一原则, 然而却并未弄明白究竟是在何时适用, 又是在何时不适用呢?

认为自己跟持有产权证的房东签订了租赁合同便拥有合法保障了, 自然而然地觉得，即便房子更换了房东也理应继续租到合同期满。然而, 一旦你碰到以下几类情形, 就别想着“买卖不破租赁”能对你起到保护作用了:

第一种情形是, 先进行抵押, 之后才实施出租。这堪称最为经常碰见的陷阱。要是在你租赁房屋之前 , 房东已然将房子抵押给银行或者其他债权人 , 那当抵押权人 （比如银行之类）因房东还不上钱从而实现抵押权 , 致使房子被拍卖或者用来抵债的时候 , 你的租约便无法保住了。

条理是这样的: 抵押权的设立是在前面, 接着租赁权才出现, 随后产生的权利没办法去反对领先在前的权利。

第二种情形是, 先实施查封行为, 之后才进行出租。要是在将房子租给你之前, 该房子已然被法院予以查封, 那么你所签订的租赁合同, 对于新房东而言同样不具备约束力。

一种情况是, 存在恶意串通的虚假租赁, 有一类房东, 欠下满是债务的一屁股债, 眼看房子即将面临基于法院判决而执行的情况, 于是找亲戚朋友伪造一份租赁合同, 将租期填写得极其长, 把租金记载得特别低, 并且伪造租金支付记录, 企图凭借“买卖不破租赁”这一规则来阻碍法院进行拍卖, 然而这种操作, 法院一眼便能识破。

就算你从房东处租房子时, 所租房屋当时并未处于被抵押状态呢, 可要是你跟房东所签订的租房合同当中明确约定了像“要是房屋发生出售情况, 租赁合同便会自动终止”这类条款的话, 那么即便存在第四种, 也就是合同里存在特别约定的情形下, 你的租约同样是不符合买卖不破租赁规则范畴的。

三、风险已经清楚了，租户到底又该怎么规避呢？

那么, 鉴于“买卖不破租赁”并非那种无所不能的保障手段, 身为租户, 特别是那些处于商铺或者写字楼的租户, 由于投入巨大且风险颇高, 所以就得去学习接下来的方法以此来保护自身了。

关键步骤1：签合同前，先查清底细

这是最重要的一步，也是最容易被忽视的一步。

查找“抵押”相关信息: 在签订租赁合同以前, 一定要让房东把房产证拿出来展示, 自己前往当地的不动产登记中心, 或者借助线上相应渠道去查询一下这套房子是不是存在被抵押的情况。

询问“查封”的情况: 同样一样的, 房子是不是被法院给进行了查封, 这一点也是需要查明白搞清楚的。处于查封状态之下的房屋租赁, 同样也是不会受到保护的。

关键步骤2：签合同时，写清楚保护条款

要是你在查询过后发觉房子的确存在抵押情况, 或者房东并不乐意配合进行查询, 然而你却又有着想要租赁的想法, 那么就一定要在合同当中增添一些条款以此用来保护自身。

针对违约责任条款, 要明确作出约定, 要是因房东存在抵押方面的问题, 致使你没办法再继续使用房屋, 并且被迫提前终止合同了, 那么房东是应当对你所遭受的损失给予赔偿的, 这些损失涵盖但不限于装修费用、搬迁费用、经营方面的损失等等。另外, 违约金也要设定得高些, 以此让房东具备动力同时也有压力去处理抵押问题。

条款为知情保证: 需房东撰写书面保证, 表明其于出租房屋之际, 实则已如实向你告知了房子的所有抵押、查封等状况, 要是存在隐瞒情形, 那么房东承担全部责任。

具备优先续租权以及补偿条款的情况是: 当出现因其房东的抵押相关问题致使房屋遭遇被拍卖这般的状况时, 要是新任的房东提出要求让你进行搬走的行为，那么原本的房东理应退还你还有的剩余租金以及押金, 并且要赔偿一定比例的违约金之类的损失。

关键步骤3：租赁期间，保留好证据

万一真的发生纠纷，打官司靠的就是证据。

务必留存租赁合同原件, 最好前往办理租赁备案登记, 经备案的租赁合同对于对抗第三人而言有着更强效力。

保留租金支付的记录, 支付时尽量选用银行转账、微信、支付宝等有迹可循的方式来进行支付, 千万不能使用现金支付。这些通通都是用以证明你与原有房东之间存在租赁关系的最确凿的证据。

保留实际使用房屋的证据, 像水电费缴纳记录, 还有物业费收据, 以及快递收件登记等, 法院于审查租赁权是否属实之际, 会重点查看承租人是不是切实占有了房屋。

关键步骤4：遇到纠纷，别急着搬走

如果你租的房子真的被卖了，新房东要求你搬走，先别慌。

其一, 首先要确定自身所拥有的租赁权是不是能够受到保护, 你的那份租赁合同究竟是于抵押行为发生之前签订下的, 还是在抵押行为出现之后签订而成的, 要是属于在抵押之前签订的合法性租赁合同, 那么恭喜你, “买卖不破租赁”这一原则将会对你起到保护作用。

第二, 去跟新房东进行协商, 能够提出继续依照原合同来履行, 或者去协商一个双方通通都能够接受的新租赁方案, 像是适度提高租金、缩短租期之类的。

其三, 通过走法律的路径去维护自身的权益。要是新房东强硬地要求你搬离, 那么你能够向法院提起诉讼, 诉求是确认属于你的租赁权, 并且要求新房东维持原租赁合同的继续履行。

写在最后

“买卖不破租赁”此项原则, 它的初衷所在缘由体现于对租户居住安宁以及经营稳定予以保护, 然而它并非是毫无条件限制的, 时间先后顺序乃是对一切情况起到决定作用的最为关键核心要点, 即是哪一方的权利设立处于先进行列, 那么该方也就具备更为有力的话语权力用于表达自身主张。

于租户而言, 于签合同之前, 去查明房屋抵押与否或者查封的状态, 如此便能够避免诸多大大的麻烦。别等房东更换了人员, 才发觉自身手持的是一张如同“废纸”般的东西。