北京二手房成交站稳高位，刚需改善持续入市

北京二手房市场连续两月站稳成交高位。

按照中指研究院的监测情况来看, 在5月这个时间段，北京二手住宅进行网签成交的数量为16008套, 与去年同期相比有着增长, 增长幅度达到了12.1%, 并且连续两个月创造出近五年在相同时期里边的最高纪录。

就成交节奏而言, 3月达到成交峰值, 数量为19057套, 之后4月、5月温和回落。中原地产首席分析师张大伟进行分析并指出, 5月北京二手住宅成交, 相较于4月环比小幅回落, 幅度为10.5%, 然而却并未呈现往年那种“旺季过后快速降温”的规律, 成交韧性大幅超过往年同期, 这标志着本轮楼市回暖并非短期脉冲式行情, 而是需求持续释放所带来的持续性修复。

从需求端结构看, 刚需群体主要是五环外的刚需小户型, 靠着购房门槛降低迅速进入市场, 支撑起月度成交的基本部分；改善需求聚焦在城六区的次新三房、四房, 因为换房退税和贷款方面的有利条件, 之前积压了两年光景的置换需求集中得到实现。

与成交量朝着高处走的情况反过来相对, 北京二手房挂牌的数量持续地往下降落了, 这成为了5月市场方面最为突出的一个特征。

有数据显示, 这份数据是由中原地产研究院进行统计的, 就当下来看, 北京城全市的二手房挂牌总量为11.83万套, 在2025年9月20日的时候, 该数据达到了14.32万套, 而14.32万套处于历史峰值, 与当时那个历史性峰值相较, 现在的挂牌总量减少了2.49万套, 减少的幅度为17.39%的数据；挂牌总量经过三四月相对短期轻微态势呈现的小幅上升回到原有水准之后, 又再次向下降落往下跌, 降低落到离当下最近的八个月库存新低的状态。

库存持续走低, 核心源于两方面。第一方面, 连续数月高成交, 以致优质房源存量持续被消化, 刚需房源与改善房源去化速度加快。第二方面, 业主市场预期已有根本性转变, 告别了此前集中降价抛售、扎堆挂牌离场的心态, 观望惜售情绪抬头, 新增挂牌房源大幅缩减, 特别是优质学区、地铁沿线之处的改善房源, 挂牌数量锐减。张大伟分析道。

在价格这一方面, 依据中原地产研究院给出的数据来看, 北京二手房挂牌均价一直维持于5.26万元每平方米的水平, 其价格处于平稳运行的状态, 并未出现成交量上涨从而带动挂牌价普遍上涨的这种现象, 展现出了量上升、价稳定以及库存收缩的市场结构。

依据二手住宅销售价格指数来看, 国家统计局给出数据表明, 在2026年2月的时候, 北京二手房价格环比涨幅是0.3% , 到了2026年3月, 环比涨幅变为0.6% , 而在2026年4月, 环比涨幅为0.4% , 呈现出连续三个月环比处于上行状态。

就新房市场来讲, 北京链家研究院里面搞分析的人员岳微表明, 5月的时候, 北京新房市场运行的状态是平稳的, 展现出这样的特性 “供应在某个阶段出现回升, 成交的规模是稳健的, 价格走势是平稳的, 库存持续地在进行去化”。

北京链家研究院监测得出的数据表明, 5月, 新建商品住宅成交了3632套, 其环比出现了回落，回落幅度为7%, 可是同比增长了27%, 并且成交的规模持续稳定在了3000套以上。成交的均价为58606元每平方米, 同比微幅增长了0.3%, 环比微幅增长了0.1%。

因成交规模稳定放量, 库存压力持续缓释到了截至5月末的状态, 此时可售存量为69012套, 从同比来看下降了5%, 从环比来看下降了1%。

有业内相关人士觉得, 刚需方面因政策起到托底作用, 故而维持着较为稳定前往市场交易的节奏, 而改善置换那部分需求, 则是在稳步进行着释放, 并且预估在一整年这个时间段范围之内, 整体处于能维持成交稳稳当当、价格呈现结构性分化、库存渐渐走向触底之后趋于企稳这样一种运行状况。

上海易居房地产研究院有一位副院长名叫严跃进, 他对此持有这样一种看法, 在存在大量二手房达成交易的状况之下, 已然形成了具备一定规模的潜在资金, 而属于这部分范畴的需求, 是有希望得以进入全新房屋市场的, 进而能够促使一手房与二手房这两个市场形成联动。