曾经2.8万的武汉万科盘，现在跌了多少？
作为火车站板块标杆盘的万科金域时代，当年引发讨论是因为其价格达到了2.8万，其具备地铁口以及万科物业这样的优势，然而高容积率、短产权、人员较为复杂、居住密度太大等一系列问题始终没办法回避，随着市场回归理性状态，房价持续呈现下调态势，该项目的短板彻底被暴露出来，争议最终被数据加以验证。
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复盘2020
回顾该项目开盘报告
2020年8月29日正式开盘：
本次开盘所推出的楼栋一共有3栋，它们分别是1#，还有2-1#，以及2-2#，这些楼栋都配套着12F的商业，总计推售出来的房源数量是499套，下面是具体的推售详细情况：
1#的总层数是32F，户型配比存在2T4户以及2T5户这两种情况，规划的房源数量为255套，在本次开盘的时候并没有对06 - 08单元进行推售。
处于2-1#，该建筑总层数共计29F ，其户型配比跟1#是一样的，由2T4户以及2T5户共同构成，规划了228套房源 ，在本次开盘的时候 ，有3套样板房没有进行推售。
- 2 - 2#，总层数是10F，户型配比为1T2户，规划房源有12套，本次全都进行推售。
房源是本次开盘推售的，数量共499套，户型包含2房、3房、4房，能覆盖居住需求，不同客群的都有，具体户型分布情况如下：
有两房户型，其面积范围是七十二至七十五平方米，总共一百一十一套。主要推出专为有刚性需求且打算入门购房的人群设计的产品，以此来降低购房所需的门槛。
有一个三房的户型，其面积范围是77平方米到107平方米，总共数量是266套，这个户型是本次推售的主力户型，它兼顾了刚需需求以及改善过渡需求。
该户型为4房户型，其面积段处于121至161㎡之间，数量总计为122套，是面向改善型客群的，能够满足多人口家庭居住需求的户型。
开盘时产品都是毛坯交付，官方备案价是每平方米31736元，结合各项优惠政策后，实际折后均价为每平方米28000元，折后价格与备案价相比有一定让利，这贴合市场预期，也是吸引客户认购的重要因素之一。开发商通过合理的价格让利，兼顾了项目利润和市场去化需求，符合首开项目快速打开市场、回笼资金的核心目标。
这项目主要的定位是针对市中心极刚以及刚需类产品，买房得靠摇号才行 ，其价格在当时实际上并非算便宜，区位可是优势，然而社区却是劣势 ，它属于一个矛盾极为突出的项目。
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目前成交价格
万科金域时代的部分成交房源信息：
2025年成交房源
3室2厅
面积：99㎡，朝向南，低楼层
签约日期：2025.05
成交价：207万，单价20,813元/平
3室1厅
面积：97㎡，朝向南北，低楼层
签约日期：2025.05
成交价：216万，单价22,137元/平
3室2厅
面积：90㎡，朝向南，高楼层
签约日期：2025.03
成交价：199万，单价22,111元/平
3室2厅
面积：90㎡，朝向南北，低楼层
签约日期：2024.10
成交价：210万，单价23,199元/平
2024年成交房源
2室2厅
面积：71㎡，朝向东南北，中楼层
签约日期：2024.02
成交价：195万，单价27,151元/平
2023年成交房源
3室2厅
面积：105㎡，朝向东南北，高楼层
签约日期：2023.11
成交价：221万，单价21,047元/平
2室1厅
面积：74㎡，朝向南，中楼层
签约日期：2023.11
成交价：180万，单价24,151元/平
4室2厅
面积：135㎡，朝向东南，低楼层
签约日期：2023.09
成交价：300万，单价22,222元/平
3室1厅
面积：90㎡，朝向南北，低楼层
签约日期：2023.09
成交价：206万，单价22,792元/平
2室1厅
面积：60㎡，朝向南，高楼层
签约日期：2023.08
成交价：136万，单价22,666元/平
2室2厅
面积：60㎡，朝向南，高楼层
签约日期：2023.08
成交价：137万，单价22,833元/平
3室2厅
面积：77㎡，朝向南北，中楼层
签约日期：2023.04
成交价：221万，单价28,701元/平
4室2厅
面积：131㎡，朝向南北，高楼层
签约日期：2023.03
成交价：347万，单价26,349元/平
以成交情形而言，的确最初价格能够处于二点六万之上，然而随后便开始出现降价状况，本来社区以及户型在步入二手房市场之际，就遭到他人的挑剔了。
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题外话
当今，火车站这片区域存在建总云璟未来，其平均价格大概是每平方米2.2万，定位倾向于刚需群体，户型设计跟早年的万科金域时代相似。这两个项目所处区位条件差异不大，基本处于同一水平层次。从这样的对比角度而言，此片区当下的房价相较于之前下降了大约每平方米6000元，跟二环、三环以外动辄降幅上万相比较，这种调整幅度实际上不算大。
但是即便这样，全新楼盘进入市场无疑会对区域内的二手房造成直接冲击，在相同区域竞品出现分流、价格对比极为显见的状况下，好多二手房业主可能会面临更为巨大的议价压力，这对后续板块二手房的成交价格、去化速度都会产生较为显著的影响，后市走向也因而多了一份不确定性。
将火车站片区的这两个楼盘，一个新的，一个旧的，放在一起做对比，还挺有意思的，它们的优点和缺点，都清晰地显现出来了。要是真的仔细去品味，新建总云璟在未来，还是稍微占据一些优势的，单单是这个楼盘案名里面的“未来”这两个字，就自然而然地带有想象的空间，还有一种新鲜感，在心理预期方面，以及产品定位方面，都更具备优势。