二手房信息：买前必查户口抵押和居住权

来源：建工造价律师庖丁解律,本文仅供交流学习，

一、交易前：三个「必查」（过户前核心风控）

核查项 核查内容 完成状态（√/×） 备注

1. 进行户口迁出核查，要确认原房主的户口是不是已经迁出，合同需明确户口迁出的时限，以及依照日来计算的高额违约金，还要预留房款的5%到10%作为户口迁出保证金，这是学区房交易必须要做的，因为原房主失联后没有强制其迁出的手段。

2. 对抵押情况展开核查，其一，于线上获取完整产权产调，其二，要求房主前往不动产中心打印最新且盖章的纸质产权证明，其三，排查银行按揭、二次抵押以及小额贷等隐性抵押，纸质证明乃是法律效力最为强劲的证据。

3. 前往不动产登记中心开展居住权核查，专门去查询「居住权登记情况」，以此来确认不存在有效的居住权登记，《民法典》里新增的这种权利，没有注销的情形就不可进行交易。

二、交易前：七大「前置调查」（尽职调查）

调查项 核查内容 完成状态（√/×） 备注

1. 进行产权产调核查，其一要确认产权人信息，去核实卖方是不是真实产权人，其二要核查抵押信息，将购房贷款与二次抵押进行区分，其三要确认土地性质，排查商住房，因商住房税费高昂，建议自行操作，不要依赖中介。

2. 就婚姻状况核查而言，一方面，如若房主处于已婚状态，那么是需要夫妻双方一同进行签字的；另一方面，要是房主属于离异情形，那就得提供离婚协议或者判决书，以此来确认房屋产权到底归属于谁，而且即便婚后房产登记在一方名下，其实际上也均属于共同财产。

3. 房屋售卖方的征信情况要进行查证核实，首先，需要向房屋所有者索要其个人的征信记录报告，其次，要仔细排查其中是否存在失信、被法院执行、较高金额欠款负责之类的记录，以此来防止房屋主人是那种不诚信、有不良信用记录的人，避免出现房屋被相关部门查封的状况。

4. 对学籍占用展开核查，其一，前往街道或者教育局去核实学区名额的占用状况，其二，不采信口头所做出的承诺，要留存书面的核实记录，这是学区房交易的核心要点，以此避免孩子出现无法入学的情况。

5. 确保维修基金核查，要先确定原房主是否已足额缴纳维修基金，然后办理维修基金过户交接事项，要是未缴纳就需新房主补缴，这极易诱发邻里之间的纠纷。

6. “凶宅”情况要核查，其一，委婉地去询问邻居以及社区民警；其二，检索和房屋地址相关的新闻；其三，合同有补充条款，即若未披露非正常死亡事件，那么买方是有权解除合同并且索赔的，法律并没有强制披露的义务，而是需要合同进行约定。

7. 租约清退要进行核查，首先要确认房屋不存在还没到期的租约，其次要要求卖方在交房之前解除全部租赁关系，毕竟存在买卖不破租赁的情况，租约没到期就没办法赶走租客。

三、看房阶段：「侦查与反侦查」核查

核查项 核查内容 完成状态（√/×） 备注

1. 按区分时段来进行核验，其一，在白天时分去看房，以此核验采光以及视野状况；其二，直至晚上的时候才可以去看房，进而排查夜间的噪音以及是否构成扰民的相关情况；其三，选择在雨天下进行看房，目的是检查屋顶以及墙角有没有出现渗水现象，毕竟晴天的话是没办法发现渗水以及夜间噪音这类问题的。

2. 对邻里展开调研，详细询问邻居物业的具体水准情况，以及小区曾经的维权过往经历，在居住方面仔细核实上下水的实际状况、供暖的实际情形、电梯的实际体验感受，要知道邻居可是最为真实的信息获取源头呀。

3. 排查墙体是否开裂，水管有无漏水，电路是否老化等问题的房屋质量核验，要警惕那种装修崭新却毫无生活丝毫痕迹，价格还偏低的「串串房」，建议去找专业的验房师来进行核验。

四、签约阶段：合同条款核查

核查项 合同约定内容 完成状态（√/×） 备注

1. 关于贷款退出条款，其有着这样的明确约定，即要是因为买方方面的原因导致贷款未能获批，那么定金不予退还，要是由于政策或者银行方面的原因，那么则是全额无责退款，以此来避免首付出现损失。

2. 具体明确户口迁出的那个具体日期，按照每日这个时间单位去计算高额的违约金，同时约定保证金支付的条件，对于违约金标准给出建议，建议该标准不低于总房款的万分之五这种每日的额度。

3. 物业交割清单，要将房屋之内的所有物品，像灯具、家电、家具等一一列清楚，然后进行拍照、录像留存，并且需要双方签字确认，以此来防止交房的时候物品被调换。

4. 存在这样一个尾款预留条款，即预留占房款比例为1%至3%的部分作为「履约保证金」，并且是在所有手续全部完成之后才进行支付，作用是以此约束卖方去履行过户以及交割义务。

5. 违约责任的条款，要清晰明确卖方在出现逾期交房的情况时、存在隐瞒抵押或者居住权的状况时，以及户口逾期迁出这种情形下的违约责任，还要将违约赔偿的标准予以细化，防止出现模糊不清的表述。

五、交易中：五个「必过户」（配套设施交接）

过户项 核查内容 完成状态（√/×） 备注

1. 涉及水过户事宜，首先要前往水务公司去办理户名变更，其次要确认不存在历史欠费以及滞纳金，以此来避免承担原房主所拖欠的费用。

2. 办理电过户时要到供电公司先办理户名变更，之后还要确认电表读数以及不存在历史欠费。

3. 进行燃气过户，要前往燃气公司办理户名的更名事宜，要核验燃气管道不存有私自改造的情况，不存在安全方面的隐患，要是没有进行更名，那么就有可能承担安全事故所带来的连带责任。

4. 进行物业过户时，要前往物业公司处去办理业主信息变更事宜，而且需将物业费、公摊费等全部费用结清。

5. 变更供暖户名（北方地区），要前往供暖公司去办理该项事宜，并且得确认不存在以往欠费的情况。

六、交割阶段：最终核验（交房闭环）

核验项 操作内容 完成状态（√/×） 备注

1. 对于费用结清核验，其一，要在现场拨打水务公司电话，确认户名变更情况以及有无欠费，其二，再拨打电力公司电话，同样确认户名变更情况以及有无欠费，其三呢，也拨打燃气公司电话，确认户名变更情况以及有无欠费，之后，索要所有缴费凭证，拿到后当面进行核验，以此避免后续引发纠纷。

2. 针对物业交接核验，其一，要去办理物业过户，并且得把所有费用都结清；其二，需进行交接门禁卡，以及钥匙，还有车位等附属权益。

3. 针对房屋状态进行核验，其一，要依据物业交割清单，去核验房屋之内物品是否完好；其二，需检查房屋的结构以及装修有没有损坏。

4. 得马上更换全屋门锁以及密码锁的密码，这可是安全核验的铁定规则，要规避原房主留有钥匙这种情况。

5. 尾款支付 所有手续、交接完成后，支付预留尾款

七、补充风控项（必做）

风控项 操作内容 完成状态（√/×） 备注

1. 进行资金监管，要把全部的房款存进第三方资金监管账户，在手续办理完成之后，才会解冻并给到卖方，如此便能彻底地规避钱房两空那种风险。

2. 对于中介责任进行事先约定，把尽职调查以及核查义务写进中介合同之中，清晰明确中介赔偿责任，要是双方借助中介来完成交易。

3. 对于购房合同，要请专业的律师来进行法律审核，以此排查其中存在的法律风险，而针对大额交易，建议一定要做这件事情。

使用说明

1. 依据交易流程，一项一项地进行核对，当完成其中一项时，就打上「√」，要是没有完成，那么就不可以推进到下一步。

2. 所有核查、约定均需留存书面证据（合同、凭证、录音等）；

3. 涉及大额交易，建议全程委托专业律师、验房师陪同。