二手房信息：丈夫私卖共有房产，合同有效吗？

影视剧常常将生活当作素材，经由戏剧化艺术处理，展现出多样化的人生形态。不一样的剧情不但能够促使人们对生活展开思索，而且其中所蕴含的诸多法律知识，同样值得我们深入探究学习。

要深入地去学习，贯彻国家领导人新时代中国特色社会主义这一指导思想进一步推进法治相关的中国建设，呈贡法院专门设置“剧里说法”这样一个栏目以此采用轻松且生动的方式，使得大家能够以剧作为借鉴参照，规范自身的言语以及行为，增强法律方面的意识。

讲述80后和90后两代人于大城市共同奋斗安家之事的《不期而遇的生活》这部电视剧，有一对奋斗十余年却打算放下一切离开的80后夫妻，和一对怀揣着希望迎接未来十年奋斗的90后情侣，因一场二手房买卖里的意外而阴差阳错地住进同一个屋檐下，从磨合共居生活到去各自追寻梦想，他们遭遇挫折没有退缩，而是选用爱与勇气去直面困境，让我们步入剧情，从法律视角瞧瞧他们的成长轨迹。

剧情回顾：李匆匆带着孩子旅游回来，却发觉自家已被程心夫妇占据，那两人拿着购房合同声称自己是新业主。原来呀，李匆匆的丈夫肖克明由于创业欠下债务，竟然背着妻子偷偷卖掉房子，还签订了房屋买卖合同，然而房产却尚未过户。

丈夫私卖共有房产，签署的卖房合同是否有效？

肖克明，其擅自卖房的这般行为，是属于无权处分的情况，就算房产证仅仅登记了他一个人的名字，然而，对于处置房屋这种重大资产而言，也是需要其配偶书面同意的。

但要留意的是，没有处分权并不意味着购房合同没有效力。程心夫妇签了购房合同，然而没有完成过户登记，并且李匆匆明确表示反对卖房，所以没办法取得房屋所有权（不动产所有权依据登记来确定），这导致买方权利处于一种悬而未决的状态。李匆匆身为房屋共有人，有权利请求法院确认房屋买卖合同对自己不产生效力，还能要求程心夫妇腾出房屋，不过与此同时应该配合处理合同解除之后的退款相关事宜。

房产交易于现实里，不动产登记中心于办理过户之际，一般会要求已婚的卖方去出具配偶知情同意声明，并且网签系统的话，也会对夫妻双方信息予以记录。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条规定，夫妻于婚姻关系存续期间所获得的下述财产，属于夫妻的共同财产范畴，并归夫妻共同所有，具体如下：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）财产是继承而来的，或者是通过受赠所获的，但要除去本法第一千零六十三条里第三项所规定的那种情况。

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第五百九十七条因出卖人没有取得处分权，进而导致标的物所有权无法转移，在此种情况下，买受人能够解除合同，并且可以请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

剧情回顾：房产中介采用低价的方式来吸引程心夫妇去购房，以此诱骗二人去往中介账户汇入200万的购房款。中介仅仅给肖克明支付了100万的首期款，还承诺余款会在房产过户之后进行结清。程心夫妇发现肖克明卖房并没有获得李匆匆的同意之后去找中介处理，然而却得知剩余的100万房款已经被中介卷走了，于是随即报警。

房产中介卷款“跑路”，需承担什么法律责任？

房产中介收取了200万的房款，之后仅仅向卖方肖克明支付了100万的首期款，把剩下的房款卷走并且“跑路”了，这种行为已经不能够处在正常的居间服务范围之内。要是中介是以非法占有作为目的，对交易流程进行了虚构，并且对巨额房款进行截留，那么就涉嫌构成诈骗罪，会面临相应的刑罚。与此同时，中介身为居间人，没有尽到核实卖方处分权以及监管交易资金的义务，进而构成了违约，还需要承担连带赔偿责任。

现实中若遭遇类似情况，应先报警固定证据，再走民事追偿。

法条链接

《中华人民共和国刑法》

第二百六十六条欺骗公众私人财物，数量较大的情况下，会使其遭受三年之内有期徒刑、拘役或者施行管制，与此同时还要一同处以罚金或者单独处以财物钱币；要是数量处于巨大规模或者存在其他严重情节的，将会面临三年至十年的有期徒刑，并且一定会被施以或罚钱；假若是十分巨大或者有其他特别严重情节的，那么就要处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，还要被施以罚金或者没收财产。要是此法律另有其他既定规则的，就要借助规定来进行处理。

《中华人民共和国民法典》

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人，若是存在故意隐瞒那些，和订立合同这件事相关的重要的事实，或者是提供虚假的情况，进而损害了委托人利益的情况，那么就不得请求支付报酬，并且应当承担赔偿责任。

这是剧情回顾：肖克明夫妇答应了退还一百万元房款这件事，并且还要支付违约金，不过呢，这还款得需要一年的时间才可以完成。程心夫妇心里担忧，担心肖克明夫妇不会按时把钱还回来，而且他们又没有其他的地方能够居住，所以呢，程心夫妇就要求入住这个房屋，要一直住到肖克明夫妇把欠款全部还清为止，对于程心夫妇的这个要求，肖克明夫妇表示同意了。

买方未过户能否要求入住？

入住时买方尚未取得产权，其这种入住从本质上来说是基于合同约定而形成的有权占有，并非是法律意义范畴内的无权占有。在剧中，双方所达成的“分期还款 + 临时居住”这样的协议，从实质层面来讲是一种借助居住权能来抵偿债务的债权性安排（类似于租赁或者借用的情况）。这样的一种安排是双方处于困境之时所达成的“时间换空间”的和解方案，它一方面解决了买方的居住方面的刚需问题，另一方面还给予了卖方筹措资金的缓冲时间段，具备现实层面的合理性。但是需要注意一点，因为该种权利并未经过不动产登记，所以不具备对抗善意第三人的物权效力。若房屋后续被出售或查封，程心夫妇可能面临被迫搬离的风险。

在实践当中，给出的建议是签订书面的《共住及债务清偿协议》，要明确地约定居住的期限，这个期限是到债务清偿完毕的时候，还要约定居住的范围，以及水电物业费的分担情况，还有违约责任等各项条款。要是条件允许的话，可以进一步地约定，等到产权明晰之后，通过设立正式的居住权登记或者办理抵押登记等方式，从而为债权的实现提供更强有力的法律保障。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条若当事人的其中一方，不履行合同所规定的义务，或者履行合同义务时不符合约定的情况，那么就应当承担继续履行，采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条当事人一方呢，存在这样的情况，未支付价款，未支付报酬，未支付租金，未支付利息，或者是不履行其他金钱债务的，在这种状况下，对方是可以请求其支付所求款项的。