二手房信息：节后成交回落，上海新政效果减弱

地产周速达

1）二手房周成交同比继续增长，新房再度转跌

经统计，二手房在周成交面积方面，同比增幅扩大，其表现呈现出强劲态势，而新房成交情形则再度转向为下跌态势。4 月 3 日至 9 日期间，二手房成交同比增长幅度达到 8%，相较于上周而言，增幅扩大了 5 个百分点，其中主要的拉动项来自上海，其增幅为 14%。与之相反的新房市场，整体成交情况同比转变为下跌 7%，这主要是受到二、三线城市的拖累，二、三线城市同比分别下滑 15%、11%，不过一线城市则持续保持增长趋势，同比增长 14%，在一线城市中，广州、上海的表现颇为亮眼，同比增长幅度分别为 55%、22%，广州已经连续五周实现增长，上海持续两周实现增长。

清明假期造成了扰动，使得二手房周成交面积环比大幅回调，新房周成交面积环比也大幅回调，整体情况符合季节性规律。本周新房成交面积绝对量下降到了164万方，这一数值低于3月周度的最低水平，环比下滑幅度为70%。15城二手房在经历了“六连增”之后也出现了大幅回调，环比下滑30%，降至150万方，落入了3月周度成交区间的低位。对2024年、2025年清明假期数据进行复盘，15城二手房当周环比回落均值约为33%，38城新房当周环比回落均值约为60%。综合去看，本周二手房环比出现的回撤幅度，和历史均值基本上是一致的；新房由于前一周存在的高基数效应，其降幅略微偏大一些，不过总体而言都属于正常的节假季节性扰动范畴。

2）上海新政效果观察：节假扰动叠加高基数，成交脉冲效应边际收敛

于节假因素还有前期高基数有着双重扰动的状况之下，上海二手房的成交量在短时间之内回撤到了新政首周的水平。在本周，上海二手房成交面积环比出现大幅下滑，幅度达到37% ，前值是 -1%，其回撤幅度略微大于15城的平均水平，平均水平是 -30%。从绝对量这个角度去看，本周成交规模为38万方，已然基本上回落至政策剛落地首周的39万方的水平。鉴于清明假期对本周数据的扰动较为突出明显，新政效应的持续性仍然有待跟踪节后成交节奏修复状况怎样。

要将未出台新政策的北京和深圳进行横向对比，上海环比下降幅度处于这两者之间。由于受到清明假期的影响，北京、上海、深圳三地二手房成交环比都大幅变弱，北京下滑了40%，深圳下滑了29%，上海下滑37%，其表现处于北京和深圳之间。然而在同比维度方面，上海二手房成交面积取得了14%的正增长，明显比同期的北京（-1%）以及深圳（-4%）要好，这表明新政对市场依然存在支撑。

3）房价观察：一线城市二手房挂牌价重回下行通道

挂牌价在3月27日至4月2日期间，先是短暂企稳，之后再度转弱，一、三线城市重回下行通道，其二手房挂牌价在经历单周微涨一后再度下探，环比分别下跌0.39%与0.42%，一线城市全面走弱，京沪广在短暂止跌之后，环比分别下滑0.15%、0.55%、0.72%，深圳延续跌势且跌幅扩大0.36pct至0.38%。二线城市挂牌价，与上一环比情况相比，下滑了百分之零点一九，出现了“六连跌”这种情况，那累计降幅是百分之二点八一，仅仅南京，上涨幅度为正百分之一点七，青岛，上涨幅度为正百分之零点一二，大连，上涨幅度为正百分之零点零五等少数城市呈现上涨态势。从同比角度来看，一线城市和二线城市挂牌价跌幅，都已经深入探到百分之十以上，三线城市同比下滑幅度是百分之七点八二。其中，一线城市里的深圳，跌幅为负百分之十三点三五，广州，跌幅为负百分之十三点二七，二线城市中的武汉，跌幅为负百分之十九点三五，西安，跌幅为负百分之十七点五四，这些城市的跌幅相对较大。

节后，一线二手房挂牌价格创下近年的新低，房价依旧处于处在探底的阶段。春节过后，价格持续震荡下跌，当下，一线城市二手房挂牌价已然整体回落至2017年以来的最低水准。对一线城市二手房挂牌价走势进行复盘，节后单周短暂冲高，涨幅为0.7%，紧接着便迅速陷入震荡阴跌的区间，目前相较于节后高点已经累计回撤2.6%。把时间拉回到同比的历史阶段，2026年春节过后的那第七周所呈现出来的价格状况，是自2022年开始至今同期最不理想的。跟2022年时价格稳定持平的情形不一样，2024年价格还微跌了1.3% ，2023年以及2025年价格有上涨，2023年上涨幅度为3.7% ，2025年上涨幅度为1.6% ，而今年价格下行的压力相对来说要大很多。从量价各种相关指标综合起来分析，当下房地产市场通过降低价格来换取销售数量的这种特征依旧极为明显，价格方面真正实现稳定可能需要花费较长时间去积累力量。

主要城市观察

附录 | 地产政策/新闻回顾

4月10日，郑州市对公积金贷款额度以及认定予以放松，对首套认定进行放宽，还加大了保障房供给。

《关于进一步稳定房地产市场的通知》

4月10日，郑州市对公积金贷款额度以及认定进行了放松处理，同时也放宽了首套认定标准，并且加大了保障房的供给力度。针对已有一套住房的多子女家庭而言，再次去申请公积金贷款时，能够依照首套最高额度向上浮动20% ；新购买住房之时呢，仅仅核查购房人在拟购住房所在行政区范围以内的住房情形，要是没有住房，就认定为首套房 ；在2026年12月31日之前，当申请人符合现行其他贷款条件之际，家庭不存在公积金贷款余额，而购买改善型住房的时候，能够按照首次贷款政策去申请住房公积金贷款 ；要加大保障性租赁住房的供应，在2026年分配1万套（间）。

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联系人：洪青青

证券研究报告：《一线城市二手房挂牌价转跌》