合肥蜀山绿城高端改善盘，庐阳万科新盘，二手房信息汇总

定期对合肥最新出现的新盘动态进行汇总，还要汇总二手房动态、政策动态以及区域规划动态等，同时发布买房技巧，对吴哥最新探究的新盘或是二手房小区信息予以发布，欢迎能够长期保持关注。

1、合肥蜀山区，绿城南七地块的规划被曝光，其中有15栋小高层，并且户型都是全改善型的，而绿城代建，使得品质得到了升级。

即将入市的是绿城南七地块，在蜀山区 SS202507 号，它规划了 15 栋住宅楼，这 15 栋楼是 13 到 17 层的，其容积率为 1.68，面积段有 139㎡，共 308 套、160㎡，共 184 套、185㎡，共 56 套，还配建有 1733㎡会所。

那个项目的外立面运用的是大面积玻璃设计，其定位是高端改善类型。该地块处在金寨路沿线，它占地71.6亩，在2025年10月的时候，是由蜀山城更以10.93亿元竞得的，由绿城管理进行代建，其总建筑面积大约是12.54万平方米。

作者简介：合肥买房参谋，其有个同名公众号，关注该公众号便能免费获赠2.5万字合肥优选安心买房宝典，此人毕业于211大学，具备十余年房产经验，能够协助梳理买房需求，在全市范围内精心推荐新房与二手房小区清单，助力一站式高效安心安家合肥，其中二手房买家可享受低中介费，新房能享到底价比自己前往售楼部更为优惠的价格。

2、合肥庐阳区，新增了改善性质的新盘，其案名已揭晓，是凤鸣隐秀，此楼盘是由庐阳国投与万科联合进行开发的。

3月18日，庐阳区LY202509号地块，其有个别称被正式确定为“凤鸣隐秀”，而这是由庐阳国投跟万科又一次携手打造的。在此之前，双方已经合作开发了悦映青川项目，还合作开发了云映青澜项目，并且合作开发了星映汀湖项目。

该项目所处位置在凤台路以南的区域，且处于颍上路以西的地方，其占地面积是27.67亩，容积率为2.3，它属于四里河左岸片区城市更新项目，是由万来做代建规划的。此项目规划了6栋住宅，其中有5栋是14层到18层的小高层、还有1栋是11层的洋房，总共282套房源，主力户型是143㎡的四室两厅两卫这种类型，另外存有128 - 193㎡的户型可供选择，项目定位是纯改善性质。

需要特别指出的是，这个项目所在学区推测为45中橡树湾，这还是挺好的。在交通方面，它呈N种方式畅通无阻，距离3号线郑河站300米，距离5号线海棠站500米，距离8号线一里井站1400米之处。

3、包河 BH202531 地块有规划公示，要建设 11 栋住宅，还要建造面积为 1.92 万方的商业综合体。

对于合肥启仰城镇置业所开发的，位于金寨路与水阳江路交口东南角，用地达3.32万平方米且分住宅和商业两地块的包河区BH202531地块规划方案，合肥市自然资源和规划局予以公示。

有一住宅地块，占地达2.82万平方米，其容积率为1.8，总建筑面积是7.55万平方米，规划了11栋房源，其中有1栋5层的，2栋7层的，1栋8层的，1栋10层的，1栋11层的洋房，还有5栋12至17层的小高层，总共382套，配套停车位1518辆；还有商业地块4980平方米，容积率为3.0，建筑面积1.92万平方米，规划有酒店、商业以及配套设施。2025年12月时，滨湖集团、合肥中海、合肥城改联合将该地块竞得，成交单价是1101万元每亩，总价为4.86亿元。

4、在合肥，包河、蜀山、政务东区域，改善市场迎来新的情况，新楼盘密集进入市场，140㎡以上的户型，其竞争或许会呈现出白热化的状态。

近期，绿城南七项目以及中海观庐府第三块地也就是中海31号地块，双双进行了规划公示，大政务东的改善市场很快将迎来新盘大量增加的情况。绿城南七地块的占地面积是71亩，其容积率为1.7，由绿城负责代建，打算打造面积在139至185㎡之间的全改善产品，其外立面使用铝板加上LOW-E玻璃，或许会引入绿城的 “月华系” 豪宅序列。中海31号地块规划建设11栋住宅，其中包含7栋洋房，这些洋房的楼层是5至11层，还有4栋小高层，总共是382户，主要突出低密改善的特点。

除此之外，政务东存在城投39/07号地块这个项目，该地块有1070户居民，户型面积在128平方米到188平方米之间，还有中海观庐府项目，其户型面积为128平方米到190平方米，另外有招商百川序项目，此项目中的洋房户型面积在138平方米到168平方米，以及红达天映项目，其户型面积是143平方米到225平方米等，140平方米以上的户型供应数量急剧增加，竞争或许会处于“白热化”状态，而预计130平方米以下的小户型将会稀缺，有改善需求的客群需要赶紧抓住机会。

5、房源起始价格预算起码预计需达到四五百万的，是拥有57年产权的房源哟，该房源所属的合肥滨湖宝汇项目，已确定定名为潮鸣庐州。

近日，合肥滨湖那烂尾多年的宝能城A地块，正式被定名为绿城潮鸣。它是由绿城管理进行代建代销的，还是安徽首座潮鸣系作品。这个项目规划了31栋楼，是以大高层为主，再搭配上小高层。它一共有1603套房源，容积率是2.5。主力户型的建筑面积大概在139 - 680㎡之间。因为是在2014年拿的地，所以住宅产权剩余大约57年，它有可能入市价从四五百万起步。

到 2025 年，项目重启啦 ，住宅地块是由绿城跟中铁置业联合进行代建的 ，要去打造高端品质的大盘 ；商业地块会引入华润万象生活来运营 ，将会建起万象系列的高端购物中心。

当前，合肥的高端住宅，其普遍的容积率情形是比较低的，是普遍低于2.0的。并且，许多呈现出的是洋房以及小高层排列分布的状况，而对于以大高层作为主要构成的高端新盘而言，不太明确当下购房者的接受程度究竟是怎样的呢？

6、合肥新房产品内卷厉害 小户型新计容增多

当下，合肥新计容的新盘数量愈发增多，出现了小面积的户型，其总价相对而言较低，并且部分属于一梯一户的产品。在此处罗列一下合肥低总价小面积的新计容新盘。

7、合肥更多新盘在售动态：

1）包河区悦府雲起的在售情形是，12号楼存在132平米的户型，10号楼有143平米的户型，其数量大概还有30套左右，主力成交价格在280至300万之间。139平米的还有几套顶底房源，主力成交价格约为320万。9号楼168平米户型刚刚进行加推，还有少量优质房源，主力成交价格在390至430万之间。

悦府二期有准现房进行清盘特惠活动，其中，136平米的户型，目前仅剩下了一套顶楼的房子，而且还有几套位于一二楼的房源，其成交价格在300万以内。另外，166平米的户型，还有6层及以下的房子，其成交价格大概在360万至380万之间。

2）瑶海区望津府的在售情形是，11号楼当中，139平米的那种户型，它的主力成交价格处于290万至320万这个范围，2号楼那里，172平米户型的主力成交价格在370万至390万之间。

3）政务区天鹅湾壹号的户型被曝光了，其主力户型有 188 到 330 平方米的大平层，还有 330 到 450 平方米的空墅以及叠墅，预计总价是 900 万起，该项目定位为高端改善型，城市展厅已经开放了，目标客群锁定在了高净值人群。

4）高新区有个楼盘叫做云缦朗境，不少购房者认为购买新房交付时间会久一些，而这个位于高新区六号线地铁口的楼盘云缦朗境，近期推出来一项服务，那就是买了新房可以提供免费公寓住到交房，这就等同于赠送了大概两年的公寓租金，算下来大约有三万元左右啊。

5）新站区有个合肥城建琥珀梓桐院，它有着说是第四代的空中别墅形态，存在着这样一种1.1容积率的新计容湖居产品，其外立面采用的是全铝板加上玻璃幕墙的材质。它的标准层面积为246平方，每家户型都是复式结构，并且都能够做成四房或者五房的布局，每家住户都拥有两个空中露台，房屋的层高是3.3米，客餐厅所在区域的挑高达到6.6米，实际使用面积大约是300平方，整体总价在400万左右。

说实话，这个产品，要是放置在南艳湖，或者翡翠湖，又或者是蜀西湖，那么或许会有哪怕千万价钱，也会有人甘愿去购买的情况出现，然而惋惜就在于它处于少荃湖的位置。

6）经开区华润嘉宸项目有在售信息，其中，小高户型面积在111平至124平之间，洋房户型面积有137平、165平以及178平方这几种。各户型价格如下，111平的大约售价为240万，124平的约为280万，137平的大概是330万，165平的约440万，178平的是约480万。最近该项目加推的是13栋、15栋以及16栋的小高，其面积范围在111平到124平之间，并且房源充足。

7)瑶海区意禾泓庐有相关在售信息，上周已然进行了首次开盘，能够直接进行认购，此次首开推出了118平户型、129平户型、139平户型以及176平户型，包含洋房和小高两种类型，总价从185万起步。

8）滨湖区华润望雲，有着正在销售的面积，分别是185平至195平的大平层以及洋房，当下这个项目处于尾盘，处于正在清理完剩余房源这样终结的局面，所剩的房源已经非常少了，是现实场景展现出来的已经现成的房子，其总价基本上是从400万开始起算。

要注意，上面所提到的新房价格仅供当作参考之用，具体的情况是以售楼部所释放出来的信息为准的。在购买新房进入售楼部之前，是可以去找吴哥先去咨询一番的，这样能够确保以底价买到房子，从而享受到更多的优惠，不至于吃亏。

8、合肥新房市场 “小阳春” 持续 二手房热度传导至新房

合肥新房的市场迎来了所谓的“小阳春”，二手房呈现出的火爆态势已然传导到了新房这边，中交九宸一名工作人员声称“找回了几年之前的那种感觉”，中海望津府这个项目以及观庐等项目，出现了客户排队等候，置业顾问忙得没有空闲去接待，部分房源已经处于“告急”的状态。

华润嘉宸样板间，单日来访量超过百组，销售额冲破 5000 万；天阜清澜玉华，验资人数达 90 组，保利翡翠天奕临展厅，人头攒动热闹非凡。中海未来之境，客户等待时长逾 1 小时，工作人员明确表示 “性价比高的房源基本上已被买光”，市场展现出 “房源紧俏不已、客户数量激增” 的状况。

吴哥上周末上午陪着那些有购房需求的人去看位于高新区6号线地铁口处的云缦新项目，在现场的售楼部那儿，看房的人真不算少。

9、2026年2月，合肥新房市场出现量价齐跌的状况，在这一情况中，金茂璞逸云湖在金额方面处于领先位置，成为榜首。

2026年2月，合肥新房市场有供应，供应面积为11.42万㎡，同时有成交，成交面积是12.34万㎡，量价环比出现下跌情况，成交量环比下跌33%，房价环比下跌14%，另一房价相关数据环比下跌7%，下降原因主要是因为处于春节假期。金茂璞逸云湖在月度成交金额方面登顶TOP1，中海未来之境在套数方面排名前三，星映汀湖在面积方面排名前三。

土地市场，2月供应了3宗土地，面积为87.56亩，市区住宅库存有15609套，面积是217.83万㎡，去化周期为13.5个月；12个楼盘累计取证827套，9个批次加推471套，去化率为8%。多地对限购、公积金政策进行了优化，LPR连续9个月维持在3.0%、3.5%。

10、合肥二手房单月成交破万预期 政务区价格涨幅显著

就截至 3 月 22 日的情况而言，合肥的二手房市场迎来了所谓的 “小阳春”，单月成交套数为 7926 套，相较于 2 月的 3446 套环比而言暴涨了 130%，按照日均 360 套来进行计算的话，本月将会突破 1 万套。而其中，3 月 22 日这一天的成交达成了 521 套，创造了本月的次高纪录；周末的两天成交数量均超过了 400 套，市场的热度呈现出持续攀升的态势。

需要予以关注的是，挂牌量呈现出同步的急剧增加态势，起始于2月的7991套进而攀升至21182套，其涨幅达到了165%，在此情形下房东加快了房源上架的速度以此来应对当下的行情。在价格方面，政务区凭借着12.6%的涨幅引领着上涨趋势，天鹅湖中心区的成交量相比环比上涨幅度为207.7%，另外有5个区域出现了价格回调的情况。

合肥二手房挂牌量，连续十个月出现下降，在2026年3月17日的数据当中显示，合肥贝系平台前端挂牌的二手房源，有105025套，相较于1月同期，减少了4304套，呈现出连续十个月下降的态势，其中连续八个月，月降幅超过千套，并且有三个月，月降幅超过两千套。

包括近期成交量增加从而去化存量，部分房东因房价回调不愿割肉进而取消挂牌，另有房源转为出租，这是个人分析挂牌量下降的主要原因；此外，经过两年市场调整，前期投资客持有的房源基本已全都挂牌，新增挂牌量持续减少。

11、合肥市房协提醒：警惕 “退房陷阱” 规范交易秩序

近日，有些打着 “代办理退房”“全额退定金” 等名头的机构，借助消费者的资金压力以及信息不对称状况，宣称有特殊渠道可退房，还收取高额费用，这存在着诈骗风险。合肥市房协于 3 月 17 日发出倡议书，提示消费者要小心这类 “退房陷阱”，防止出现资金损失以及法律纠纷。

房协表明，“退房机构” 的主要目标在于求取盈利，它所宣称的 “全国可退”“内部关系” 之类的说辞，大多属于营销手段，这极有可能致使消费者陷入投诉纷争、对征信造成影响等状况。建议消费者在购房之后遭遇纠纷时，首先跟开发商商议，或者借助行业组织、通过调解机构、经由法律途径来加以解决，千万不要委托不清楚的机构。房地产企业以及销售机构务必要如实告知购房期间存在的风险，一旦发觉诈骗行径，要即刻向公安部门进行举报。

12、合肥新增 8 所高中 今年 9 月两校迎首批新生

合肥市今年会增添8所高中，当中有两所会在9月迎来首批入学的新生。位于新站高新区的一六八少荃湖中学，以及经开区的合肥实验高中（暂定名），都已经进入到竣工的冲刺时期，一六八少荃湖中学规划120班，合肥实验高中（暂定名）规划60班，两所学校分别能够提供超过9000个学位，一六八少荃湖中学总建筑面积达19.5万㎡，合肥实验高中（暂定名）投资6.94亿元。

关于其余项目，其推进情况如下：高新区一六八柏堰湖校区、九中高新校区等3校，将于2027年投用，这些学校的总学位数量超过9000个。滨湖新区八中滨湖校区、经开区四中新港校区以及新站七中学府校区等5校，会在2027年至2028年期间，陆续展开招生工作，如此一来，能够全面优化区域高中教育资源的布局。

13、合肥小升初倒计时 入学流程及民办选择指南

处于小升初关键阶段的合肥市，官方公布了入学流程的八大步骤，先是各区学区方案公布，接着是民办招生，然后是公办七年级报名审核，再才是随迁子女报名，之后还有补报名，最后是录取结果公示，参考去年时间节点，家长要重点留意居住证办理事项（需在 2024 年 2 月底左右办理完成）以及民办或公办报名的时间窗口。

民办初中报名的门槛是比较宽松的，具备户籍，房产，居住证满半年加上社保或者营业执照，学籍在本区等这些条件，都是能够报名的。那些没有摇中民办的学生，可以正常地去参加公办报名，一旦被民办录取了就不可以随便放弃，如果是特殊情况的话，需要经过区教育局批准才行。而选择公办还是民办，需要结合学区的强弱，孩子的性格，家庭辅导能力以及潜力来进行综合判断。

14、合肥新站区，龙湖天街打算在4月开工，其规划为26万㎡的商业综合体。

3月19日，新站区龙湖天街地块项目工程总承包中标候选人公示落幕，定于4月10日正式开工建设。此项目坐落于文忠路与东方大道交口东南角处，总用地面积为6.3万㎡，规划的总建筑面积约达26万㎡面积，其中涵盖13.8万㎡的商业综合体（包含地下商业2万㎡），还有3.5万㎡的酒店办公区域以及9万㎡的地下车库部分。并且同步代建宽30米、长300米的郭冲街市政道路。

龙湖天街作为区域商业与交通配套升级项目，会借助商业综合体与市政设施的一体化建设，去完善新站区东部板块的商业网络，提升区域交通通行能力，能为周边居民及企业提供便捷的生活与商务服务，进而进一步激发区域发展活力。

15、合肥买房选地段还是户型？先算清你的“舍与得”

很多购房者纠结：买房到底先看地段还是先挑户型？

地段属于“硬通货”，它能直接决定交通的便利程度，决定通勤花费的时间，决定商场超市的情况，决定学区资源状况等，而这些因素会直接影响日常生活的品质。户型与空间利用率有关，与采光通风有关，与居住舒适度有关，然而即便户型再好，也没办法弥补地段存在的硬伤，像通勤距离远、配套设施差所带来的不便，这是每天都必须面对的。

建议结合自身需求和预算来权衡：

用于刚需自住的情况，优先考虑地段因素，以便保障出行通勤的效率以及生活的便利程度，因为节省下来的时间和精力相较于多几个平方的空间显得更为重要。

前提是预算充足，并且是长期居住，才能够在地段不算差的情形下，精心挑选户型，然而却没必要盲目地去追求完美，要防止因为小的方面而失去大的方面。

然而，要是工作的地点处于周边区域，那么绝对能够在附近购置一套面积更为宽广、通勤距离更加近便的房屋，从而免去每日长途来回奔波的辛苦。另外，存在一部分购房者，平常居家办公的情况较多，又或者更加注重居住的环境以及空间的尺度，甘愿用通勤的距离去换取更大的户型，这同样是合乎情理的一种选择。

没有关于买房的标准答案，重要的是要清晰地想明白自身的核心需求到底是什么，地段和户型各自存在着优点与缺点，关键在于透彻地想清楚应该舍弃什么以及能够得到什么，只有精确地算清这笔账，才能够做出不会让自己后悔的决定。