房地产行业周报（2026年第10周）：二手房成交环比增长，保利杭州城东新城新增住宅用地

有这样一种板块行情，在第10周，也就是3月2日至3月6日这段时间里，申万一级行业指数当中，房地产指数出现了下跌情况，下跌幅度为4.1%，并且在31个一级行业板块里，它的排名处于第26位。

政策要闻：地方层面，南充，3 月 2 日，四川省南充市正式发布了《南充市稳定新出生人口规模六条措施》，此政策首次把结婚支持归入政策体系，针对在本市范围内首次进行结婚登记的夫妻，按贷款额度的 1%给予一次。太原，近日，太原市住房公积金管理中心传出消息，自今年 3 月 5 日起对住房公积金个人住房贷款政策做出调整，本次调整主要涵盖延长贷款年限以及放宽“商转公”业务时限这两项内容，有效期为五年。3）杭州，3月6日时，杭州市余杭区住房和城乡建设局，以及杭州市余杭区财政局，发布了《推进房地产业高质量发展的通知》，其中，在支持鼓励住房消费方面提出，自通知发布之日起，一直到2026年3月31日（含该日期）之间，针对购买全区新建商品住宅的购房人，在办理所购新建商品住宅不动产权证之后，给予每套5万元补助。

房地产企业动态情况：首先，保利发展方面，在3月6日这一天，保利发展旗下的保利城市发展，通过竞拍方式，以总价32.24亿元成功竞得杭州城东新城（安琪儿）一处一线运河边的住宅用地，其折合楼面价达到44985元每平方米，溢价率为51.08%。其次，该地块所处位置是在翠隐江粼南侧、采荷中学濮家校区以东，其南向正对着京杭大运河，直线距离地铁4号线新风站200余米。再者，该地块出让面积为32576平方米，容积率是2.2，可建体量为71667.2平方米。2）中国海外发展，3月5日时，中国海外发展有限公司发布了公告，此公告披露了截至2026年2月28日那两个月期间的物业销售和新增土地情况。由公告可知，在2026年2月，中国海外系列公司的合约物业销售金额大约是人民币84.64亿元，按照年份来算下跌了35.9%；而与之对应的销售面积约为358,700平方米，按照年份来算下跌了45.0%。在2026年2月，也就是按1至2月累计同比来算，中国海外新增的土地包含香港以及保定的两幅地块，权益建筑面积大概是73487.25平方米，权益地价大约有人民币16.98亿元。3）越秀集团：在3月6日的时候，越秀地产股份有限公司公布了截至2026年2月28日的未经审计的销售资料。依据公告，越秀地产在2月这个单月期间，达成的合同销售金额大约是人民币29.05亿元，和去年同期相较呈现下降态势，下降比例大约为53.3%；达成的合同销售面积约为10.69万平方米，同比下降约7.6%。从2026年1月开始一直到2月，越秀地产累计的合同销售金额约为人民币71.06亿元，同比下降约44.6%；累计的合同销售面积约为24.71万平方米，同比下降约29.1%。就土地储备这方面而言，在2026年2月的时候，越秀地产并未新增土地储备。

销售端方面，第10周的时候，新房成交出现了环比减少10%的情况，而二手房成交则环比增加37%。其一，就在本周，20座城市当中商品房成交面积为121万平方米，商品房日平均成交面积是17.2万平方米，环比减少了10%，同比减少36%。其二，从累计数据去看，从年初一直到现在，20城商品房成交面积是1257万平方米，累计同比减少25%。其三，到了第10周，11城二手房成交面积为169万平方米，日平均成交面积是24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31%。按照累计得来的数据去看，从年初开始一直到现在，11个城市二手房成交的面积是1498万平方米，和同比相比增加了16%。

投资策略为，朝着三个方向，去寻觅地产alpha。当下房地产市场存在三个问题，依旧需要予以关注。

新房需求的中枢呈现出下滑的态势，库存的问题还没有得到解决，土地财政给经济带来的拖累，对地产有着负面的影响，我们预估在2026年，房地产的销售量以及价格或许仍然会面临一定下行的压力，寻找alpha是尤为重要的。对于从事开发类业务的房地产企业，我们觉得只有具备较高的拿地精准程度，才能够确保资产端的收益率得以保障，在此基础上方能走出alpha行情，而区域深耕型的房企更契合本轮房地产市场出现缩圈这一较大趋势，并且这类房企对于所深耕城市的楼市状况十分熟悉，其管理半径相对较小能够促使沟通成本降低，这样一来拿地决策的胜率就会比较高，故而建议予以关注的企业有绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。二）针对于稳定红利资产而言，其中一个方向是头部购物中心，其α属性较强，哪怕是遇上消费下行的情形，也能够维持租金稳定，甚至还能实现增长，故而推荐旗下购物中心基本上都属于商圈头部，并且运营能力处在第一梯队的太古地产，同时建议留意香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。三）另外一个关键方向是中介龙头，借助对经纪人进行强有力的管控，构建起高效的中央交易系统，进而大幅度提升交易效率，保持较高的市场占有率，所以建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳在降本增效之后的稳态现金流。

风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足