二手房增值税承担有新规？法院判例告诉你约定优先

以案说法

二手房增值税只能由卖方承担？

法院判例：不一定，约定优先

在房屋买卖这件事上，凡是有过相关经历的人都清楚，当进行房屋买卖行为时，会存在这样的情况，就是除需要交付购房款项以外，还得依照法律规定对增值税、契税、个税等诸多相关税费予以支付。虽然我国的法律已然对上述这些税费的纳税义务人给出了确切明确，然而要是买卖双方通过彼此之间的约定把税费的承担方式使其出现了改变，那么这种约定究竟是不是具备效力呢？就在最近这段时间，西固区人民法院针对这样的情况就审定了一起类似的具体案件。

2019年3月，王某从张某那里购买了一套处在兰州市西固区的二手住房，双方订立了房屋买卖合同。由于当时张某还没有取得房产证，二人在合同里约定“由甲方（张某）给乙方（王某）办理产权证，到时候乙方要向甲方缴纳国家规定的相关费用。”。随后，王某依照约定支付了购房款项，进而顺利入住该房屋。然而，到了二〇二四年五月，房产证办理条件已然成熟之际，二人却因房屋增值税承担方面的问题，产生了争执。在经过多次协商，均没有取得结果之后，王某把张某起诉到了西固区人民法院，请求法院判定被告张某承担税费，并且协助自己办理房产证。

受理案件之后，负责办案的法官朝着双方当事人又进一步去了解案件的具体情况。被告张某进行辩解称，他跟王某在之前达成的房屋买卖合同里面就案涉房屋的税费承担这一问题达成了一致，现在王某坚决不承担房屋增值税，这已经是构成了违约，所以他自己没办法配合王某去办理房产证。原告王某虽然承认房屋买卖合同当中约定了税费由他来承担的条款，可是却觉得该条款免除了张某法定的纳税责任，其内容违背了法律的强制性规定，应该是属于无效的，所以应该由张某自己去承担房屋增值税。

看似，双方当事人所争执的主要焦点是所涉房屋买卖合同里税费承担条款的法律效力，以及案件中相关房屋增值税的承担主体，其主体是谁。尽管我国法律清晰地规定了销售不动产的单位与个人是增值税的纳税人，然而该规定却属于任意性规定，并非强制性规定。当双方没有做出约定或者约定不明确的时候，按照法律规定负担税费。而要是当事人双方约定全部税费由一方来承担，那么当事人的此种约定应当优先于税费负担的任意性法律规定。

这件案子里，增值税乃是国家税收部门负责征收的法定税费，它属于原被告在合同里所约定的“国家规定的相关费用”。合同之中约定了此项费用要由原告承担，这是双方基于买卖合同而达成的合意。负责办案的法官在审理之后认定，依法成立的合同，从成立的时候就开始生效，合同双方都应当依照约定去履行。在这一案件当中，原告王某与被告张某，在房屋买卖的合同里，讲好了案涉房屋的税费，要由买方也就是原告王某来承担，并且这个约定，还是被告协助原告办理房产证这项事宜的前提条件，该约定的内容，并没有违背法律的强制性规定，所以，原告与被告，都应当按照这个约定，去履行合同当中规定的义务。如今，原告王某没有依照约定，缴纳案涉房屋的税费，这已然构成了违约，被告张某作为后履行义务的那一方，是有权利拒绝配合办理房产证的。基于此，西固区人民法院依据法律，作出了判决，驳回了原告王某的诉讼请求，如今这个判决，已经拥有了法律效力。

·法官提示

我国法律允许合同双方经由约定去改变税费的承担方式，这是由于该约定既尊重了交易主体的意思自治，又未致使国家税收减少。不过要留意，房屋买卖合同里关于税费承担的约定仅对合同当事人生效，不会改变纳税义务人的身份；当一方没有依约代扣依法应由另一方支付的税款时，税务机关依旧有权要求纳税义务人承担相应纳税义务；纳税义务人在履行纳税义务后能够依据合同约定，向对方追偿或者要求其承担违约责任。

记者 张烁