深圳租赁市场迎小阳春，三房户型需求大增，价格回稳
21世纪经济报道记者 吴抒颖
刘青在春节长假过后，着手于福田区寻觅9000元以内的三房户型，然而却发现心仪房源消化迅速。好多人的换房行为发生在春节之后，三房两卫户型的优质房源转手极为快速，一经放出便被租走。刘青本来看中了一套，约定第二天去查看，到了第二天中午，中介反馈称已被租出，刘青如此表述。
身处南山华侨城区域从事中介工作的陈军，有着同样的体会，这里是豪宅片区，次新房源租赁价格明显回稳，像新天鹅堡、香山美墅，去年部分房源约23000元可租到，年后回来基本稳定在25000元。
每年春节过后，一线城市的租房市场总会迎来机会。
按深圳中原给出的数据显示，春节假期过后，深圳租房市场呈现出需求旺盛的态势，咨询量急剧增多。中原门店的日均带看量，在2月24日至3月3日这个时间段内，相较于2月中上旬增长了105%，而且其中租赁带看量更是激增到两倍之多。一方面是复工潮以及外来入深求职等人员的租房需求有所增加；另一方面是学区房的租赁需求现今正步入高峰期，租房市场很快就要迎来今年的第一个旺季了。
多数曾接受21世纪经济报道记者进行采访的从业者觉得，深圳这次租赁市场所出现的变化，依然是季节性因素占据主导地位，整个租赁市场依旧承受着压力。然而，一些不太明显的利好也正在慢慢滋生，像是南山科技园、福田中心区等高端住宅需求比较旺盛的区域，租金的确呈现出有平稳的态势。在两极分化的情形里面，深圳租赁市场也在不知不觉间对房地产市场的交易造成了影响。
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需求回升
春节长假过后的这一回租赁市场呈现回暖态势，这是因为返岗复工进而带来新需求进入市场所致。然而要是从同比角度去看，今年的租赁成交数据同样有着显著回暖情况。依据贝壳研究院给出的数据，今年春节过后开工的八天时间里，贝壳深圳合作门店的租房成交量跟去年同一时期相比增长了百分之三十六，创造出有统计记录以来近八年的最高成绩。
就租金呈现状况而言，鉴于需求十分旺盛，部分房源的价格同样跟着上涨。陈军宣称，“我们这个片区里较新点的房源，因供应量同样很少，放售量处于100多套的小区大致仅仅有10多套用于出租。好多客户看过一套后却没有可供选择相比较的房源，以致租赁的成交相对来说比较快。”。
陈军接着说，春节假期过后，按照租金与楼盘所处位置综合考量，这些新建不久小区的出租房屋价格，大致的提升幅度处于百分之三至百分之八这个范围之内。
刘青同样察觉到了市场的那种“热度”，连续看中的两套有着意向的房源被快速成交之后，她也毅然决然地采取了办法，很快就定下了一套房源。“只因我意向区域中的房源在这个预算之下仅仅能算作楼龄比较高且装修也较为普通的小区，不过由于地段以及学区都很不错，所以这般这两年租金始终相对稳定，然而出手都是异常迅速的。”。
数据由深圳贝壳研究院得出，其能佐证刘青的经历，今年春节后开工8天，“即看即签”成交有房客立马签约，生怕错过合适房源。成交占比高达44%远超同比，同比扩大2.2个百，租房者看完房当天就完成签约。租金方面，春节开工8天深圳商品房平均租金73.3元每平方米，仅比去年同期上涨0.3%，整体呈现温和上涨态势。
经过21世纪经济报道记者多方面的，包括不同渠道与对象的采访去了解得知，当下深圳的租赁市场呈现出显著的，也就是非常明显的分化状况。处于地段良好的次新小区，因为其供应量较少，所以租金出现了稍微的，也就是略有上涨的情况。另外，鉴于此前部分公寓品牌集体退租这个原因，此行为相应地致使这类房源在短期内需求有所增加，这一因素也推动了部分集中式公寓房源租金有小幅的上涨。从整体所呈现的情况而言，深圳的租金依旧维持在平稳状态。
一位在福田中心区的中介人士讲，“今年年后租金确实是存在一些变动，然而它呈现出分化态势。像一些老旧小区，我们所在片区有部分2003年的房源，在了今年春节假期之后回来，出租价格达不到去年下半年那般，仍处于小幅 decreases，跌幅大概在2%左右。”。
深圳片区有一位集中公寓品牌的相关人士，告知 21 世纪经济报道记者，“今年节后，我们这儿所有在租的房源价格，和春节假期前比差别不大，基本处于持平状态。不过，有一些片区确实呈现出了小幅微涨的情形，这类房源呢，由于租客相对稳定，并且有一部分是对公客户，对价格敏感性比较低，所以能够承受一定的涨幅，大概上浮幅度在百分之二至百分之五之间。”。
租售联动
处于房地产市场单边上涨时期，租赁市场跟销售市场虽有一定正相关，可关联程度并不高。随着市场慢慢趋于理性，购房者会依据租赁市场的表现来预先判定房地产市场后续走向，所以租赁市场能不能企稳回暖，对购房者的决策行为影响程度也更大。
在接受21世纪经济报道记者采访时，深圳中原研究中心的高级研究员邹少伟表示，近几年两者呈现出一定的正相关性，受市场环境的影响，租金与房价整体仍旧承受压力，并且这也会对房地产市场的交易行为产生影响。
邹少伟着重指出了这样的情况，深圳租赁市场于短期内，跟随着季节性高峰低谷而产生波动，然而从长期角度去看，租赁市场是受到客观因素所影响的，并且短期内回归到理性的这种趋势不会改变。
陈军还讲到他所留意到的情形，当下的市场状况里，有些具备潜力的购房之人倾向于转向租赁市场，进而促使短期需求得以提升，随后再寻觅时机进入市场。
有一些租房案例，是我们近期接触到的，这些案例本身是有实力做出购房这个决策的。然而，因为房地产市场暂时还处于筑底阶段，所以对于购买这个行为也就相对审慎，许多客户采取先在意向片区租一到两年进行过渡的方式，等租金和房价的相对关系回归理性后，再择机购入合适的房源。陈军如此说道。
值得予以关注的是，鉴于房地产市场当前已然回调了一定的幅度，且租金市场依旧维持平稳态势甚至还稍有上涨，以这种情况作为衡量的标准，深圳存在着一些房源已经达到了购房者的心理价位，从而带动了购房行为。
1. 上述福田中心区中介人士告知21世纪经济报道记者，2. 当前存在一些房源，其租金已然极为稳定，且下跌空间微小，3. 其售价经这几年调整，也基本处于恰当位置。4. 当前可见的情形是，此类优质房源持续被消化，5. 这类租金与售价已具性价比的房源，于当下市场环境中，调整空间有限，6. 购房者会转向入市，7. 进而促使市场发生改变。
以这个当作标尺，深圳楼市有希望构筑底部并回归稳定。国金证券在近期的一份研报中也进行分析称，换到更长期的维度往下看，综合考量租金回报率以及房价收入比等指标，全国的房价已经快要接近估值底部，在一年内达成止跌并回归稳定的概率不低。