依据国金证券研报给出的数据，截止到1月末的时候，22个城市二手房成交的面积在同比方面下降幅度从26.8%变成了收窄至，13.0%。很多地方二手房成交呈现出回暖的态势，那背后所具有的原因是什么呢？房价有没有希望进行筑底呢？
此问题能够划分成两个部分予以明晰：其一为为何会出现回暖的情况，其二是房价可否被视作筑底呢。
在一个方面，政策于某范畴集中施展力量，明显地削减关联交易以及持有所需成本，径直对存量二手房的流动产生刺激效应。
在2026年刚开始的时候，和房地产有关的政策发生了明显改变，从之前的去除杠杆、消除泡沫，转变为稳定市场、稳定预期，其重点在于降低买卖双方所面临的综合成本，进而鼓励那些合理的自住以及改善需求进入市场。
个人销售住房时，增值税政策出现了调整，购房时间不足两年的，其税率从5%下降到了3%，那些持有住房两年以上的，对外销售时就不用征收增值税了。
以一套大概价值300万左右的房子来说，在持有时间不满两年就出售的情况下，增值税从原本的15万元降低到了9万元，节省了大约6万元，这对于那些想要卖掉旧房换新房的家庭而言，是一种极为直接的减轻负担的方式。与此同时，对于那些出售了自有住房，并且在一年之内重新购买住房的家庭而言，能够申请退还已经缴纳的个人所得税，这简直就等同于给换房行为打了折扣，让二手房的存量得以盘活。
金融端同样作着降成本的同步动作，公积金贷款利率降至近几年相对的低位层次，五年以上期限的首套公积金利率基本上处于大约2%的水平呀，而商业性按揭的首付比例也呈现出有所调低的态势，从此整体信贷环境变得更为宽松了呢。
对那些有买房打算的人来讲，首付所带来的压力呈现出变小的态势，并且总的利息支出也随之下降；对于有卖房想法的人而言，潜在买家在支付能力方面出现了边际改善的情况，进而使得房屋交易更容易成功成交。此外，多项政策相互叠加在一起，由此构成了一个所谓的“低成本交易窗口期”，这样一来自然而然地就会促使二手房成交量得到提升。
一方面，价格已然历经了一回相对较为全然的主动清理，凭借价格去换取销量的阶段正在开启。
据机构统计，截止到1月末，22城二手房成交面积同比降幅，从26.8%逐渐收窄至13.0%，自2026年开始以来，成交面积环比持续呈现正增长状态，到1月末时，已回升至279万平方米，此数据为2025年6月以来的最高水平，同比增幅由负数转变为正数，达到了17.7%。
全国二手住宅挂牌价格，仍然处于环比下跌的状态，不过跌幅，从之前那种相当明显的下挫情况，收窄至不足1%左右，呈现出一种“从跳水转变为缓慢下台阶”的走势。
城市数据更能表明情况，其中，上海1月二手房网签约数量为2.28万套，与去年同期相比大幅增长，并且连续三个月处于2.2万套之上，创造了近五年同一时期的最高纪录；北京1月二手住宅网签数量超过1.5万套，同比增长幅度超过两成，达到近几年同期的较高点位；其他诸如广州、西安等重点城市，二手房成交数量同比也普遍呈现增长态势，部分城市创造了近三年或者五年的新高。
但就在同一时间点，这些城市里，二手房的平均价格，整体上仍然处于微微下跌，或者是弱势震荡的区间范围之内，并没有呈现出全面且快速上涨的那种局面。
存在这样一组被称作“量升价弱”的组合，其本质实际上就是通过价格的降低来换取销量的提升，在过去的两三年期间，众多的业主都被市场无数次地作出这样思想的教育，即倘若不降低价格，那么房屋就根本卖不出去，一直到了2025年的四季度时，不少城市的二手房价格已经出现了累计达到10%–20%的回调情况，不论是拥有学区优势的房屋、临近地铁的楼盘，还是年代较为久远的小区，都在不同的程度上对自身的报价作出了下调的举措。
当价格下跌至刚需以及改善群体真正能够咬紧牙关承受住的那个位置之后，成交需求就此被激活，成交量进而开始出现放大，不过价格依旧是在底部区域持续徘徊。
供给与需求的结构发生变化，这一点也是很关键的。其中，北京的二手房挂牌量，在2025年9月的时候，数量为14万多套，到了2026年1月，下降到了12万多套。新政实施之后，每天新增的挂牌量回落的表现非常明显。另外，上海的二手住宅挂牌量，连续好几个月都在下降，中介平台所记录的库存，接连下跌了多个季度。
在全国范围之内，重点城市的二手房挂牌量，也处于环比收缩的状态之中。这所意味的是，前期出现的那种大规模以及恐慌式的抛售行为，已然退潮了，而乐意“打骨折甩卖”的业主，数量正在变少。
相反的是，部分核心区域里，优质房源的议价空间正处于收窄状况，先前常见的砍价幅度范围为百分之十至百分之十五，如今此幅度正逐渐收缩至更有限的区间，甚至有个别楼盘已然开始对挂牌价做小幅上调。市场正从那种买方极度占据优势的情形，缓缓回归到相对平衡的状态。
当挂牌数量呈现出减少的态势之际，抛压程度呈现出减轻的情形之时，议价空间呈现出收窄的状况之中，价格继续保持快速下跌的动力自身就会被削弱，这便是所谓的“止跌信号”最为直接的体现了。
最后的那一股力量源自预期，确切来说是人心。看舆论以及市场参与者的发问情况，在过去的几年当中，大家问得最为频繁的事项便是，“还会降多少”，“还有没有办法保值”，然而近几个月，更多数量的人在询问，“当下是不是处在底部”，“会不会错失窗口期”。
这种问题自身，意味着心态由那份“赶紧离场”的状态，转而朝着“要不要上车”的方向去变了。
在实际生活里，好多家庭的抉择，并非是对于行情精准的判断，而是被现实的需求，迫使着向前行进：孩子就要上学了，因而需要学区；父母打算过来同住，为此就得有多出一间房；通勤实在辛苦，所以期望靠近工作地点。
要是价格从高位往下跌落，政策达成了税费以及利息成本的降低，并且月供压力处于能够控制的范围之内，那么一部分刚需群体以及有改善需求的人就会集中进入市场。这样一种“被生活逼迫而产生”的需求，一般而言更有着韧性，而且更能够对成交量的底部起到支撑作用。
那么，在这样的背景下，能不能说房价已经筑底？
要分层次去看待，从全国范围来讲，当下呈现出的是颇为典型的“量先稳定、价在磨底”的态势，多组高频数据显示，重点城市二手房成交面积环比多个月为正数，同比从负数转变为正数，百城二手住宅价格整体依旧处于小幅下降的区间，然而跌幅显著在缩小，核心城市挂牌量以及库存从高位回落，业主议价空间变窄。
这一组现象组合一块儿，表明全国范围内的二手房市场，已从先前的快速下跌时期，步入到缓慢磨底以及结构性分化时期，“止跌信号”是能够认定的。
然而，这并非等同于全国房价已然呈现出统一的大底状态，更进一步来讲，这也绝不意味着即将马上步入新一轮普遍上涨的周期之中。
在一线以及少数基本面较好的强二线城市，人口状况与产业基础具备一定优势，在过去近两三年间，其价格历程一番较为深度的调整，再加上此次政策托底以及成交情况得以恢复，能够认定其大致处于“价格底部区间”内，未来大概率会在一个范围相对狭窄的区间内进行上下震荡，而非再次普遍出现大幅下行的态势。
大量中小城市呈现出别样状态，人口出现流出情况，产业提供的支撑较为有限，土地早期供应数量过多，进而致使库存压力依旧相当显著。
虽说短期内，因政策或者节日出现了错位，进而带来了成交回暖的情况，然而从中长期方面来看的话，价格依旧面临着下行的压力，或者是长期处于弱势的那种压力。想要在这些地方去谈起“筑底”，现在为时尚早，它更接近于那种“途中反弹”。
对普通购房者来讲，能操作的结论大致是：要是你属于刚需或者用于改善住房，处于一线或者有稳定人口流入以及产业支撑的强二线城市，拥有一份稳定的工作并且杠杆可以控制，计划长期自住三年以上，那么当下这一轮成交回暖的时期，是一个相对较为安全的上车窗口期，没必要过度去纠结“是不是绝对的最低点”。
更为关键的是，要挑选正确的城市，还要选对板块，更得选好产品，并且要把控好自身的负债比例，然而并非是妄图凭借频繁地进出从而赚取快速获取的钱财。
要是你身处众多中小城市，所看重的并非居住本身而是资产保值增值，那就得更加谨慎，留意人口流向，关注产业结构，审视财税状况，警惕因长期供大于求而致使房价形成 “缓跌拖长线” 的风险。于这些地方而言，买房更多地需从 “消费品 + 必要居住品” 的角度去进行综合考量，而非仅仅当作单纯的投资品看待。
若是秉持纯投资、短炒的思路，妄图去复制往昔那种高杠杆、短周期且出现暴涨情况的故事，那么此番的回暖实际上和你关联不大。市场已然回归至一个更趋近于普通资产的收益率区间段当中，在风险收益比的状况层面，此刻已然与上一轮大牛市完全不一样了。
故而咱们这些普通的人，真正应当予以关注的，并非还会不会再次下跌几个百分点，而是你所处的是哪一个城市，哪一个板块，运用的是怎样的杠杆，所做的是关乎过日子的决策，亦或是基于赌运气的选择。
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