苗野｜发自上海
连续三个月，成交突破2.2万套，春节前，上海二手房市场呈现景象，少有的“淡季不淡”。
据上海市房地产交易中心所呈现的数据表明，在2026年1月份的时候，上海地区的二手房成交套数为22834套，与同比情况相比呈现出大幅增长的态势，增长幅度达到了24.18%，此结果创下了近五年同一时期的最高纪录。
将这一数据进行纵向对比，其结果远超2024年1月的16378套，也远超2025年1月的18497套，相较于2024年1月增长了39.4%，相较于2025年1月增长了23.4%。
将目光横向进行观察，上海所呈现出的表现并不是单独的个例。北京在1月的时候，二手房实现网签的数量为15082套，与同比相比较上涨了20.9%；深圳在1月时，二手房达成成交的数量约为0.5万套，跟环比情况相比增长了16%。
三大一线城市二手房市场集体呈现回暖态势。
开年时，二手房市场持续了去年四季度出现的翘尾行情 ，上海中原地产市场分析师卢文曦觉得 ，当下二手房交易较为活跃 ，市场韧性充足 ，这期间房地产积极信号不断释放 ，预计节后三月市场热度将会持续这样 ，可以走出企稳向着好的形势行进。
挂牌量回落，性价比凸显
单月情形下成交量出现了与传统楼市淡季的沉寂状态相反的情况，于此之外，二手房其中单日的成交数据，也对市场热度进行了反映。
借助监测得知，在1月份整个月期间，存在7天的单日成交数量突破了千套，于1月10日，更是达到了1261套这个在临近的三个月里处于最高的数值，紧接着后续的周末呈现出的态势热度并未降低，在1月17日、24日以及31日这几天的单日成交均突破了1200套。
成交量持续处于高位形成了一种状况，与之形成对比的是，上海二手房挂牌量已经连续九个月出现下降的情况。截止到一月底这个时间点，上海二手房挂牌量呈现出八万两千四百套这样一个数据，相较于历史峰值减少了将近三万套。
近日，上海链家披露说，上海二手房当下的库存量，相较于2025年1月，下降了大约20%，挂牌量持续回落，这表明市场的供需关系正渐渐趋向于平衡。
上海链家研究院负责人李根表示，目前成交周期较上月呈现加速之势，市场信心正在逐渐得以修复，成交量连续多月处于回稳状态，库存去化速度加速。二手房成交价格已经连续两个月制止住下跌趋向，市场已然显现出“止跌”信号。
上海市房地产交易中心的数据，也证实了二手房市场的挂牌量，出现了持续性的回落，基本回归到了去年2月份的水平，前期在高位堆积的库存，正在逐步的被消化句号。
卢文曦觉得，二手房挂牌量降低一般来讲是市场跟价格趋于稳定的先行指标，当下挂牌量减少更多地表明房价下行的压力正逐步渐趋缓和。
他做了进一步的分析，其一，新增挂牌这方面，增量显著地放缓了，其二，成交速度是加快的状态，但此时库存被持续地消耗着。另外，部分的业主选择变为“售转租”这种情况，主要的原因是部分老房里边的租赁回报率是比较可观的，其年化回报率能够达到3.3%到3.5%。“稳定的租金收益导致房东更愿意去持有资产，而不再着急于降价去变现啦。”。
中金证券进行分析得出结论，当下房地产周期里最关键的症结所在是库存方面的问题，上海二手房挂牌量在 2025 年 3 季度起始时呈现下降态势， 这使得挂牌去化周期持续朝着下行方向发展，上海推行首批二手房收储举措属于那种针对问题采取恰当措施所作的积极有力动作，预计上海具备可交易存量住房大概 970 万套，收储行为能够加快去除库存，倘若后续配套性措施恰当合适，有希望加快楼市趋向稳定态势。
当成交出现放量的情况时，与此同时，价格博弈也已然进入到了微妙的阶段。市场已经显露出了这样的初步迹象，即从“以价换量”朝着“量价趋稳”进行转变。
由中指研究院的数据表明，在2026年1月的时候，上海二手房成交的平均价格是55265元每平方米，与上一阶段相比下降了1.22%，和去年同期相较下跌了7.61%。
卢文曦表示，当前市况下已然出现这样的情形，市场所具备的消化速度现今已经超越了新增挂牌的速度，买家实施“大刀砍价”的状况呈现出减少的态势，议价的空间正在有很显著限度的缩小，有少量的业主做出选择暂时撤牌进而观望的举动，市场预期由此出现了一定程度的改善，二手房市场不再是单纯凭借“以价换量”这种方式来维系成交量达成的局面。
上海链家监测显示，多个板块房价出现了止跌企稳信号，其中，徐汇滨江板块价格较之前有所回升，四川北路板块价格较之前有所回升，董家渡等板块价格较之前有所回升，部分板块已企稳。
沪上某机构经纪人表示，目前的市场状况是依然处于买方市场，二手房挂牌价呈现出整体较为稳定的态势，成交价同样是整体处于较稳定的情形。
刚需占主导，期待“小阳春”
上海房地产市场的“哑铃型”结构在2026年开年愈发清晰。
数据表明，于上海二手房市场里面，那些总价在300万元以下的、房子价款较低的房源，变成了交易当中的绝对主要力量，其占比超出了七成。
如果从更具体的方面去看，总价处于200万元以下的所占比例达到了49.5%，总价在200万到300万元之间的所占比例是21.1%。
58安居客所统计的数据表明，低总价房源的供给比例达到了50.06%，而与之对应的流量比例则更高，中高总价房源的供需占比不足14%，高总价房源的供需占比同样不足14%，有更多高净值人群依旧把目光集中于新房市场。
经由区域分布予以观察，上海二手房成交状况较为良好的区域，主要是集中于浦东新区，还有松江区，以及金山区，另外还有青浦区，再者是奉贤区，最后便是宝山区。
根据上海链家监测得出的数据表明，在上海中环以内，“老小”房源所具备的优势突显出来，其成交的占比呈现出攀升的态势，超过八成的客户能够在90天的时间内达成成交，市场中观望的情绪正逐渐地减弱。
58安居客研究院院长张波称，当下刚需群体乃是二手房市场的核心购买力，低总价房源的充足供给切实有效释放了积压的购房需求，而这种于刚需为主导的供需结构，为成交量爆发搭建了基础。
由上海太平洋房屋所提供的数据表明，在该机构之中，价格处于300万元以下的低价房成交的占比情况，近乎达到了一半。于上海外环以外的地区，成交占比处于最高的状态，并且呈现出持续增长的态势，这充分反映出在郊区以及新兴区域，刚需交易表现得十分活跃；在内中环之间，成交环比呈现出显著的增长情形，这显示出改善型需求依旧处于释放的状态。
此外，部分房源属于“老破小”，其租金回报率有所提升，而变为兼具居住以及投资属性的优质选择，吸引了部分投资者，这些投资者属于稳健型的。
源于中指研究院的数据表明，在2026年1月的时候，上海住宅租赁市场里样本平均租金是81.50元／平方米／月。其区域分化显著，金山区存在部分房源，这些房源的租金回报率竟然高达3%，而这样的情况致使各类低总价二手房变成了类固收资产的重要可选择对象。
正当市场需求得以释放之际，政策方面出现了新的动态，在 2 月 2 日，上海正式开启了收购二手房以用于保障性租赁住房工作的试点。
市场上的人士大多都这么觉得，上海身为超一线城市，这一回是头一遭由政府平台去收购核心区域的二手房，目的是用作保障性租赁住房，它最为关键的意义在于给市场里特定的资产类别给予了托底以及流动性方面的支持，信号方面的意义十分显著。
后市展望中，市场预估会展现分化态势，新房市场里高端住宅成极具畅销特性的品类，二手房市场内低总价“老破小”房源成购房者“上车最先选择”。高净值人群的改善和投资需求，跟年轻群体于房价回调情形下的刚需形成了两大关键购买力。
中指研究院指数研究部的总经理曹晶晶表明，1月里上海二手房市场持续保持热度，一方面是在政策产生效果的情况下潜在需求得以释放，另一方面是受到春节假期向后推移的影响，基数相对处于较低水平，春节过后随着需求进一步地释放，“小阳春”行情是值得去期待的。
今年三四月份交易量会持续维持良好状况，这是上海中原地产所做出的预料，市场已然脱离了“淡季不淡”这样的行情走势。
值班编委：马琳
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