1、上海二手房市场复盘与预判
市场的量价情况以及库存所呈现的表现是，上海二手房市场整体呈现出一种稳定之中带有修复的态势，当下库存量出现了减少状况，而市场的预期回归至筑底阶段。在成交量这一方面，2026年1月的成交量为22000多套，与2025年12月相比环比略微下降了1%左右，并且已经连续多个月份突破2万套，近期每日的成交规模处于900 - 1200套之间，相较于此前有了一定程度的增加。就价格这个维度而言，当下的成交价格相较于2025年12月初有所上扬，幅度在3%至6%之间，12月的时候处于价格的低点位置，到了2026年1月，价格与上月相比呈现出微微下降的态势，下降幅度大概为1%，并且下降幅度已经连续两个月呈现出收窄的情况，整体而言并没有出现像北京那样的呈现出崩塌式垮塌的下跌情形（北京在2025年十一二月期间房价下降幅度达到了20%至30%），市场的交易活跃程度相对来说是比较高的。先说库存情况，当前来看，库存数量下降到了13万多套，和2025年初时的17万多套相比，干净地减少了4万套，库存之所以减少，一方面是因为去化的缘故，另一方面呢，部分业主由于售价没有达到预期，转而把房屋用于出租，或者等着年后政策窗口开启后再去出售。
先来分析成交结构特征，上海二手房成交结构展现出显著的刚需导向特性。从价格段分布来看，300万以下房源成交占比大概是45%左右，这是绝对的主力。300到500万房源占比约为30%左右。800万以上高端房源成交占比仅仅5%到6%。各价格段房源溢价率在6%到10%范围不等。在面积与户型方面，60平以下小户型成交占比30%左右。60到90平户型占27% -28%。两房因为功能性较强成交占比高。并且单身独居需求占比近年来出现了较大幅度的增长。在区域分布这方面，浦东的成交量稳稳地占据着首位，松江、宝山、青浦以及闵行这几个区域处在成交的前五位，徐泾、临港等新兴的刚需板块，其成交量增长十分明显，这主要是源自年底刚需的释放以及政策的推动。
、市场趋势跟供需支撑情况：对于上海二手房市场整体持有乐观的预判，核心支撑因素是这样的：其一，库存急剧下降，在2025年初的时候库存是17万多套，而当前已经降到了13万套左右，从历史数据能够看出，当库存快要临近10万套的时候，供求关系容易出现阶段性的释放，进而促使价格上涨；其二，需求有支撑，虽然上海人口在近些年有微微下降，但是单身独居、区域置换的需求有所增加，再加上限购政策有所放松，当前市场投资占比依旧比较低；其三，供应端预期产生变化，三道红线政策有了一定程度的缓解，未来供应量或许会持续增加。对于新房市场而言，在2024年的时候，成交数量达到了56000多套，到了2025年，这个数量下降到了44000套左右，而在2026年1月，却仅仅只有2000多套，成交量呈现出持续下降的态势，在后续需要关注供应端的变化对于整体市场所产生的影响。
关于收储政策的解读以及其所产生的影响，十五五收储试点，对于上海的二手房市场，以及长期稳定房价而言是具备着重要意义的。将其与十四五时期作对比，在十四五时期，上海保障房供应数量达到了61万套，完成率为102%，然而这些保障房大多布局在远郊地区，且配套并不成熟。当前的十五五收储试点是针对老破小板块的，这类房源相较于2017年、2019年、2021年的高点而言，跌幅超过了30%，部分房源价格几乎腰斩，该政策的目的在于精准地盘活这类不动产，与此同时发挥稳妥稳定房价的作用。
关于试点的具体细节，实施其主体是区域级保障性国企，像静安置业集团、徐汇区保障性公司这类，资金来源是建设银行，单套收购资金设有相应上限，为 400 万，试点区域着重关注浦东、徐汇、静安等成熟区，还明确作出要求，房源所处位置需在地铁 3 公里以内，并且，房龄要在 2000 年以前，也就是房龄得 25 年以上。凭借投资逻辑来观察，被收储的房源主要是一居室跟小两居，其租金回报率超过了2.5%，某些公寓类产品的回报率能够达到5%，明显比银行固定存款利息要高，能够提高银行现金流的使用效率，进而成为银行新的利润增长点。
关于政策影响这一个方面，其一能够借助绑定房票的途径来促使卖旧买新这一行为得以推进，以此提升新房去化阶段的活跃程度，进而带动土地财政；其二，叠加从年底直至次年三月到四月这个时间段的学区房旺季需求，而此类需求大多是指向小面积以及低总价房源的，由多重因素共同产生共振的情况下，对于二零二六年三月上海二手房市场的量价表现持有乐观的预期。除此以外，就全国市场而言，上海、深圳房价相对较为稳定，广州房价下降幅度处于上海和北京二者范围之间并偏向于靠近上海，北京房价下跌幅度明显，全国大部分城市房价呈现下落态势，在距离上海较远地方的房价也有较大幅度的跌价现象，长期市场趋向仍然需要留意供应量以及政策指引方向。
2、购房群体与成交效率问答
以下是改写后的内容：·买房人群画像与成交变动情况：当下的购房市场以及成交结构跟之前比，出现了这些变化：其一，买房群体展现出两类典型的特点，对于学区房有需求的群体大多是孩子在未来一到两年要上学的家庭，年龄聚集在四十到四十五岁，所占比例相对比较高；而有落户以及落户积分需求的群体年龄汇聚在二十七到三十五岁，占比同样较为显著。其二，成交结构有了调整，先前高单价住宅成交所占比例相对较高，现在这类房源的占比减小了，五百万以下的低量级房源成交占比提高了五到七个百分点，变为成交结构当中主要的变化。
3、春节错期与量价趋势问答
·春节错期的量价影响分析：2026年春节错期对高频数据的影响，要结合过往政策与市场周期来分析，2024年春节前后，国内出台了降息等稳市政策，年底时，北京、上海还推出重磅调控政策，政策带动市场交易量大幅攀升，该行情一直到2025年3月15日才逐步消退，即便2025年1月只有半个月的交易周期，交易量依旧处于高位，2月又恰好碰上行业传统销售旺季。就2026年春节错期产生的影响而言，上海在2026年1月以及2月进行合并之后的成交量，和2025年同一时期的水平处于相当状态，其核心支撑在于当地政策持续不断地给予加持。
在价格方面，1月和2月大约40%的网签数据是2025年12月成交的，有着显著的滞后情况，当下网签数据依旧呈现出1个点的下跌态势，然而真实的市场成交价相较于2025年12月总体略微上涨了5%至6%，在此之中优质户型、优质房源的涨幅能够达到10%。
对于全年市场趋势怎样去判断，要着重留意3月的整套运行数据，3月是行业传统意义上的完整大月，它的成交量价呈现状况以及配套政策的动态走向，对全年市场迈进方向有着关键的指示作用。另外，当下国家已经开启收储行动，部分机构正在钻研相关的布局方向内容；早些时候有才部分资金从股市中流出到当下的市场这里，可是股民们对2026年股市运作行情一直都持有看好的态度，要是股市出现趋势性的拐点情况，这部分资金有可能会回流到股市当中，从而对当下市场造成分流方面的影响。
4、收储政策与26年楼市预判
对于26年楼市而言，收储政策所起的作用是，收储政策的落地时间以及实际能够收储的房屋量，乃是2026年稳住楼市的长线关键所在。当下，政策层面并未针对单套房屋价值展开评估，从实际情形以及其他城市的经验来看，政府收储房屋的价格相较于市场成交价要低8%至15%，甚至在部分情形下更低。此政策在一季度显著提高了业主的预期，并且借助火热的自媒体渠道，相关预期在行业内部迅速传播。需当下同时着眼看重并留意市场的供给与需求之间的关系，当前全体的库存整体数量已经降低减少了将近4万套，以前以往过去政策实施落地之后报盘的量量会迅速快速地有所增加增多，但当下当前现在业主售卖房屋对于价格的敏感程度敏感度已经微微有所降低，就算即便就是在部分核心关键重要城市，房屋就算虽说致使即便降价也很难难以成交。对于2026年上海房价走向趋势情况局势预期期待观察的揭示显示表明，上半年中市场房价将会保持平稳价格稳定，和较2025年12月份的情况来比较作出对比有10%左右上下的上浮；要是倘若假如股市相关关联的政策持续一直到直至6月份为止期满或者五一之后过后，客户群体将会在5至7月份市场处于淡季的时节期间承接接受需求，以此来维持保持市场的稳定平稳状态。上海出台收储政策，其导火索是北京房价大幅下跌，为避免标杆城市房价大幅下跌影响整体楼市稳定，后续或许会有一系列政策工具被释放出来的，像是推动银行贷款利息与存款利息保持持平状态，开发商对未来利息进行补贴之类的。当租金能够跑赢银行存款利息的时候，住户会更加倾向于去选择房产这种安全边际比较高的投资方向。从整体方面来看，对2026年上海整体房价持有乐观的态度，房价将会企稳，并且相较于2025年12月会有6%-10%的局部涨幅。现阶段，上海推行的收储政策仅于三个区域开展试点工作，后续其覆盖范围有可能会进一步拓展，该政策所提供的兜底保障，能够减轻业主因急需资金而萌生出的焦虑心理状态，然而在此之前，房价出现下跌的情况，大多是源自于这类业主因焦虑情绪而进行的抛售行为。
5、学区房与房价水平问答
·关于学区房的那些事儿：它的购买节奏，以及房价所处水准，在2026年1月，上海学区房的购买情况是并未提前，这和春节的时间出现了错位现象。学区房属于那种刚需性质的产品，超过80%的买家是刚需群体，只有20%到30%的买家会提前去做好购房的准备工作，而占到70%左右的买家都是到了有实际购房需求的时候，才会启动购房的流程啦。近期，上海二手房交易量呈现出微微下降的态势，以上上周的周六和周日作为例子，成交量仅仅超过了1000套，而在此之前，大多维持在1300套，在高峰的时候能够达到1500套，交易量出现下滑，主要是因为部分客户计划在年后进行购房，以及业主不在当地，从而导致无法完成交易。相较于2016年3月，当前上海市场上二手房的整体价格大致处于那个阶段的水平，北京城房价却已下滑至2015年时的价位；自2025年年初起始，北京房价的下降幅度达到了30%，在政策范畴内，这样的跌幅是比较难以被接受的，而上海整体房价仅仅出现了1%至2%的微小降幅，不同类型房源的价格波动存在显著差异，其中中高端及次新房价格实现动态稳定，老破旧且位置偏远的房子折价空间可达10%至 - 15%。政策层面，在2025年的时候基本上都没有出台具备影响力的相关政策，市场对于降息是存在预期的，然而却没有落地，降息这件事能够降低房产持有成本，进而推动房产链条的流通，可是目前并没有出现相关的动作。另外，广州、深圳此前由于收紧户籍政策以及购房条件致使房价下跌，后续政策放开之后，城市的交易量表现在顺序上是深圳、广州、上海，价格是相对保持稳定的。
6、挂牌量变化与原因问答
上海二手房挂牌量，自2025年下半年起始显下降态势，2025年11月时挂牌量为14.6万套，到12月底时已接近14万套，而到当前，经内网将车位、地下室等非居住房源予以剔除后，挂牌量变为13.7万多套，其中涉及挂牌量下降趋势以及背后原因。挂牌量下降主要是源于几方面因素，其一，部分在2015年及以前就购买房屋的业主，当前房价下降幅度和当初买入价格比较起来，他们自身感觉不强烈，对于房屋售价高或者低满不在乎，所以不愿意出售；其二，行业在年底的时候存在着售转租的操作，头部公司“省钱租”业务每个季度增长数量达到6到7万套，其中大部分房源是从等待出售转变为用于租赁，房屋出租以后就会把待售房源下架，最终引起挂牌量降低；其三，上海二手房整体的换手率比较低，小区每年的换手率大概是2%到3%，房源售出所需要的周期比较长。
7、收储细节与资金来源问答
·收储规则剖析以及资金来源探讨，在收储规则细节这一块，针对静安、徐汇而言，是不是要求卖掉旧的去买新的，并且只能购买本区的新房，当下政策并未有清晰可辨且精微细致的内容呈现；参与收储的单位大多是国央企以及银行，正一步步朝着市场化的方向迈进，在兼顾各方利益的同时，注重价格专项的稳定，收储资金其中一部分用于长期持有的收储，建行已经跟保利等开发商展开合作，从而形成业务层面的对冲。在收储资金来源方面，当下并没有提到会使用专项债，而是涉及到了近年来相关基金的探索，银行出于对息差的考虑，当前来看房地产是相对收益最高同时也是最稳健的投资方向，所以会议提到会成立相应基金，在此之前国家级会议也讲过要设立专项资金，后续有可能会扩大专项基金的规模，而且还会引导民企基金介入一同参与进来，以此方式来让覆盖范围变得更广。从市场背景以及数据层面来看，在2023年的时候，全国新房交付了500多万套，到了2024年以及2025年，交付量都大约是400万套；全国人口每年减少约1000万人，上海人口呈现出微微下降的态势；除了上海、广深的房价降幅略微低一些之外，在2026年，北京、湖北、西安、成都等多数城市房价跌幅大约为20%，持有房产群体的感受比较差；在人口减少且新房供应量依旧很大的背景状况下，收储资金面临着规模需求极为庞大的压力。
8、高端一手房与限购政策问答
·高端一手房放缓以及限购的预判情况如下：上海高端一手豪宅的成交量，整体呈现出放缓的态势，其主要原因涵盖以下几个方面：其一，房产交易链尚未完全打通，依旧存在限购方面的限制，要是以公司名义来购房，就会存在税费以及产权归属等一系列问题；其二，优质房源供应不足，具备好地段、好位置的产品匮乏，然而深圳、广州优质豪宅的销量还算可以，北京海淀的成交量虽说带有水分，不过仍旧比以往要好；其三，资金流向了其他市场领域，拥有豪宅的客群大多是对于市场嗅觉敏锐的企业老板，当下证券、黄金类市场的安全程度以及投资回报率更高，预计在2026年6月左右，资金倘若回流，才能够带动豪宅的消化。
说起上海内环限购放开的可能性，2026年放开的难度不小，或许会参照北京模式逐步放宽；从中长期来看，“十五”期间放开的可能性较大，但短期内1年就放开不太现实，不然会吸引全国乃至海外的客群，致使房价急剧暴涨，这是由于头部城市房产保值性更强，而且有无社保、户口的客群在等待孩子考学落户后去购房。从经济发展的角度来讲，房产作为生产和生活资料，价格低廉有利于经济长期稳健地发展，之前房价上涨是天时地利以及政策需求造成的透支，当前多数城市房价短期内止跌的可能性较低。
9、公司买房与投资建议问答
·公司买房的风险以及投资指引呈现以下内容：a. 针对公司买房核心问题展开解读：公司买房同股东相关问题存在关联，要是属于个人投资，那么需要留意的是，每个人名下仅仅能够拥有一个全资股份公司；在税费这一方面，以公司名义买房用于居住，能够抵扣一部分税费，然而却需要缴纳房产税。上海作为房产税试点城市，本地户籍可以减免一部分房产税。在当前房价处于下跌的背景之下，每年缴纳数万元的房产税给人的感受很强烈，一部分人觉得还不如选择租房。
b. 多维度购房投资建议：
学区房，对于并非刚需的群体而言，会凭借捡漏的思维，去挑选那些位于头部学校的房源，并且是合适楼层的房源，在上海、北京等特大城市，学区房由于长期以来需求保持稳定，所以其保值性要比普通住宅更具优势。
购房时机：2026年春节前后是购房最佳时间点之一；
用于出租的商业地产与公寓，可优先考量具备 70 年产权、单价较低且易于出租的商住两用物业，其租金回报率需达到 6%及以上，优质商铺（比如小米、华为体验店这类）回报率稳定，比银行利息高出 3 倍；公寓单价低契合年轻人需求，不过国内公寓品质仍存在改造空间，配套正逐步完善；不建议选取外环外远郊区域，这类区域可复制性强，价值稳定性差。
c. 房产价值以及政策内在逻辑：新房价钱往上增长是因为政府做出的引导，以及房屋的质量获得提升；商住公寓的价格下降幅度比住宅更大；上海处于前列位置的小区价格保持稳定，在2021年以后部分房源的价格翻了一倍，这样的优质房屋受到有高净值的群体的喜爱，价格更有韧性；当下商业地产政策放开了，可以享受到首付三成的支持。
10、老公房市场趋势问答
如下老公房市场反弹以及长期趋势：其一，成交量放大的情况下，老公房呈现的是反弹而非上涨态势，当下老公房普遍跌幅达30%，部分更是遭遇腰斩，成交量增大之后或会迎来10%至15%的反弹，并非趋势性地上涨；其二，收储政策对老公房价格产生的影响，短期收储预期会使得市场转至观望状态，要是收储落地价格同市场价持平，价格或许会小幅往上走，然而中长期向下趋势难以改变，原因在于老公房适配性欠缺，目标客户群体日益变少，并且拆迁极为复杂，收储落地周期一般需要三五年的时间，需要高额利润回报才能够推进；其三，购房替代思路，不建议优先购买老公房，可以考虑小户型次新房，能够采取以租养租的方式，学区房也存在这样的操作模式。
Q&A
问：今年春节错期对于当下高频数据会产生怎样的影响呢？在一月和二月两者合并数据的情况中，同比以及环比的数量，还有价格趋势又是怎样的呢？
你提供的内容存在信息混杂逻辑不清晰的问题，我按照要求尽量进行了拆分改写：24年的一月份和二月份，存在降息之类的政策，在24年年底的时候，北京的相关方面出台了重大的政策，上海也出台了重大的政策，以上情况推动了交易量呈现火爆的态势，此态势所具有的周期一直持续到25年3月15日；25年1月的时候，虽然仅仅才有半个月的时间，然而交易量依旧是处于火爆的状态，到了2月之后就进入到了行业的传统旺季那里；上海在25年1月及2月这两个月之中合并起来的交易量和前一段时间是相当的，这是受益于前期政策的支撑；在价格方面这个维度上，2月的网签数据里面大概有40%是来自12月成交的，不管是同比还是环比都仍然是下跌了1个点；不过实际发生的成交价格相比于12月的平均成交价是微微上涨了5%到6%，其中好户型以及好房源的涨幅大概是10%。3月数据应获整体关注，此关注需结合行业营销力量、政策与收储等因素；国家正开展收储工作，像保利等机构正思索物业现金流的用途；部分资金自股市流出，然而股民对明年股市呈现一致看好态势，如果股市出现拐点，资金便可能回流。
问：要是接下来没有面向全国范围大规模施展的极具刺激性的政策，单单凭借当下正在实施的收储方面的那些政策，到了2026年的时候，上海的房地产市场能不能够保持稳定并且实现稳步回升呢？
2026年上海楼市长线稳住的关键在于政策落地时间以及拿房量，当前收储价格比市场低8%至15%，这已显著提升业主预期并借助自媒体迅速传播，在供求关系方面，库存量减少了4万套，政策落地后报盘量或许会快速增加，业主对价格的敏感度下降，上半年价格企稳，相较于2025年12月上涨了约10%，下半年倘若股市政策持续到6月或者五一之后，客户将会承接5至7月的淡季市场，收储政策以及成交量回暖是源于北京价格下跌的传导，后续或许会有更多政策工具得以释放。目前收储处于试点阶段，往后要是扩大规模就会产生兜底作用，进而减轻急需用钱业主的焦虑情绪，并从整体看，在2026年上海楼市价格趋于稳定状态，而局部相较于2025年12月有着6%至10%的涨幅。
Q: 今年1月份学区房购买是否较往年过年后购买提前？
A：今年学区房购买没有提前，主要是由于春节时间出现错位从而导致了体感的差异，而且啊市场上还存在着政策方面的焦虑情绪。那学区房作为教育刚需类产品，客户对于孩子教育的重视程度依旧是比较高的，只是，80%以上的客户都是通过贷款或者售卖掉其他房产来进行购房的，仅仅有20% - 30%的客户是提前做好准备的，70%的客户是在达到刚需之时才进行购买的，整体的成交量和往年是差不多的。3至4月，也就是年后阶段、这段时间是学区房购买的最后窗口期，市场当中存在着这样一种状况，就是存在一定程度的恐慌情绪，然而呢，近期的交易量出现了微弱下降的情况，从之前处于1300至1500套的那个高峰，下降到了1000套左右，导致这一情况出现的主要原因在于，客户有着打算年后再去考虑的计划，并且业主不在，所以无法进行交易。
Q: 目前一线城市二手房签约价处于历史上什么水平？
就整体而言，一线城市当中二手房的签约价格并未达到二零一五年时的水准，北京的情况是已快要接近二零一五年的水平，整体大概处于二零一六年三月前后的水平；对于局部而言，低价房大多是因为业主存在资金压力而被迫进行降价的，并非是整体的状况。北上广深当中，广州和深圳，呈现出来的状况是交易量增幅比较不错，同时呢，价格相对平稳；北京外环部分以及内环部分，相较于2025年初，下降的程度达到了30%，从政策层面来看，这样的情况是不太能承受的，再加上政府机关那儿工作人员众多，所以对于房价下跌这个状况的感受更为显著；上海整个行情呢，整体的降价幅度不是那么明显的，中高端以及次新房的价格保持稳定状态，老破旧且位置偏远的房源，下降幅度比较高，外环外限购时间短的那个区域，交易量依旧是比较可观的。到了2025年，政策数量比较少，市场所预期的降息这一情况并没有出现，在上海当前这几个个月，房价整体微微下降了1到2个点，老房子这类个别案例，下降幅度能够达到10%到15%，区域之间的这种差异非常突出。
问，上海挂牌量在年内呈现怎样趋势，并且撤牌原因除了租转售之外，是否涵盖价格已下跌至合适位置、2015年买入房产的卖家不愿议价这种可能性呢？
渠道不同，挂牌数有差异，依据系统内网数据，将车位、地下室等非住宅类房源剔除后，上海挂牌量是13.7万余套，2025年挂牌量呈现出下半年下降这种趋势。
Q：将车位、地下室等类型房屋除去之后，系统内网在 11 月挂牌的数量是多少，在 12 月挂牌的数量又是多少？
A: 11月约14.6万套，12月底接近14万套。
问：三个区进行试点，其中只有浦东新区明确提出要求，要用旧的换新房，并且是置换本区的一手房，那么静安和徐汇是不是很有可能要求一定要卖掉旧房去买新房，而且只能购买本区的新房呢？
A：当下政策还不存在已全然细致化的情况，参与的单位主要是国央企以及银行，正朝着市场化的方向逐渐发展推进，涉及到各个方面的利益以及实施价格专项稳定举措，当中有一部分资金被用于长期收储，像建行这类机构会同保利这类开发商构建合作从而达成业务对冲之举；暂时还没有那种必须卖掉旧的去购买新的，并且仅仅能够购买本区域新房的明确指令要求在那。
在银行提供配套贷款的这个背景状况之下，底层资金的来源究竟是怎样的一种情形呢，以及所采用的工具又是处于何种情况呢？
部分类似瑞士的基金在探索相关方向，目前未提到专项债，更多围绕息差方向，银行需消化盘活资金，房地产是银行相对收益最高、最稳健的投资，银行会成立相应基金，国家会议提到专项基金相关情况，后续可能扩大至专项基金及引导私企、民企基金，收储试点需更庞大资金，2023年交付500多万套房，2024、2025年约400万套，而人口每年减少近1000万，前几年省会城市供应量较大，资金规模需匹配需求。
Q: 上海高端一手房动销放慢的原因是什么？
一是房产交易链没打开，限购政策依旧有约束，以公司名义买有税费和产权归属麻烦，A认为上海高端一手房动销变缓主要有三方面缘由；二是优质产品供应缺少好地段和好位置；三是豪宅客户群体对市场敏锐，证券类、黄金类市场安全度和投资回报率更高，资金没流入房产领域。
Q: 上海或北京内环限购政策有可能放开吗？
A: 26年放开存在较大难度，或许会像北京那样逐渐放开，将社保要求从3年调整为2年；短期内1年显然不现实，十五期间大概率会放开。因为放开会涵盖全国甚至国外的客户，有可能导致价格急剧暴涨。政府是以军事强国、经济强国作为目标的，房子作为生产资料以及生活资料，价格低廉更有利于经济长期健康地发展。此前的涨幅是由于人口增长、城市化进程推进等一系列因素造成的价格透支，当前需要避免价格出现暴涨以及重蹈日本的覆辙，而且多数城市短期内并没有呈现出止跌的迹象。
Q: 公司买房涉及的产权相关问题具体有哪些？
公司买房涉及两方面问题 ，一方面是股东相关问题 ，其中包括公司是否作为个人投资 ，再者就是每人名下仅能拥有一个独立全股份公司存在限制 ；另一方面是税费问题 ，以公司名义买房能够抵税费 ，然而需要缴纳房产税 ，本地人可进行操作实现免缴 ；在当前房价处于下跌背景的情况下 ，房产税给人的感受较为明显 ，相较于租房来说更加不划算。
想问，在学区房、换房以及二手房处于观望情形之下，房产投资方面的建议是怎样的呢？
关于投资房，在学区房上，建议秉持捡漏思路去挑选小面积的，还要选合适楼层以及头部学校的住房。上海与北京等特大城市里，新市民对于教育的需求和观念在长期内不会变，学区房对比普通房屋，保值性更高。在好房子和好地段这个方向上，新房价格开始上涨归结于政府引导以及供应端的改善，短期来看，春节前后那个时期以及二十六年是比较好的时间点。可以用来出租的，能够考虑那种有着70年产权的，单价比较低而且好租的商住两用房产，租金回报率需要达到6%以及以上，就好比小米、华为体验店这类优质位置的商铺，回报率稳定并且高于银行利息3倍；对于公寓需要关注未来的品质改造以及配套完善的情况。不建议去选择外环外的区域，因为其可复制性很强。上海头部小区由于会所等配套支撑使得价格稳健，在2021年之后部分房源涨幅达到了一倍，面向有资金实力的群体更具有稳健性。
Q: 对老公房的看法及成交量增大是否会导致春节后上涨？
成交量增大，对于老公房而言，更多呈现的是反弹，这是因为前期普遍下跌幅度达到了30%乃至于出现了腰斩的情况；其反弹主要呢是受收储的影响，短期处于观望状态，当收储落地并且价格不低于市场价的时候，有可能会出现小幅向上的态势，然而中期以及中长期价格依旧呈现出向下的趋势，这是由于客户群体减少、与现有居住需求不适配以及理念发生了变化。建议优先考虑小面积的新房或者次新房，可以通过以租养租或者利用学区属性来进行配置；老公房拆改复杂，收储周期需要三五年的时间，除非存在高额利润，否则短期仅仅会影响市场心态。
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