华夏时报记者李贝贝上海报道
2月3日上午时分，上海市第十六届人大四次会议所发布的那份《政府工作报告》予以披露，在2025年这个年份里，上海着重致力于加强民生建设工作，此项任务中的民心工程以及民生实事均已全面达成最终完成状态。其中存在这样一个情况，全年建设并且筹措保障性租赁住房的数量为7.4万套（间），而累计数量则达到了61万套（间）。
到2026年的时候，上海会持续加大保租房筹措的力度，2月2日，收购二手住房用作保障性租赁住房的工作正式开始，浦东新区、静安区、徐汇区首先开展试点，建设银行上海市分行给予全周期金融支持，首批打算收购的房源集中于房型般配、配套完备、交通便利等特点，着重对接新市民、青年人以及大学毕业生的租赁需求，截至发稿，部分接受采访的房企对《华夏时报》记者称，暂时没有接到相关通知。
《华夏时报》记者从上海中原市场分析师卢文曦那儿听说，国有依据合理价格收购老旧小区房源的行动有着积极作用，虽然当前银行支持力度等细节暂时还没有明确， 但这样的方法能够提前放开居民改善要求，和个人挂牌售卖进行比较，交易程序更加高效，周期更为短暂，可以加快存量房产的流转，激发市场需求。
三区收购二手房做保租房
依了解所知，眼下浦东新区，以及静安区，还有徐汇区这几个区域，已经分别依照各自实际的情况，从而确立建成了工作方案，而且这些方案全部都是以“房型匹配，布局合理，配套十分成熟，交通便捷流畅”作为核心要点的。
在房源筛选标准以及由此而来的运作模式方面，浦东新区依据“政府主导、市场运作、自愿参与”这一原则，于试点阶段优先把目光聚焦在内环以内区域、建成时间在2000年以前的、单套建筑面积小于70平米、总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源上，重点针对有置换需求的产权人，特别着重于租售比高、保障性租赁住房供需突出矛盾、居住配套成熟的区域。而收购工作乃是由区级购买主体按照市场情况或者评估自行推行的，有着意向的居民提交申请材料并且洽谈达成一致之后签订买卖合同，购房款项将会参照房票形式加以监管。
静安区组建了工作专班，该工作专班由区政府分管领导牵头，有区房管局、区国资委等部门参与，且明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，进而实现房源排 摸、洽谈签约、收购落地的全流程专业化运作。
该区域进行房源筛选时，聚焦于产权人，这些产权人要有置换本区商品房的意愿，并且一手房优先考虑，同时总价要适中，产权得清晰，是成套的小户型二手住房，优先布局在重点产业园区，以及核心商圈，还有轨道交通站点3公里辐射圈，采取的策略是主要以片区式收租为主，辅助以零散收购，针对成本较低、交通便捷、配套成熟的区域优先选购。
通过区保障性住房公司，徐汇区在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。由区房管局、区财政局、区国资委等组成工作专班，在该区统筹推进。首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，专项用于房源收购，同时通过银行贷款融资扩充资金规模，以此确保收购工作顺利推进。
针对资金筹措，静安区构建了由货币化配建资金，加上企业自有资金，与商业银行贷款共同组成的资金组合，秉持中长期资金平衡原则，保障性租赁住房的租金收益会专门用于成本回收以及滚动发展，借此形成投入、运营、反哺的良性循环；徐汇区是以区级财政资金引导，加上银行融资补充的办法，为收购工作给予稳定资金保障。
此外，身为金融支持方，建设银行上海市分行宣称会定制专项方案，于融资安排方面，在资金监管事宜上，针对个人住房按揭情形，以及科创E建行科技人才一站式服务平台等情况，给予全周期、多层次的金融服务，以此为试点项目推进保驾护航。
激活楼市置换循环
就上海房产交易中心官网“网上房地产”所呈现的数据而言，1月时上海二手房（包含商业性质的二手房哦）进行网签从而达成成交的数量为22834套。这种情况呢，已经是上海二手房连续第三个月出现成交数量超过2.2万套的状况啦。从纵向去做对比观看而言，这样的成交量创造出了近5年在同一时期的最高纪录呢标点符号。
通过上海链家研究院的数据可以知道，在1月之时，上海二手房市场有大约2.2万套完成交易，相较于上一年的1月份来说，上涨幅度为25%。在达到这样的情况之后，上海二手房市场在没有新政策进行刺激的状况下，成交量已经连续三个月突破2.2万套。
上海链家研究院负责人李根称，上海二手房成交价有了“止跌”信号，连续两个月停下下跌走势，市场成交不再只靠“以价换量”，刚性需求不断释放，中环内“老小（老小区、小户型）”优势突显，成交占比上升，超八成客户能在90天内成交（此为链家系统内首次录入客户到成交），市场观望情绪持续减轻。
基于这个情况，在业内人士看来，上海开启二手住房收购试点这一行为，进一步地释放出稳定市场的信号，再加上前期多个区域践行的“以旧换新”举措，将会持续地激活二手房的流动性，进而推动市场实现企稳回升。
上海市住建委的相关负责人宣称，上海进行收购二手住房这项针对保障性租赁住房的工作，其目的在于促使保障性租赁住房筹措模式实现创新，尝试在二手房市场范围里完成对于存量住宅的收购，进而拓宽保障房源筹措的途径，同时借着存量房源的收购，切实缩短建设的时期，优化区域的布局，完善房型的结构，加速达成有效供给。
上海易居房地产研究院副院长严跃进，也向《华夏时报》记者作出分析，称该项政策对市区内一些老旧的小户型房子、老公房等二手房起到助力去化解的作用。与此同时，能够针对性地引导市场需求，进行供应认购，促使市场怀揣积极态度去认购新房，给新房市场带去特定的去除库存的需求。另外，把保障房从传统的位于郊区的新房以及安置房，延伸至市区二手房领域，“这类房源在保障房市场的被认可程度颇为理想”。
卢文曦觉得，国有主体依靠适中价格将老旧小区房源予以收购的举动有着积极的意义，比如说，能够把居民改善需求提前释放出来，还能将市场需求激活呢等。他又进一步表明，售房之后产生的购房需求仅仅是入市时间存在着差异，如果市场营造出购房紧迫感的话，就会促使售房者迅速入市，从而正向地带动房地产市场。依据实际交易情况来看，当下低总价房源去化速度加快了，部分房源已经进行了调价；动迁概念房源交易特别活跃，价格也不再下跌并且出现了小幅上涨的情况，市场局部的交易氛围正一步一步地朝着好的方向发展。
多地推进收购存量房工作
需要予以关注的是，上海在此次进行的三区试点情况，并非是首次展开探索之举，在此之前，其中已有部分区域开展了“以旧换新”方面的相关实践活动。
比如，在2025年12月的最后一天，上海奉贤建设发展（集团）有限公司，也就是所谓的“奉发集团”，开启了“以旧换新”的相关政策，公司旗下包含奉发云境、奉发云境Pro、奉发左岸晶邸、奉发贤荟悦邸等多个楼盘被纳入到了此政策里，重点对育秀新村、阳光新村、良友新村等11个二手房小区进行覆盖。在1月23日的时候，奉发集团公布，公司累计收到了104组有着意向的报名信息，已经完成了首批50组家庭的正式登记工作，并且全面开启了针对性的旧房评估以及新房匹配工作，另外还有14组家庭进入到了轮候序列。
在上海以外的其他地方，最近多个地区都在积极地推进“拿旧的换全新的”，还有收购存量住房用作保障性住房的行动。依靠国资信用的担保以及制度化办法，各个地方替畅通住房置换的环节、进一步去激活改善型住房的需求开拓了新的途径句号。
比如，在今年1月22日的时候，湖南省住房城乡建设工作会议有所透露，到2026年，湖南会持续加大保障性住房供给的力度，计划整个年度收购存量商品房超过200万平米，将其用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等方面。在2025年，湖南省已经通过收购存量商品房用作保障性住房达到了6726套。
同一天，海口市住建局发布了一则公告，打算公开去征集那些符合条件的，新建成了但还没有出售的商品房，把它们用作保障性租赁房源，保障性租赁住房重点是面向新市民、青年人来供应。征集的房源，单套建筑面积原则上要控制在120平米以内，优先去选取能够整栋或者整单元收购的楼栋项目，将其作为基本收购单位；当下海口已经有部分项目，可以提供220余套房源。
行业内看法是，预见到往后一段时期，那些库存压力比较大的重点城市，可能会推出相似政策，于 2025 年已有的实践基础之上，去形成一波由地方政府采用“以购代建”方式筹措保障房的政策热潮。
严跃进作出表示，“住房以旧换新”是地方政府于中央“稳市场、去库存、建模式”战略指引之下展开的一回精准且积极的尝试，其通过一种方式把民生改善、市场稳定以及住房保障这三重目标予以创造性结合，就像是假如居民家庭这样就会显著降低改善性生活需求那里边的“置换风险”，还能够激活“卖一买一”那样一条链条，特别是能够破解最近两年超大城市二手房挂牌数量急剧增多那种问题，这对稳定市场核心群体的预期是有帮助的，并且这种“存量转化”的思路，也给特大城市探索房地产发张新的模式提供了可供实践的蓝本。
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