好些年前，有这么一条堪称经典的论坛评论，它被称作网民不上路，路人不上网，其作用在于去描述当下众人那种在线上表现得极为活跃，而于线下却呈现出疏离态势的分离状况 。
这样的情况，在西安的二手房当中同样存在，一方面是网红小区的二手房，接连出现价格跌破其原本价位的情况，进而引发了充满悲观情绪的讨论，另一方面却是在交易大厅那里，有着活跃度较高的二手房成交现象。
适才过去的二〇二五年，西安二手房售出了多少数量，答案其实已然公布，一整年总计是九万六千六百五十二套，距离十万套这个关卡仅仅差一步之遥。
（12月西安二手网签情况）
随后，呈现在你眼前之物，或许会致使你陷入沉默，引发反思，又能够令你于缝隙当中窥见光亮，寻觅到通向 2026 年实现二手突破的途径。
调整小桌板，系好安全带，我们解密，谁在西安抄底二手房？
一些现状
西安头一回公布二手房网签数据的时间为2022年8月，是在住建官网上进行的公布，到如今已经过去了三年半的时间，在这之前，也存在数据机构统计年度成交情况，所能看到的数据呈现出这样的状况：
在2025年的时候，西安二手网签的总数是96652套，其中巅峰的月份是三月，那个月的网签数量共计10470套。
2024年，西安二手网签的总数是100923套，其中巅峰的月份是三月，三月的二手网签数量总计为9617套。
在2023年的时候，西安二手进行网签的总数是98723套，其中处于巅峰状态的是四月，这个月共计有9662套 。
2022年，西安二手网签的总数是53486套，其中巅峰的月份是四月，四月的网签数量总计为5863套。
这四年当中是房价呈现下行态势的阶段，市场也渐渐遭遇遇冷状况，在这样的时间里，二手房成交的走势能够很好地表明趋势，在三四月的时候成交数量较多情况也显示出，学区房依旧是二手成交方面的主力 。
二手保持高流通性
历经四年时间，成交量超过34万套，这表明西安的二手房仍然有着很强的流通性，虽说采用的是降价换量的方式，然而只要出现降价情况，就会有人愿意买单，这充分说明需求十分强烈。
尤其是刚需群体，在总价200万以内的情况下，二手房拥有绝对说了算的话语权。这是因为西安作为西北五省的龙头城市，有着超过1300万常住人口，这是其天然具备的优势。
先看放在全国的情况，这数值有着向广州的10.88万套靠近的趋势，然后再把西安和15个新一线城市相比较，名次是排在成都之后的，全国范围之内房价都是处于下降状态的，然而西安呢，其流通性以及保温程度都处在前列位置，你能够将此理解为西安反应较为迟缓，不过这也能够证明西安的需求依旧是十分旺盛的。
二手中的情况就好似二婚的状况，令人担忧害怕的倒并非是对方在彩礼这件事上与之展开讨价还价，而是根本连二婚的对象都不去寻觅寻找！
换房意向依旧强烈
在随便哪一个城市当中，刚需都是楼市的基础支撑，西安更是这样，就为了结婚，就为了上学，就为了工作，就为了养老，那种非买不行的需求十分强烈，好多人尽管因为价格降了，可由于收入变少了，然而背后在暗暗地有所行动 。
周一之际，我们将房哥问答社提问价格，由199元调整为1元交个朋友，令我感到意外的是，后台竟然瘫痪了，各种各样买房问题，像雨点般纷纷飘来，并非是不打算购买了，而是处于等待状态，内心存有纠结，并且当中许多都是刚需情况。
比如说，孩子会在27年的时候去学校上学，当前居住在胡家庙，并且是和老人共同居住，预算为200万，处于纠结状态，是选择铁一曲江、南湖小学对应的房产呢，还是选择爱知幸福校区旁边的新房呢？
比如说，把原本的房子割肉卖掉处于观望状态，在长安这个地方上班，考虑自住诉求以及孩子上学需求，预算是180万，通勤时间要在40分钟以内，那么有什么可供选择的呢？
比如说，当下处于航天区域的龙湖花千树那儿的小三室，工作地点是锦业路，打算考虑高新区域的学区房，想要改善为四室，最好是有地铁，预算在300万以内，这种情况该如何抉择呢？
比如说，有那么一位老西安人，一直处在思考的状态之中，想着要把位于万科翡翠国际的洋房二楼给更换掉，去换成那种更大户型的房子，原因是对当下已有的户型布局满心不满意，而且内心还特别渴望能够拥有大落地窗呢。
你会从各类提问发现，在200万预算内，有上学需求而换房的叫做刚需，在300万预算内，有置换大面积需求的属于改善，这类需求不仅存在，而且十分旺盛，上班距离近从而换房的是刚需，孩子要上学所以换房的是刚需，把旧房换成新房属于刚需，将小房换成大房同样是刚需。
挂牌量高但好房子少
最后提一谈众人最为重视的挂牌量，不少人将降价破发归因于挂牌量过高，卖房的数目多于买房的数目，这种说法有对的部分，也有不对的部分。
其一，贝壳处于如今的二手范畴内，差不多存在垄断情况，不管你于百年行、链家、德佑、乐远之中的哪一家门店进行交易，皆是贝壳的系统，房源皆是可以相互连通的。
看那挂牌的数量方面，真的是呈现出激增的态势，在2022年刚刚开始的时候，数量是10万套，到了最近，已经超过了17万套，历经四年的时间，挂牌的数量猛然间增加了近乎7万套。
然而数量并不能代表质量，就好像西安存在近200个新房，可是在众多新房当中，多数人所讨论的，并且愿意为之掏钱购买的，仅仅是少数部分，那些小开发商开发的新房以及处于外围区域的新房，几乎无人问津，二手房的情况也是如此这般。
总价为200万，房龄在10年之内，属于三室户型，这是多数人进行置换时首要考虑选择的内容，在贝壳平台挂牌的合适二手房数量仅有28018套，要是房龄为10年的话，那就只有17191套。
房东因高挂牌量而心慌的缘由在此，而实际处于买房状态的人则是苦于寻觅不到契合心意的房子，房子数目看似繁多，然而能入眼的房子却极为有限，这就是原因之所在 。
因为房龄不同，区域不同，楼层不同，价格不同，房东心态不同，二手房存在的信息差，比你想象的要高得多得多。看似是现房，能所见即所得。但现房没有期房那种幻想，没有营销包装，决策所需时间，反而更长。
房东觉得房子难卖，究其本质，是买家不买二手房，以为有二百万在西安就能横行无忌，可 actual 看房之后 ，却发现并非如此，而且双方存在信息差 。
一些信号
重回西安2025年的二手房屋成交情形，其总量尽管存在96652套，然而分化程度极为严重至极，以旱的旱死，涝的涝死来予以形容，一点都不为过，虽说大家都处于下跌态势，可是究竟谁更能抗住下跌，谁具备高流通性，答案此刻也已然在揭晓之中。
好学区房仍是托底
对于二手房来讲，最为巨大的吸引力始终是学区，即便新房为了保住销量，也不顾规矩，推行了凭借合同就能落户上学的政策，然而仍旧没办法阻拦二手学区的热度。
对于高新范围来说，存在一个情况，有这样一处地方，它是成交排名位列前三的逸翠园i都会，这个地方背靠高新实验呢，而且拥有逸翠园中学的学位，与此同时，在这个学区之内，还包含高新六小以及三中 。
坐落于绿地世纪城A区，其背后紧挨着高新四小，具备逸翠园中学的相关指标，而该学区范围内，同时还有高新十六小以及三中 。
能够作为高新三小以及一中指标的天地源枫林绿洲，其学区范围里还有高新第二学校，还有三初 。
曲江的范围之中，有个很典型的中海曲江大城，它是背靠铁一曲江学区的，其成交量在众多楼盘里是遥遥领先的，而那紧随中海曲江大城之后的金地翔悦天下，它之所以有一定关注度也是因为有铁一曲江学区，另外，万科翡翠国际同样是有着曲江二小以及一中的资源的 。
经开的范围其中包括：在海璟台北湾背后的名为经开第一学校南校区的地方，还有在魏玛公馆背后的那所本部，并且存在坐落于绿城桂语蘭庭背后的经开一小以及一中，这些也都算是能证明优质学区对流通性起到支撑作用的实例。
港务所涉及的范围包括，全运村的芳华苑，还有木兰郡，以及枫林九溪，另外华润未来城市同样属于铁一陆港，高新陆港对成交量以及二手房价起到支撑作用。
万元出头依旧火热
要是不存在学区，那仅有的优点便是价格低廉，西安刚需群体数量众多，打工者数量众多，价格低廉，生活便利的房屋仍然有着大量的需求。
城东边有御锦城、富力白鹭湾，城南有盛世长安、雅居乐花园，城东边再有东方罗马花园、灞业大境、恒大绿洲，城西边有中航华府、恒大城、宏府麒麟山、华洲城、万科金色悦城等等 。
仅把其中一个单独拎出来，就算是放在二手房当中，那也是处于小透明的那种存在状态，要么是人和车没有进行分流，要么是户型存在缺陷，要么是房屋的建成年代比较久远，然而其统一的卖点却是单价在万元出头，处于主城区位置，日常生活非常便利，这恰好应了那句表述，不存在卖不掉的房子，仅仅存在卖不掉的价格。
这是刚需没错，必然能找到那么一类收入倒退去还月供的逻辑，若在四千元以里才最优，三千更佳，关键要点则必须是房价形成购买力方能同我们的收入协调适配，这才是当下大多数人群的真实状况，就这么有限些钱财，自然也就不具备挑挑拣拣、挑大梁的本钱。
小区众多，有不少小区在2021年的高价时期，单价能够达到2万以上，而现在价格回归到了仅有万元出头，大家都坚信，即便价格继续下降，也难以下降到更低的程度了，且如果价格再低，那就会进入到保障房以及安置房的价格范围区间了。
网红小区褪去光环
某个二手房成交榜单中，有像绿城全运村、中海曲江大城、保利天悦、万科翡翠国宾、中粮奥体壹号这样属于西安的网红小区，它们也开始从原本的高位滑落，渐渐地，朋友圈里出现越来越多价格较低的房源 。
打个比方，昨天众人瞧见的中粮奥体壹号三期，有着建面为170㎡的大平层，其总价是262万，单价仅仅只有15411元/㎡，小区不存在问题，属于刚交付的纯改善性质的次新房，地段不存在问题，处于奥体的绝对C位，学校不存在问题，是热门的铁一中陆港小学以及中学 。
捡漏链接：
只因当年购买之际未曾想透彻，交付之后又并非自己居住，致使房东面临艰难抉择，售卖会跌破发行价，不售卖则房屋闲置，最终进行转手，对买家来说，难道不算是捡到便宜吗。
比如说，近期价格出现较大回调的保利天悦，有人讲是源于四校的成绩情况，产品变得陈旧，三章进行分流，十一初也进行分流，这种说法对但又不完全对。
关键原因在于，有不少人整体收入降低了，致使买房能力大幅缩减。原本预算是200万的，现在变成了150万；原本预算是300万的，当下也只敢拿出200万，依此类推。
网红小区之前所具备的优势不再存在，这其中的诸多原因不在于房子自身条件，而是由于供需关系发生变动，正如人们以开玩笑的方式说道，在抖音平台上讲述房子相关话题的人数多于购买房子的人数，拍摄视频的人数多于观看视频的人数，房价出现变化，更是大众收入发生变化的一种体现。
并且越是那种具有大体量特点的大城社区，像万科金色悦城，御锦城，浐灞半岛，还包括保利天悦，中海曲江大城，绿城全运村，以及中粮奥体壹号在新房阶段时彰显的规模优势，而在二手阶段的时候，也会演变成为引起内卷的根源呢。
独立思考
在一份成交数量为96652套的成绩背后，它让大伙见识到西安千万人口所蕴含的住房消费潜力，同时也让大伙目睹了分化市场的冷热不均衡状况，以往买房吃大锅饭的那个时代，已然一去不复返了。
相比新房存在着有支持、有托底、有宣传以及有预期那般的虚幻情况而言，二手房有着真实的价格、真实的成交、真实的需求以及真实的心态，它更能够反映出市场的现状，毕竟无论多么新的房子，一旦完成交房之后，就会进入到这样的循环之中，要是二手房的状况不佳，那么新房即便单独存在也难以支撑稳住局面。
房东要提升认知，增强定力，看好自身口袋，并算清自己的账目，做到不迷茫，不跟风，不恐慌，若看不懂西安，那就出去看看，比如南京，杭州，北京，广州，上海，西安固然是西北人的西安，可西安同样也是中国的西安。
欲上网者为过往之人，习上街者乃网络之民，以布覆目而掷镖，若不脱靶则他人脱靶乎？
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