最新房屋销售数据出现显著变化，住宅交易规模连续两个季度出现下滑，年度对比降幅明显增加，二手房市场交易量同样面临连续季度下降的压力，年度降幅进一步扩大，新房市场供应量持续增加，季度库存量上升，年度库存量依然减少，销售速度连续季度减慢，年度销售周期明显延长。
核心观点
最新房屋交易数据出现逆转，整体交易规模连续两个周期呈现下滑态势，与去年同期相比，跌幅进一步加深。在40座主要城市中，最新房屋交易规模为158.8万平米，较上一周期减少28.9%，与去年同期相比下降15.5%，其中同比降幅比前一周增加了2.1个百分点。不同能级城市的交易表现差异明显，一线城市的环比交易规模降幅达到35.3%，二线城市为20.7%，三四线城市则更为严重，环比交易规模降幅高达37.6%；而在同比增速方面，一线城市为-43.4%，二线城市意外呈现7.9%的增长，三四线城市则继续负增长，为-4.5%。都市圈环比减少幅度比先前增长了二成四二，中型城市区域环比增加比率比先前进步了一九点九，小型城市区域环比减少幅度比先前缩小了二点五。
二手房交易面积与环比、同比降幅都进一步加大。18座城市二手房交易面积为145.5万平米，环比减少6.6%，同比减少4.8%，同比减少幅度比上周多了4.4个百分点。不同级别城市环比增速分别是-14.1%、-3.2%、-6.6%，同比增速分别是-6.1%、-8.2%、6.3%。那个地方，首府都市区与上个月比，百分比减少的幅度加大了两成二，中型都市圈与上个月比，百分比增加的速度放缓了十三成九，小型都市圈与上个月比，百分比增加的速度加快了十分之四。
最新房屋存量空间比上月增加，但较去年有所减少；销售所需时间连续两个周期都在延长。有十二座城市的最新房屋存量空间总计达11186万平方米，比上月增长了0.4%，而与去年相比则下降了15.5%；销售所需时间长达十七个月九周，比上月延长了半个月，比去年延长了七周。不同规模城市的新建房屋销售所需时间，在第一、第二、第三和第四类别中分别是十七点六、十五点八、五十五点九个月，环比来看，上述各类城市分别延长了零点四、零点六、四点五个月，同比来看，第一和第四类城市分别缩短了零点二、二点八个月，而第二类城市则增加了壹点肆个月。
土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨，溢价率同环比均下降。百城各类土地成交规划建筑面积达1616.5 万平方米，较上一周期增长42.6%，较去年同期减少1.1%；成交土地总金额为417.7 亿元，与上个阶段相比降低24.6%，和去年相比增长44.7%；每平方米楼面价格是2583.9 元，较前一个时期下降47.1%，比去年增加46.4%；土地增值比率为0.9%，与前一周期相比减少了5.3 个点，和去年同期相比降低了2.0 个点。
房地产领域在国内发行的债券数额较上一周期有所增加，但相比去年同期有所减少。在房地产行业中，国内债券的总发行额达到196.2亿元，较上个月增长了29.2%，但与去年同月相比则下降了13.1%（上一周期的这一比率为205.0%）。与此同时，债券的总偿还额为110.9亿元，较上个月大幅上升了104.5%，而与去年同月相比则有所增长，增幅为10.0%（上一周期的这一比率为）。
-37.0%）；净融资额为85.3 亿元。
板块盈利出现增长。房地产领域整体盈利达2.2%，与前一阶段相比增长了5.6个百分点，房地产领域与沪深300指数的对比盈利为0.9%，与前一周相比增加了2.6个百分点。该板块市盈率数值为25.52倍，较上期提升了0.49倍。
政策
本周，上海公布来年将实施社区内部全面更新计划；北京城郊地区解除购房限制。
依据8 月7 日微信公众号“上海住房城乡建设管理”发布的信息，上海市计划研究适合本地情况的城市更新新方法和新体制，将拟定《上海市城市更新行动方案（2026—2028 年）》作为指导文件，其中规定要在2026 年开始实施城中村整体改建工程，到2027 年全面结束小梁薄板房屋的翻新工作，同时会继续对老旧居住区进行整治，努力增强商业和商务活动的吸引力，提升产业用地的使用效益，促进“一江一河一带”区域的功能整合和品质改善，并加强历史文化资源的保护与传承工作。依据上海市住建部门公布的信息，2022年上海市在成片旧区改造工作结束后，着力推动“两旧一村”改造项目，2023年至2025年6月期间，零星旧改累计完成面积达29万平方米；旧住房成套化改造完成72万平方米；城中村改造项目认定了44个；老旧小区改造完成面积总计3910万平方米，同时新增电梯安装数量为8044部。
8 月8 日，北京住建委和北京公积金管理中心公布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》这份文件，里面包含了多项政策措施，目的是改善住房限购政策，同时增强公积金贷款的支持作用。在住房限购政策优化方面，首先，五环以外的区域购房不受套数限制。依据中指院数据，今年1到7月，北京新房成交数量中，位于五环以外的部分占比超过八成，这使其成为新房交易的主导区域，二手房交易中，五环外成交数量占比也超过了半数，五环以外区域购房不受套数限制，这能在一定程度上更好地满足居民就近工作的居住需求。此次调控调整，显著提振了五环以外区域的市场表现，并且，对房屋买卖流转环节起到推动作用，对于那些打算出售五环外房产以便购买新房的业主而言，这项措施有助于激发他们的升级购房意愿，另外，逐步放宽的做法也为将来继续调整限购措施留下了余地。接下来，这项政策清楚表明“未婚成年人将依照住户资格购买商品房时的限制条件”，北京城区单身户籍居民在五环区域能够购买的房产数量，由原先的一套提升为两套。现阶段北京市的购房限制规定如下：五环路以内，本地户籍的单身人士或家庭可以购买两套房产，而非本地户籍的单身人士或家庭只能购买一套，但前提是必须连续缴纳社保或个税满三年；五环路以外区域购买房产不受套数限制，但非本地户籍人士仍需满足连续缴纳社保或个税满两年的条件。
公积金政策调整方面，首要变化是针对第二套房的首付金额，不再以五环路作为划分标准。原先规定，五环之内购买第二套房的最低首付款比例不低于三成五，五环之外则不低于三成。现在统一规定，所有第二套房的最低首付款比例均为三成。此外，需要拓宽首套住房的公积金贷款适用对象，针对申请人在本地没有房产，同时在全国范围内没有申请过公积金贷款，或者仅申请过一次且已还清的情况，将原本被视为二套房的认定，修改为判定为首套房。增加每年公积金缴存对应贷款金额，将原本每满一年可贷款十万元的标准提升到十五万元，同时压缩了最高贷款申请期限，有助于推动购房需求更早实现释放。此外，还明确允许在提取公积金用于支付购房首付款的情况下，同步办理公积金贷款业务。本次政策调整中，公积金方面的变动最为突出，这些调整旨在减轻购房者的经济负担，简化购房流程，并提升购房者的支付能力。就市场状况而言，今年7月北京市新建商品房与二手房的交易量较去年同期分别减少了30%和18%，同比增幅均转为负值，与6月份相比，交易量降幅分别达到33个百分点和19个百分点。
投资建议：
今年第二季度期间，销售状况、投资活动以及房价水平都出现显著下滑。促使房地产市场停止下跌并逐步稳定，是行业目前的核心任务，即便是在经济地位较高的北京城市，市场也承受着压力，因此推行了调整限购要求和公积金使用规则的措施。另外，依据近期中央城市工作会议和政治局会议的明确指示，“高水平推动城市改造”已经确立为当前核心工作重点，相关扶持措施预计将迅速推出，各地方政府也计划尽快制定城市改造的具体实施计划。房地产从价值角度分析，首先，那些变现能力强、集中投资于一线城市、项目品质优异的开发商，往往更具领先优势；其次，那些在债务化解、政策扶持、销售回暖等有利条件下实现经营状况改善的企业，其价值回升的空间可能更为可观。
目前我们主张留意四个关键方向：首先，经营状况良好、在一二线主要都市的销售和土地储备比例大、在重点区域的市占率高的房地产公司，包括滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；其次，自2024年起在销售和获取土地方面均有明显进步的“精而强”房地产企业，例如保利置业集团、城投控股。从事业务或规划出现新增或调整的房地产企业：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产，由于二手房交易量和价格稳步回升而获利的房产中介机构：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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