《住房租赁条例》（简称《条例》）已正式对外发布，并定于2025年9月15日开始实施。作为我国住房租赁行业推出的首部行政法规，《条例》对住房租赁市场中存在的诸多问题采取了严厉的措施，旨在整治乱象。
厨房、卫生间、阳台等非居住区域不得独立出租供人居住，出租方不得无端扣除保证金，散布虚假房源信息将受到严厉处罚……这些针对租房市场弊端的法规，标志着我国住房租赁行业正步入依法治理的新时期。
新规核心内容直击市场痛点
北京海淀区中关村派出所的民警在今年的二月份进行了一次针对出租房屋的安全检查，结果发现，房东孙某在出租房屋的过程中，并未按照规定定期对房屋的使用情况进行检查，也没有尽到应有的监管职责，这导致房屋中存在一定的安全隐患。因此，孙某被要求在规定期限内进行整改，并且还要接受相应的罚款处理。
租客们长期以来深受押金争议、虚假房源信息以及租金随意上涨等问题的困扰。国家相关部门的负责人坦陈：“市场秩序的混乱、市场主体责任的缺失以及监管手段的不足，已经成为影响民生的突出问题。”
群租房火灾频仍，黑心中介携款潜逃，租户遭受暴力驱逐等现象频繁见诸媒体。2017年北京的“11·18”火灾悲剧，其根源正是违规隔断房，这一沉痛的教训至今仍让人深感警示。
2020年的人口普查数据揭示，在我国城市家庭中，租房家庭的比例已经超过了四分之一。而在人口流入量大的省份，这一比例更是显著提高，例如广东达到了55%以上，福建和浙江则超过了40%，上海和北京也超过了35%。面对如此庞大的租房人群，我们迫切需要尽快规范市场秩序。
《条例》在住房安全、合同管理以及资金监管这三个方面，建立了全新的租赁秩序体系。
《条例》对住房安全作出规定，严禁将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住区域独立出租供人居住。此外，租赁住房的单间居住人数上限及人均最小居住面积，必须遵守由设区的市级以上地方政府所设定的标准。
在2024年，北京海淀法院审理的一起案件中，房东频繁擅自进入租赁的房屋，结果被判决需退还2.05万元的租金并赔偿违约金。《条例》对租客的“门禁权”进行了规定，为处理此类纠纷提供了法律依据。
《条例》针对“押金退还难”这一长期存在的问题，做出了明确的规定。规定指出，若出租人收取了押金，必须在合同中详细约定押金的金额、退还的具体时间以及可以扣除押金的具体情况。在合同约定的条件之外，出租人若没有合理的理由，是不允许随意扣除押金的。
住房租赁企业及经纪机构必须按照《条例》规定，公开房源信息的真实性及准确性，同时，进行转租业务的企业必须设立专门的住房租赁资金监管账户。此外，住房租赁经纪机构在提供收费服务时，必须明确标示服务项目的价格，且不得在标价基础上额外收取费用。
监管升级，让法规“长出牙齿”
《条例》不仅对各方应承担的责任进行了明确界定，而且还制定了严格的惩罚手段，确保法规能够真正发挥效力。
对于单独出租非居住空间的行为，单位将面临最高10万元的罚款，个人则可能被处以最高1万元的罚款，同时违法所得也将被没收。此外，若住房租赁企业未依照规定设立资金监管账户，其最高罚款可达50万元。
从事住房租赁经纪工作的人员，若在两个或两个以上的机构兼职，或以个人身份承接业务，若情节较为严重，则可能遭受长达五年的行业禁入处罚。
《条例》规定，在监管层面，要求设立在市级或以上级别的政府机构构建住房租赁价格监控体系，并需定期对外发布各区域、各类别住房的租金价格数据。此外，还需构建信用评估体系，将违反规定的行为录入至国家信用信息共享平台。
北京房地产中介行业协会的秘书长赵庆祥指出，《条例》首次以行政法规的形式对住房租赁的社会公共服务角色进行了界定，将租房行为从单纯的“市场自发”提升到了“政府主导”的民生工程层面。
《条例》的推行将引发市场结构的深刻变革，合规转型和专业运营成为行业发展的核心议题。
业内人士指出，《条例》出台后，在短时间内或许会引发一系列连锁效应：企业的资金监管费用可能会转嫁至5%至8%的租金增长；同时，押金限制可能催生出“全年租金预缴”等新型收费手段。
个人房东若要实现合规改造，需在初期进行资金投入。以上海某老旧公寓为例，安装消防喷淋系统、更新智能电表等工程所需费用约为每间房8000元，投资回报周期大约为5年。然而，通过签订长期租赁合同，房东可以享受到税收减免政策，例如在北京试点区域，若房东与租客签订3年以上的租赁合同，则可减免10%的房产税。
住房租赁行业将迎来加速的淘汰机制。《条例》增强了企业对于合法经营的信念和意志。新出台的规定将筛选出那些过度依赖资金池进行扩张的投机性企业。伴随着机构化程度的提高，专业的租赁企业将拥有广阔的发展机遇。
落地效果仍面临多重挑战
尽管《条例》为租赁市场描绘了一幅详尽的规划图，然而，有行业专家指出，该规划的执行效果仍需面对诸多困难和考验。
张波，安居客研究院的院长，提出，《条例》的推行遭遇两大难题：一是监管工作难度较高，由于住房租赁市场参与者众多，房源分布广泛，监管部门难以做到对市场进行实时且全面的监管；二是跨部门协作存在困难，这一问题牵涉到房产、市场监管以及金融等多个部门的协同。
企业合规的相关费用将会提升。企业需设立资金监管专户、构建住房租赁档案等，这些举措将导致其运营成本上升和管理难度加大。此外，“非住宅用途改为租赁”的项目仍需应对改造费用高昂、用地性质变更不易、消防审批困难等多重挑战。
业内人士提出，要将《条例》的立法初衷转化为实际执行效果，必须从四个关键领域同步发力，包括制定相应的实施细则、引导部分城市先行试点、增强基层监管能力以及快速构建数字化治理体系。
租客在签订租赁合同之前，专家建议采取以下三项措施：首先，核实政府公布的租金指导价，若发现价格与平均水准相差超过30%，需提高警惕；其次，检查厨房和阳台是否有过违规改造；最后，扫描合同备案的二维码进行确认。
齐先生，该房屋租赁企业的负责人，指出租赁新规的实施效果将在9月15日之后逐步显现，届时众多类似“二房东”模式的租赁企业将面临被淘汰的命运。
该文章收录于《民生周刊》杂志2025年第16期，并于8月4日发行。
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