乌鲁木齐晚报报道，深夜时分，刚走出校园的李晓再次被房东的微信消息惊醒：“下月租金将上调500元，若不续租请搬离！”这已是她近两年来第三次遭遇此类被迫搬迁的情况。值得庆幸的是，这种租房市场的混乱现象即将得到有效遏制——7月21日，国务院颁布了《住房租赁条例》，针对押金被扣、暴力驱逐、群租等突出问题进行规范，违规行为者将面临最高50万元的罚款处罚。这部被誉为“租房族守护神”的新规定将如何影响租房生活？在8月4日，由“晚报融媒·帮您办”组织，新疆星河井然律师事务所的柳飞羽律师针对市民关心的焦点问题进行了详细解读。
严禁隔断房出租
问：《住房租赁条例》实施之后，那些如隔断间、地下室等非居住性质的房间，是否还能被出租供人居住使用？柳飞羽回应道：根据新规定，明确指出厨房、卫生间、阳台、走廊、地下储藏室以及车库等非居住空间，是严禁被单独出租用于居住的。这些区域原本并非为了居住而建造，因此存在通风不良、消防设备不足等多种安全隐患。隔断间面积有限，隔音效果不佳，这对租客的休息造成了严重影响；地下室因潮湿和阴暗，长期居住可能诱发呼吸道疾病等一系列健康问题。未来，将禁止将隔断间和地下室单独出租供人居住，这一举措是为了切实保障租客的生命安全和身体健康。
押金退还更规范
当租客遭遇房东无理扣除押金的情况时，他们可以采取哪些具体措施来保障自己的合法权益？柳飞羽指出，根据新规定，租赁合同中必须详细注明押金的金额、退还的具体时间以及可以扣除押金的具体情况，房东在没有合理依据的情况下是不允许随意扣除押金的。但现实中，有些房东可能会以墙面有细微划痕、地板出现正常磨损等不合理的借口来扣除租客的押金。租客遇到此类不合理的扣除款项时，可以先尝试与房东进行友好沟通，阐述具体情况并请求退还不合理扣除的部分。若沟通不成，租客可以向当地的房产管理机构提出投诉，该机构将依法进行核查和处理。另外，租客还可以根据租赁合同，向法院提起诉讼，要求房东退还押金并承担相应的违约责任，包括赔偿因诉讼而产生的合理费用等。中介机构的行为受到相应的约束。
问：为了彻底解决中介收取差价、欺诈租金等不良现象，新规定实施了哪些有针对性的具体办法？柳飞羽答：新规定对中介机构的运作实施了严格的规范。首先，中介机构有义务向房东和租客全面真实地披露所有信息，坚决禁止任何形式的隐瞒或欺诈行为。比如，中介不得在房东与租客之间夸大价格，从中获取差价利润。此外，中介机构必须在营业场所的显眼处公布服务内容和收费标准，确保房东与租客对服务费用有明确认知。一旦发现中介进行差价获取、租金诈骗等违规行为，房东和租客有权向当地的住房和城乡建设管理部门进行投诉。管理部门在接到投诉后，将依照法律规定对中介机构进行审查，对情节恶劣的中介机构，将予以吊销营业执照，以此保障租房市场的秩序稳定。
“买卖不破租赁”原则
在租赁关系存续期间，假如房东突发奇想出售房产并要求租户迁出，租户该如何妥善处理这种情况呢？柳飞羽表示，依据“买卖不破租赁”的法律规定，即便在租赁期间房屋所有权发生了变化，租赁协议的效力依然不受影响。换句话说，租户有权依照原租赁协议继续居住直到租赁期满。但遗憾的是，有些房东为了能迅速将房屋卖出，可能会采取诸如断水断电等违法手段来逼迫租户搬离。若遇到此类状况，租户应当首先向所在地警方报案，警方将依照法律程序对房东的非法行为进行干预。此外，租户还可以向法院提起法律诉讼，诉求房东继续执行租赁合同，并要求其赔偿因非法行为所导致的各项损失，包括但不限于临时租房费用、搬家费用等。
逐步实现租购同权
问：租户在获得租赁房屋后，是否能够依据合法的租赁协议来办理户籍迁移及子女教育注册事宜？柳飞羽回应：现阶段，若干城市已实施相应政策，准许满足特定要求的租户通过合法租赁协议完成户籍迁移和子女教育注册。这些要求通常涵盖租户在当地拥有稳定职业与收入来源、租赁的住宅满足特定标准等方面。某些城市规定租户需持续缴纳社会保险达一定时长，并且租赁的住宅面积需满足特定要求。伴随《住房租赁条例》的实施，预计将有更多城市陆续制定相关补充措施，逐步推进租赁与购房享有同等权利，确保租户能够获得与购房者相等的公共服务待遇。
严管“二房东”转租
问：新规对于“二房东”转租行为制定了哪些全面而有效的监管措施？柳飞羽回答：新规定中明确指出，首先，转租行为必须得到房东的书面批准。若“二房东”未获得房东书面许可便私自转租房屋，房东有权终止与“二房东”之间的租赁协议。其次，租客在向“二房东”租住房屋时，务必核实“二房东”与原始房东所签署的租赁协议，以及原始房东对转租行为的书面认可，以此来确认转租活动是否合法且有效。再者，针对那些违反规定的转租行为，原始房东不仅有权终止合同，而且可以要求“二房东”承担相应的违约责任，包括但不限于因违规转租所导致的损失赔偿。“凶宅”信息应提前告知。
问：若租住所谓的“凶宅”，租户能否提出解除租赁合同？柳飞羽表示：尽管目前尚无具体法律规定强制要求退租，然而依据公平正义及社会公共道德，房东在出租房屋时理应向租户真实披露房屋的重要信息，例如是否存在非正常死亡等严重缺陷。若房东故意对这类重要信息进行隐瞒，其行为即构成欺诈。在此情形下，承租人可提出终止租赁协议，并有权索回已缴纳的租金及保证金。此外，承租人还可依据具体状况，向房东提出索赔，以补偿因租住所谓“凶宅”而遭受的精神损害及其他合理开支。
合同备案新要求
问：若租房协议未提交给房产管理机构登记，这将对租户和房东造成哪些负面影响？柳飞羽回答：根据新规定，租房协议必须提交给房产管理机构进行登记。尽管未登记并不会直接使合同失效，但可能会给租户和房东带来一些不利后果。比如，在申请居住证的过程中，一些城市规定必须提供已登记的租房协议作为必要的证明文件之一，若未登记，可能会阻碍居住证的申请。子女入学时，部分学校可能需提交已备案的租赁协议以核实其居住状况。另外，一旦租赁出现争议，已备案的协议能作为更可靠的凭证，而未备案的协议在诉讼过程中可能遭遇更多困难，从而提升租户与房东维护权益的代价。
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