21世纪经济报道的记者李莎指出，“租购同权”作为我国住房制度改革的关键方向，近年来，我国的住房租赁市场得到了持续的发展，但同时也出现了一些乱象和问题，迫切需要加强法治建设。
不久前，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式发布，标志着我国在住房租赁领域有了首部专门的行政法规。《条例》自9月15日起正式开始实施。
《条例》共分为七个章节，共计五十个条款，内容涵盖了出租与承租活动的规范、住房租赁企业行为的规范、经纪机构行为的规范、监督管理的强化以及责任追究的严格等方面。针对“甲醛房”、“群租房”等不适合居住的出租房现象，以及虚假房源发布、押金纠纷、租赁关系的不稳定性、租赁合同备案不足、租金哄抬等租房市场的突出问题，条例作出了特别的规定。
受访专家认为，《条例》实施后，将有助于规范住房租赁行为，有效遏制市场中的种种不良现象，保护住房租赁双方合法权益，稳固租赁关系，进而更有效地推动住房租赁消费，助力住房租赁市场向高质量方向发展。
填补租房领域法律空白
住房租赁作为确保城市居民能够“安居乐业”的关键手段，在党的十九大报告和党的二十大报告中都得到了明确强调。报告指出，必须迅速推进一个由多个主体共同提供、通过多种渠道进行保障、租赁与购买并重的住房体系的建设。
我国住房租赁市场近年来持续壮大，它在确保居民住有所居、提升居住环境、推动新型城镇化建设以及促进城乡一体化发展等方面发挥了显著作用。特别是在热门的一二线城市，对住房租赁的需求日益增长，这一选择已经得到了广泛的认可。
广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出，以深圳为参照，今年上半年，首次购买住房的消费者平均年龄达到了38岁，同时，也有众多人口倾向于选择租房生活。
在杭州，自“十四五”规划实施以来，对住房租赁的需求持续增强。据杭州贝壳研究院的统计，2024年杭州贝壳平台上的租赁订单量（仅限普通租赁）与2021年相比，增长了23%，而今年上半年的租赁订单量同比又上升了6%。伴随租房时间的延长，杭州居民的购房平均年龄也在逐年上升，截至目前，今年上半年的平均购房年龄已达到37岁。
住房租赁市场的快速发展也带来了一些问题。在阐释《条例》的过程中，司法部以及住房城乡建设部的负责人指出，当前在租赁双方权益保护方面存在不足，市场秩序亟需整顿；住房租赁市场的主要供应者是个体，而市场化、专业化的机构发展相对滞后；此外，住房租赁经纪机构在房源信息发布及费用收取等方面仍存在不规范的操作；同时，对住房租赁活动的监管力度也需要进一步增强。
在此之前，我国在住房租赁管理方面主要参照民法典、城市房地产管理法等法律法规，却缺乏国家层面的专项立法。为解决这些问题，在执行相关民事法律制度的同时，迫切需要出台专门的行政法规，以更加强大和高效地规范和指导住房租赁市场，并为构建租购并行的住房体系提供坚实保障。正是在这一背景下，《条例》得以问世。
赵庆祥，北京房地产中介行业协会的秘书长，认为《条例》是建立租购并行的住房体系的一个关键节点。这部法规是住房租赁领域的第一部专门行政法规，全面融合了合同登记、资金监管、权益保护等多项制度，打造了“事前审查—过程监管—事后追究”的全方位治理体系，成功填补了住房租赁法律领域的空白。
针对性整治租房乱象
在探讨《条例》制定的整体方向时，司法部以及住房城乡建设部的负责人特别强调了聚焦住房租赁市场发展中的关键问题，并致力于提升相关制度的针对性和实际效果，将其视为首要任务。
在处理出租住房的管理问题时，针对近期不断出现的诸如“隔断房”、“甲醛超标房”、“连环套间”以及“集体租赁房”等不良现象，《条例》第七条进行了全面的规范与约束。
出租房屋必须满足建筑、消防安全、燃气使用、室内装修装饰等领域的法律法规、规章及强制标准，确保不危害居住者的生命安全与身体健康。
厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室以及车库等非居住区域，均不得作为独立空间出租供人居住使用。
第三点，租赁住房的单间居住人数上限以及人均最小居住面积，必须遵守由设区的市级或以上地方政府所设定的规范标准。
业内人士普遍认为，这些规定从根本上确保了租户能够享受到相对安全、健康、舒适的居住条件，从而保证了租户的基本居住品质。
关于虚假房源信息的处理，特别是伴随数字经济时代的虚假房源现象，《条例》在第十六条、第三十六条和第四十二条中分别设有具体规定。第十六条有明确规定，住房租赁企业所公布的住房位置、面积、租金等房源资料必须保证真实、精确、全面，且在经营场所、网络等各个传播途径上所展示的房源资料应保持一致。同时，展示的房源图片也需与实际房源相符，严禁发布虚假或具有误导性的房源资料。此外，企业还不得故意隐瞒或拒绝提供拟出租住房的相关重要信息。
58安居客研究院的张波院长在接受21世纪经济报道记者采访时指出，《条例》严格禁止发布虚假房源信息或误导性信息，同时从源头管理层面，对房源的查验等环节提出了具体要求，并且对发布虚假或误导性房源信息的行为制定了相应的惩罚措施，这些规定将有效防止虚假房源的出现。
《条例》第十二条针对租赁关系的不稳定性，明确指出出租人不得使用暴力、威胁或其他非法手段，迫使承租人终止住房租赁合同或搬离租赁住房。同时，为了促进租赁关系的稳定，《条例》第十三条提出，若住房租赁合同连续执行满规定期限，出租人将依照规定获得相应的政策扶持，而承租人也将依照规定享有相应的公共服务。
此外，《条例》对押金争议、租赁合同登记不足、租金哄抬等显著问题，制定了相应的具体措施。
《条例》对住房租赁的整个流程进行了全面监管，李宇嘉指出，这无疑是《条例》的一大显著特点。《条例》不仅对租赁双方以及租赁公司进行了明确的规范，还针对代理租赁的经纪人机构、政府房产管理机构和相关行业组织进行了监管，确保了对所有利益相关者和参与者的全方位、无遗漏的监管。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受21世纪经济报道记者采访时指出，《条例》的正式颁布，标志着我国住房租赁市场迈入法治化、规范化的新里程。《条例》的实施，将有效推动住房租赁市场向高质量发展迈进，并加速构建租购并行的住房体系。此外，它还将对激活现有资产和培育住房租赁企业等方面产生显著影响。
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