21世纪经济报道的记者李莎指出，“租购并行”是我国住房体系改革的关键趋势。近期，我国的住房租赁市场不断壮大，但同时也涌现出诸多不良现象和问题，迫切需要强化法治建设。
近期，我国正式发布了《住房租赁条例》（以下简称《条例》），该法规是我国首部针对住房租赁行为进行规范的行政性法规。《条例》自9月15日开始正式实施。
《条例》共分7章，总计50条，内容涵盖对租赁活动、住房租赁企业、经纪机构行为的规范，以及监督管理和责任追究的强化。针对“甲醛房”、“群租房”等不适合居住的出租房现象，以及虚假房源发布、押金争议、租赁关系的不稳定性、租赁合同备案不足、租金哄抬等租房市场的突出问题，制定了相应的特别规定。
受访专家认为，《条例》实施后，将有效规范住房租赁行为，显著抑制住房租赁市场中的各种不良现象，保障租赁双方的合法权益，稳固租赁关系，进一步促进住房租赁消费，助力住房租赁市场实现高质量的发展。
填补租房领域法律空白
住房租赁被视为确保城市居民“安居乐业”的关键手段。在党的十九大报告以及党的二十大报告中，均明确指出需迅速构建一个由多元主体提供、多途径保障、租赁与购买并重的住房体系。
我国住房租赁市场近年来持续壮大，它在确保居民有房住、提升居住环境、推动新型城镇化进程以及促进城乡一体化发展等方面扮演了关键角色。特别是在热门的一二线城市，对租赁住房的需求尤为强烈，这一选择已经得到了广泛的认可。
广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出，以深圳为参照，今年上半年，首次购买住房的市民平均年龄达到了38岁，同时，也有众多居民选择了租房生活。
杭州的情况亦然，“十四五”规划实施后，该市对住房租赁的需求持续增强。据杭州贝壳研究院的统计，2024年贝壳平台在杭州的租赁订单量（仅指普通租赁）与2021年相比，增长了23%，而今年上半年的租赁订单量同比上年同期又上升了6%。伴随租房时间的延长，杭州居民的购房平均年龄也在逐年上升，截至今年上半年，这一年龄已攀升至37岁。
住房租赁市场的快速发展也带来了一些问题。司法部与住房城乡建设部的相关负责人在阐释《条例》内容时，通过实例指出，若租赁双方的权益保护不够完善，市场秩序亟需整顿；住房租赁市场的供应主体以个人为主导，而市场化、专业化的机构主体发展相对滞后；住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面存在诸多不规范现象；此外，对住房租赁活动的监管力度仍需进一步加强。
在此之前，我国住房租赁管理主要依靠《民法典》和《城市房地产管理法》等法律法规，但国家层面缺乏专门的立法。为了解决这些问题，在执行相关民事法律制度的同时，有必要出台专门的行政法规，以更加强有力地规范和引导住房租赁市场，为构建租购并行的住房体系提供坚实保障。正是在这样的背景下，《条例》得以诞生。
赵庆祥，北京房地产中介行业协会的秘书长，认为《条例》标志着建立租购并行的住房体系的一个关键节点。这部针对住房租赁领域的首部行政法规，全面融合了合同登记、资金监管、权益维护等多个方面的制度，构建了“事前准入、事中监管、事后追责”的全方位治理体系，有效填补了该领域的法律空白。
针对性整治租房乱象
在探讨《条例》制定的整体方向时，司法部与住房城乡建设部的负责人将关注住房租赁市场发展中的关键问题置于首要位置，致力于提升相关制度的针对性和实际效果。
在出租住房管理领域，针对近期屡次出现的诸如“隔断房”、“甲醛超标房”、“连环房”以及“群租房”等种种问题，《条例》第七条进行了全面而细致的规定。
出租房屋必须满足建筑、消防、燃气、室内装修等方面的法律法规、规章制度及强制标准，确保不危害居住者的生命安全和身体健康。
厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室以及车库等非居住区域，均不得作为独立出租单元供人居住使用。
第三点，租赁住房的单间居住人数上限以及每人的最低居住面积，均需遵守由设区的市级或以上地方政府所设定的具体标准。
业内人士普遍认为，这些规定从根本层面确保了租户能够享受到相对安全、健康、舒适的居住条件，从而保障了租户的基本居住品质。
《条例》第十六条、第三十六条以及第四十二条，对于虚假房源信息，特别是伴随数字经济时代出现的此类问题，都设有专门的条款进行规定。第十六条有明确规定，住房租赁企业所公布的住房位置、面积、租金等房源信息必须保证真实、精确、全面，且在经营场所、网络等各个渠道发布的房源信息需保持一致。同时，所展示的房源图片也必须与实际房源相符，严禁发布任何虚假或具有误导性的房源信息，亦不得故意隐瞒或拒绝提供拟出租住房的相关重要信息。
安居客研究院院长张波在接受21世纪经济报道记者采访时指出，《条例》严格禁止发布虚假或具有误导性的房源信息，同时从源头管理的角度对房源的查验等环节制定了具体要求，并针对发布虚假或误导性房源信息的行为制定了相应的惩罚措施，这些规定将有效阻止虚假房源的涌现。
针对租赁关系的不稳定性，条例第十二条明确指出，出租人不得使用暴力、胁迫或其他非法手段，强迫承租人终止住房租赁合同或要求其搬离租赁房屋。为了促进租赁关系的稳定，条例第十三条进一步规定，若住房租赁合同连续执行达到规定时限，出租人将依照相关规定获得相应的政策扶持，而承租人也将依据规定享受到相应的基本公共服务。
此外，《条例》对押金争议、租赁合同登记不足、租金哄抬等显著问题，也制定了相应的具体措施。
《条例》对住房租赁的各个环节实施了全面监管，李宇嘉指出，这无疑是《条例》的一大显著特色。《条例》不仅对租赁双方及租赁公司进行了明确的规范，还扩展至对代理租赁的中介机构、政府房产管理部门以及相关行业组织等实施监督，确保对所有利益相关者和参与者实现全方位、无死角的监管。
曹晶晶，中指研究院指数研究部总经理，对21世纪经济报道记者阐述道，《条例》的正式颁布，意味着我国住房租赁市场步入了法治化、规范化的新纪元。《条例》的实施，将显著推动住房租赁市场向高质量方向发展，并加速构建租购并行的住房体系。此外，它还将对激活现有资产和培育住房租赁企业等领域产生显著影响。
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