租房市场的蛋糕要重新切了，租客的春天来了。
明确禁止
在7月21日这一日，国务院常务会议批准通过的《住房租赁条例》正式发布，并自9月15日起正式开始实施。
共有50条内容，关乎每一个人，甚至可以说，它们将直接对即将到来的中国房屋租赁市场格局产生深远影响。
一是对非居住空间出租的全面禁止。
《条例》中明确规定，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住用途的空间不得被单独出租用作居住用途。同时，对于违反此规定的个人或单位，将面临最高10万元的罚款，并可能被没收非法所得。
租赁住房的租住人数需遵守单间人数上限规定，人均租住面积亦需达到当地规定的最低标准；不得出租违反建筑、消防、燃气、室内装饰装修等法律法规及强制性标准的住房；严禁损坏、擅自拆除或停用消防设施；不得擅自改动租赁住房的承重结构；私拉乱接水、电、燃气管线亦属禁止行为。
同时还禁止中介代理出租不符合规定的住房。
违规出租的，从责令整改，到罚款，再到停业都有依据。
可以说，此举为全国住房租赁安全划定了最低标准，不仅有助于在全国范围内根除“隔断房”、“群租房”等潜在的安全隐患，同时还能在一定程度上提升城市建筑的使用寿命。
二是对经营租赁住房企业进行资金监管。
该文件不仅对出租房屋的种类做出了规定，还针对那些正在运营或计划开展租赁业务的企业实施了严格的资金管理和控制，旨在防范租赁市场可能出现的资金风险。
《条例》规定，任何从事转租业务的住房租赁公司均需设立专门的资金监管账户，所有租金的收取与支付都必须通过此账户进行，违反此规定的，最高可处以五十万元的罚款；同时，住房租赁公司及经纪机构均不得代为收取或支付住房租金及押金。
为什么要对这些企业进行资金监管？
近年来，在北上广深、杭州等众多一、二线城市，长租公寓或二房东拖欠一手房东租金、物业费的现象时有发生，甚至有的卷走资金后消失无踪，此类事件往往影响到数百人。
这起纠纷涉及二房东与原始房东的经济矛盾，然而最终导致租客的租房费用受损，原始房东甚至采取了断水断电的手段，迫使租客不得不搬离住所。
实施资金监管措施后，不仅能够有效避免长租公寓因“高价收购低价出租”或“长期收取短期支付”而引发的资金风险，还能防止企业挪用租金的情况发生，从而进一步对租赁住房市场进行规范化管理。
第三点就是强化了大家的租房权益。
出租方在租赁房屋交付后不得随意进入，应详细规定押金的具体金额、退还期限以及扣除押金的具体情况，并且明确指出，除非有正当理由，否则不得随意扣除押金，以最大程度地维护租房者的合法权益。
在住房租赁合同规定的特定情况下除外，房东不得无端扣除保证金；在房屋退还时，应给予租户充足的时间，且不得采取暴力、恐吓或其他非法手段迫使租户退租。
这些年我们的租房群体一直处于弱势地位，几乎没有话语权。
诸如“提灯定损”、“恶意克扣押金、暴力解约”等租房矛盾，过去往往由于监管不足或执行细则不够健全，致使租房者的合法权益未能得到充分保障。
有了这些明确条例后，租房的权益保障会大幅提升。
第四是对租赁市场的定价引导。
城市设立区域需构建一套租金监控体系，并且应当定时对外发布各区域、各类别住宅的租金状况。
这表明，我国所有五线城市及以上级别的城市均需建立健全租金指导价格体系，以有效调控和引导市场租金水平的稳定。
虽然只是租房市场的规范条例，没有法律条文这么强制的属性。
这份由国务院常务会议审议并通过的国务院令，已成为租赁市场最高级别的执行规范，今后租赁市场的各项活动，均应以此文件为准绳。
因此，这实际上是一份对重塑我国租赁行业具有显著指导意义的文件，其影响范围广泛，涉及每一个人。
高度规范市场
会有什么影响？
首先是个人以及个人房东。
在租房市场整体层面，鉴于非居住空间出租的禁令，以及租赁住房的单间居住人数上限和人均最小居住面积必须遵守当地的相关规定，因此，市场上那些原本违反规定改造并低价出租的房源以及群租房等将相应地减少。
租赁市场可供租房者挑选的房源数量下降，因此他们不得不转向选择那些价格更高的符合规定的租赁房屋。
房东在原本可出租的房源供应减少的情况下，会采取其他手段，将原本的出租成本转移到市场上。
尤其是通过违规改建房屋增加出租的一些二房东。
其次是租赁行业相关的企业或机构。
对租赁或者转租企业来说，将面临新的调整。
过去可能发布一些虚假或者误导性房源信息，并不会怎么样。
一些租房平台通过低价虚假出租房源吸引租户，都是常见的事。
对中介经纪服务的违规行为设定了严格的处罚措施，以及相应的惩罚性规定，这样一来，市场秩序便会得到有效规范。
通过审阅整个文件，我们了解到发布虚假房源的违规行为可能导致营业执照被吊销，而且即便是对出租房源未履行审核义务的，也将受到相应的处罚。
因此，该文件标志着对租赁市场监管的全面提升，其对于住房租赁企业和租赁经纪机构的规范力度尤为显著，主要影响范围涵盖住房租赁领域内的相关企业。
但是为何在这个时候推出全国性的条例？
若要规范租赁市场，实际上不少城市早已制定出了相应的住房租赁法规，而且租金指导价的制度也在2021年之前便已如火如荼地筹备妥当。
似乎没必要再从全国层面统一条例。
深圳、广州、成都和上海等地，早已制定并实施了房屋租赁的相关法规，同时建立了租金参考价体系，以有效调控和引导这些城市租金市场的合理水平。
自1992年起，深圳便颁布了《深圳经济特区房屋租赁条例》，并持续设立租金参考标准。到了2022年，该机制得到了更新，其覆盖范围包括住宅小区、城中村以及产业园区。在定价方面，依据不同区域和物业种类进行了细致划分，同时，还推出了一个租赁参考价格查询平台，以便根据租赁市场的动态变化，及时调整并发布房屋租赁的参考价格。
广州市在2020年6月颁布了《广州市房屋租赁管理规定》，同时自2006年起，持续多年对年度房屋租金参考价进行测定与公布。这一参考价范围涵盖了全市的11个行政区，然而需特别指出的是，该参考价中的租金并未包含税费、物业管理费以及水电费等额外费用，它仅作为双方协商租金时的一个参考依据，并不构成政府强制规定的定价标准。
但依旧推出了这么高规格的文件。
显而易见，首先，这些地方性的文件并非强制性的；其次，租房指导价仅作为市场议价的一个参考依据；再者，它作为一个非强制性的标准，其效力和对市场的引导作用相对较弱。
另一方面，我们正在形成一个庞大的保障性租赁住房市场。
2021年，国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出，要推动公租房和保障性租赁住房的建设。同时，对于那些闲置或低效使用的商业办公、旅馆、厂房、仓储以及科研教育等非居住性质的存量房屋，政策允许其进行改造，以用作保障性租赁住房。
去年12月人民银行设立了3000亿元支持保障性住房再贷款。
近期，众多国有企业、中央企业纷纷介入，收购了众多已存量的住宅房产，这些房产被用于建设保障性住宅，并且实施了分配销售或租赁的措施。
今年以来，上海、郑州、北京怀柔等地的区属国有企业纷纷发布了有关收购现有住宅用于建设保障性住房的公告。
中指研究院的初步统计显示，自2024年起，全国范围内已有超过80个城区公布了关于收购现有住宅作为保障性住房用途的通告。
全国众多重点城市在以往已经为“十四五”规划期间设定了数百万套保障性租赁住房的建设目标，预计这将催生出规模更为可观的租赁保障体系。
随着保障性租赁住房的收储规模逐步扩大，这类住房正逐渐演变为当地租赁市场不可或缺的一部分。
这就要求制定一部更具约束力、更严格的《住房租赁条例》，以此作为租赁市场的行为规范，确保市场的规范化和统一性。
由此可见，《条例》的监管主体不仅包括地方政府负责房产管理的部门，还必须与民政、自然资源、教育、市场监管、金融监管、公安、税务、统计等众多部门构建起信息互通的机制。
而各个部门的职责都是紧密关联的。
例如，民政机构能够交换涉及保障性租赁住房申请事宜的最低生活保障、收入状况以及社会保险等数据信息。
比如自然资源部门可以共享是否有不动产登记和房源真实性；
比如教育部门关乎的是承租人子女入学权益落实；
比如税务和统计部门可以监测租金和交易。
再比如金融管理部门可以监管到资金账户流水，防范租金挪用。
这就相当于把未来的租赁市场高度规范起来。
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