至2025年上半年度，上海房地产市场发布“半年总结报告”，显示一、二手房交易面积达到近四年来的最高点。
在全国范围内，上海作为一线城市，无疑是本轮房地产市场回暖的先锋。据上海市房地产管理局的统计数据，今年前六个月，上海市一手和二手住房的成交总量达到了1311万平方米，这一数字自2022年以来同期最高，同比增长了17%。
那么，我们具体分析一下，今年上半年，上海的新房和二手房市场各自呈现出怎样的态势？房价走势又是如何？哪些楼盘备受追捧，哪些楼盘却无人问津？
上海上半年25个“日光盘”
上海市房管局提供的统计数据揭示，在上半年期间，上海市的新建住房销售市场保持了稳定态势。具体来看，从年初至6月底，新建住房的总成交量达到了326万平方米，这一数字与去年同期相比，变化不大。
实际上，从供应端来看，上海有意识地削减了供应量，致力于去库存。根据中原地产的数据，今年上半年，上海新房市场的供应量为250万平方米，较去年同期下降了33.7%。特别是外环外的供应面积达到120万平方米，同比下降了47.8%，这表明外环外的供应得到了有效控制，有助于减轻高库存带来的压力。供应总量有所缩减，导致库存量逐渐减少，目前库存量达到780万平方米，去化所需时间为13.3个月，相较去年底缩短了0.6个月。
具体分析来看，新推出的项目认购情况持续火热，与去年第四季度的认购状况保持一致。在外环以内的76个项目中，有超过半数即50个项目的认购比例超过了1，这一比例超过了65%。同时，在售项目的销售状况稳定，上半年期间，在售项目的日均成交面积约为1万平方米，这一数据比2024年同期增长了38%，并且略高于2024年“沪七条”政策实施后10月份的成交水平。
上海链家研究院的数据揭示，在2025年的前六个月，上海的新房交易总量达到了2.54万套，这一数字与2024年同期相比并未出现波动，维持在相同水平。在这期间，平均每月的成交量为4237套。值得注意的是，由于春节假期的影响，1月和2月的成交量有所下降，但其余月份的成交均稳定在4000套以上。
观察价格指数，自2025年起，上海的一手房价格呈现持续上升的趋势，其中1月至5月期间，环比增幅累计达到了2.7%。此外，根据国家统计局的统计数据，上海的新房价格涨幅在今年的3月和4月连续两个月领跑全国。
在上半年期间，上海房地产市场频繁出现“日光盘”现象。截至2025年5月28日，短短不到半年的时间内，上海楼市已涌现出25个“日光盘”。在这些项目中，大部分的均价都超过了10万元/平方米，属于高端豪宅，例如绿城潮鸣东方、融创上海壹号院等。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，在上半年，上海豪宅类项目的购买热情高涨，成交的3000万元以上的新房项目共计1096套，总交易额高达553亿元。这一数据明显超过了2023年上半年的194亿元。这不仅显示出改善型住房需求得到了有效释放，同时也反映出豪宅等高端住宅的购买力较强。
“日光盘”与“爆冷盘”同在
中指研究院的数据显示，在2025年的前六个月里，上海的商品住宅销售金额排名前十的项目总销售额达到了688.5亿元。在这份榜单中，上海壹号院以107.6亿元的销售额位居首位，紧随其后的是金陵华庭，其销售额为92.1亿元，而第三名则是前滩公馆，销售额为83.1亿元。
2025年上半年上海商品住宅销售TOP5。图/中指研究院
卢文曦指出，成交市场中的分化问题依然难以解决，同时，新房趋向豪宅化的趋势愈发显著。在成交排名前十的项目中，有四个项目单价超过十万元，其中排名第一和第二的项目都属于这一类别，正是这些豪宅类产品推动了整体价格的上涨。到了2025年，平均每套房屋的总价已经攀升至991万元。
情绪高涨之际，另一边却持续遭遇冷遇，尽管外围的去化压力有所减轻，但挑战依然存在。例如，新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸等多个项目在认购阶段遭遇了无人问津的情况。
据上海相关行业专家的数据分析，在1月至6月期间，上海市区共有151个项目进行了首次公开销售。在这些项目中，有70个项目的认筹率未达到50%，这一比例达到了46%，并且在这些项目中，有54个项目取消了摇号环节。特别值得注意的是，上海市场上滞销情况较为严重的区域主要集中在郊区。具体到价格方面，那些平均价格低于每平方米6万元、认筹率同样低于50%的楼盘，其开盘次数达到了46次，这一比例几乎占据了总数的七成。
也就是说，在本年度的前六个月，上海的房地产市场出现了更为明显的区域差异，市中心区域的“日光盘”现象尤为突出，与此同时，远郊地区的住宅项目仍在努力消化库存。
在回顾上半年的业绩时，我们发现上海地区销售额超过百亿元的房地产企业共有8家，其中，保利发展、招商蛇口和华润置地分别以259.9亿元、242.6亿元和185.8亿元的销售额，占据了销售金额排行榜的前三位。
2025年上半年上海房地产企业销售TOP5。图/中指研究院
二手房成交套数创近4年半年峰值
据上海网上房地产的统计数据，在1月至6月期间，全市二手房的网签交易总量，包括商业、车位等在内，总计达到了13.01万套，这一数字较去年同期增长了19.5%，并刷新了最近四年半年的最高成交记录。
上海二手住宅成交月度走势。数据来源/上海中原
观察月度变化趋势，1月至2月期间，二手房市场并未因传统淡季而显得冷清；“金三银四”期间的小幅回暖现象明显，3月份的交易量达到了2.67万套，创下了自2021年3月以来的最高记录；5月至6月继续保持稳定的发展势头，自2025年起，单月成交量始终维持在1.5万套的临界点之上。在价格指数方面，自2024年“沪七条”政策实施至今，二手住房的价格指数已累计环比上升了1.3%。
当前，上海的普遍议价范围已重新降至5%至7%，而在市场状况较佳时，议价幅度更是缩减至3%至5%。卢文曦进一步阐述道，上海市场的核心需求在于提升居住品质，二手房市场亦存在相应的需求。鉴于新房价格持续攀升，二手房自然而然地成为了理想的选择，尤其是考虑到二手房价格已降至极具性价比的水平。因此，在房东作出让步之后，成交量便开始显现增长势头。此外，鉴于去年对普通住宅标准认定所做的改进，众多房源得以减免了一笔数额可观的税费，这也促使部分改善型需求者更有动力加速他们的置换计划。
上海链家研究院的李根指出，通过这些数据，我们可以明显地观察到，上海的房地产市场正展现出强劲的发展势头。无论是新房还是二手房领域，都显现出了充沛的生命力和坚韧的品质。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆
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