李玉宇
2025年，"毕业季租房服务进校园"活动已经拉开帷幕。每年这个时候，众多毕业生纷纷加入租房大军，迈向独立生活的第一步。但在这条路上，充满了各种陷阱，从虚假房源到合同中的各种猫腻，再到押金难以退还和房东随意涨租等问题，让这些初入社会的年轻人感到非常困扰。那么，在毕业季租房的过程中，我们该如何避免陷入这些陷阱呢？
踩坑1 上“照骗房”的当
法官支招：多渠道核实房源真实性
各大社交平台及中介店铺中，虚假房源频现。部分不良中介或房东为了吸引租客注意，发布了一系列图片精美、价格低廉且地理位置优越的房源信息。然而，当租客实地考察时，却发现房屋状况破败、空间狭小，或是地处偏僻。比如，网上标注的是位于市中心的精装修公寓，但实地却是位于老旧小区内的简陋出租屋；再如，宣传图中所展示的宽敞客厅，实际上却只能容纳一人通过的狭窄过道。有些房源实际上并不存在，完全是虚构的，而发布者的真正意图是诈骗承租方支付看房费用，或者搜集承租方的个人资料。
根据《民法典》第七条的规定，民事主体在进行民事活动时，必须恪守诚信原则，保持诚实，严格遵守承诺。若故意发布虚假房源信息，导致承租方产生误解，并据此作出租房决定，这种行为侵犯了承租方的知情权和选择权，属于民事欺诈行为。一旦造成承租方遭受经济损失，例如支付不必要的看房费用或定金等，房东或中介机构需对此承担相应的赔偿责任。毕业生小陈不幸遭遇了虚假房源的陷阱，他在网络上轻信了“房东不在北京，租客需提前支付定金和租金”的谎言，于是通过手机向骗子汇去了租房定金。然而，对方迟迟未提供钥匙，小陈意识到自己被骗，立即报警。最终，黄某和卢某被公安机关成功抓获，他们共骗取了34名受害者共计26万余元，法院依法以诈骗罪判处他们有期徒刑4年，并处罚金4万元。
法官提醒：
毕业生在寻找租房时，必须通过多种途径验证房源的真实性，这包括不仅限于在正规的租房网站上浏览房源信息，还可以咨询周边的房产中介门店以掌握市场动态，并对同一区域内的相似房屋的租金水平进行对比。遇到那些图片精致且价格出奇低廉的房源时，需提高警惕，并要求中介或房东出示房屋的真实照片、房产证等必要的证明文件。此外，还可以通过视频通话等远程方式查看房屋，从而对房屋的基本状况有一个初步的了解。若条件允许，进行实地调研无疑是最为稳妥的选择，切莫仅凭网络资料便草率支付定金。
踩坑2 遭遇霸王条款
法官支招：切勿仓促签合同
租赁合同的有效性对维护双方权益至关重要，其中必须详细列出双方当事人的个人信息，例如房东的姓名、身份证号码和联系方式，以及承租人的姓名、身份证号码和紧急联系人资料。同时，房屋的具体信息同样不可或缺，包括房屋的具体地址、面积、户型布局以及装修情况，并需附带房屋平面图作为补充材料。此外，租赁的具体期限应精确到起始和结束的年月日，以避免因表述不明确而产生的后续纠纷。租金的具体数额、缴纳手段（例如，每月通过银行转账、采用押一付三的模式等）以及缴纳的周期必须明确说明，此外，还需标明租金中是否已包含物业管理费、水电费等相关费用，若未包含，则需明确指出各项费用的具体承担者。
某些不良房东或中介在签订合同时，会制定不公平的条款，减轻自己的责任，却让租客承担更多压力。比如，他们会规定“房屋的日常损耗维修责任由租客承担”，“房东可以不给出任何理由地随时收回房屋，只需提前一周通知”，“租客不能以任何理由提前终止合同，否则将无法退还押金”等。这些规定违背了公平交易的基本准则，根据《民法典》第四百九十六条的规定，提供格式条款的一方需秉持公平原则来界定双方的权利与义务，同时应合理地提醒对方关注那些可能免除或减轻其责任，且与对方利益密切相关的重要条款。对于这类不公平的条款，承租方有权提出无效的诉求。
小冯与房东杨先生已签署租赁协议，商定小冯将租用杨先生的房产直至拆迁结束。然而，杨先生之后提出房屋需要修缮，并要求小冯搬出。因双方未能就此事达成共识，杨先生遂将小冯告上法庭，寻求解除租赁协议，并请求小冯在规定时间内迁出承租的房屋。小冯则认为，根据租赁合同的条款，房屋尚未被拆迁，房东无权强制其搬离。经法院审理，依据《民法典》第七百三十条，若租赁期限在合同中未明确或约定模糊，依照第五百一十条的规定仍无法明确时，即被视为不定期的租赁关系；租赁双方均有权在任何时候终止合同，但需提前在合理时间内告知对方。尽管杨先生与冯某签订了书面租赁协议，但合同中仅规定租赁期限至拆迁之日，此约定显然不够清晰。双方经过协商，所租赁的房屋已签订合同，截至目前并未有拆迁的安排，且双方也未对租赁期限的终止时间做出额外规定。鉴于租赁期限的约定不够清晰，根据相关法律规定，此案应被视为不定期租赁。基于此，法院最终裁决小冯应在规定的时间内搬出承租的房屋。小冯对此深感懊悔，认为自己当初在合同中未明确租赁的具体时间。
法官提醒：
在签署合同之前，承租人必须认真审视合同中的每一项条款，对于任何不明确或觉得不妥的地方，应立即提出修改建议，切勿急于落笔。对于合同中未明确约定的事项，必须通过书面形式进行确认，以避免仅凭口头承诺可能引发的纠纷。此外，房屋租赁合同应当制作两份副本，双方各保留一份，以保证双方都持有合同的原件，从而避免在后续可能出现的争议中因缺乏证据而陷入不利境地。在签字过程中，最好有第三方在场见证，比如邀请同学或亲友，这样可以提升合同签订的透明度和公正性。承租方应妥善保存与房东或中介就租金、保证金、房屋配套设施等事宜所进行的沟通记录、通话录音等资料，以便在发生争议时，这些信息可作为辅助性的证明材料。
踩坑3 碰上二房东转租
法官支招：仔细核查承租方身份与权限
为了缓解经济负担，众多应届毕业生在寻找住处时倾向于选择与他人共同租赁。这种合租方式能够帮助分担房租的开支，然而，它也带来了一系列潜在的问题。首先，合租者的背景各异，这可能导致人际关系的矛盾以及财产安全的威胁。另一方面，若在合租过程中出现二房东擅自将房屋转租给他人的情形，即未经房东的授权将部分房源转租出去，此类转租活动可能被视为无效。一旦原房东察觉到这一情况，他们有权要求次承租人，也就是合租者，搬离该房屋。这可能会使承租者陷入无家可归的困境。
租客小何突然收到了法院的开庭传票，事情的原委是，他租住的房屋的实际所有者并非房东本人，而是二房东王某。目前，真正的房主李先生觉得王某没有按时缴纳房租，已经通过邮寄方式向他发送了解除租赁关系的通知。然而，王某不仅没有归还房屋，还未经李先生同意就将房屋转租给了小何。因此，李先生要求王某偿还欠下的租金，并且还要求小何搬离房屋并支付相应的使用费用。小何深感冤枉，坚信自己租住的是王某的房屋，与李先生之间并无任何合同联系，因此李先生无权向他提出任何权利要求。在审理过程中，法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正版）第十三条的内容，若房屋租赁合同被判定为无效、合同到期或被解除，当出租人要求次承租人履行腾退房屋的义务并支付因逾期占用而产生的费用时，法院应当给予支持。法院裁决，王某需补足欠缴的租金，李先生有权收回涉案的房屋，同时，小何需向李先生支付从李先生向王某发出解除租赁合同通知之日起至小何实际搬离之日止的房屋使用费用。
法官提醒：
挑选合租伙伴时，建议与对方订立一份正式的书面租赁合同，详尽规定各自的权益与责任，包括租金分担的比例、水电费用的支付方式、公共区域的使用规范、卫生清洁的分工等细节。此外，还需保存室友的身份证复印件以及联系方式，以便在发生争议时能够迅速取得联系并妥善处理。在日常生活中，要重视个人财物的安全，妥善存放贵重物品，以防因合租而造成不必要的财产损失和纷争。
为降低二房东带来的风险，租客在合租时需对二房东的身份及转租资格进行详尽审查。二房东需出示与原房东签订的租赁协议、原房东同意转租的正式文件，并验证合同的真伪。租客还可以通过电话联系原房东、检查房产证副本等方式来核实转租的合法性。若二房东不能提供有效凭证，则应果断拒绝与其签订转租协议，以免陷入非法转租的困境。
踩坑4 房东无故索赔维修费
法官支招：遇争议可请专业人员鉴定
在选好房源并签署合同之后，便进入了交付房屋的阶段。在这个阶段，承租人需对房屋内的现有设施进行细致的查验，包括门窗是否能够顺畅开启关闭、锁具是否完整无损、水电表的读数是多少、燃气设备是否能够正常运行、家电家具是否能够正常运作等。一旦在检查过程中发现任何问题，应立即做好记录并与房东进行确认，并要求房东在交付房屋之前完成维修，或者在合同中明确标注由房东负责维修的具体时间及方法。若冰箱的制冷功能不尽如人意，承租人可立即拍照保存证据，并与房东协商进行修理或更换，若房东未及时处理，承租人有权自行修理，并从押金中扣除相应的维修费用。
在租赁期间，日常的小型维修工作，比如更换灯泡、拧紧水龙头等，通常由租客承担；至于因房屋自然老化或正常使用造成的重大维修，例如水管破裂、电路出现问题、屋顶出现漏水等情况，根据《民法典》第七百一十三条的规定，租客在租赁物品需要维修时有权要求房东在合理的时间内进行修理。如果房东未能履行维修责任，租客有权自行进行维修，并且维修产生的费用应由房东承担。若租赁物品因维修而影响承租人正常使用，则租金应相应降低或租期应适当延长。若租赁物品的损坏是由于承租人的过错造成的，则出租人无需履行前述维修责任，维修费用或赔偿责任应由承租人自行承担。比如，若租户不当操作洗衣机导致电机损坏，那么维修费用应由租户自行承担。
法官提醒：
退房之际，房东与租客需对房屋内的设施进行联合检查。若发现设施有新的损坏，需首先查明损坏的具体原因，并明确责任归属。若损坏系租客所致，租客需按照事先的约定进行赔偿；若损坏并非租客之过，例如系自然磨损或因房东先前未进行维修所致，房东则无权要求租客承担责任。在设施状况发生分歧时，可以邀请专业的维修人员进行评估和鉴定，然后根据鉴定所得出的结论来处理争端，从而保障退房环节的公正与公平，防止因设施问题而造成押金的无故扣除。
踩坑5 押金莫名被扣
法官支招：协商不成可寻求调解或诉讼
小美与房东赵先生达成一致，签署了租赁房屋的合约，并提前支付了三个月的租金及保证金。合约中明确规定，此保证金将用于抵扣小美未来可能未缴纳的租金。若小美违反合约，保证金还将被用于支付违约金或赔偿金。根据约定，退房后三个工作日内，赵先生应将剩余的保证金退还给小美。然而，在小美按照约定完成退房后，赵先生却以房屋损坏为借口，拒绝退还保证金，因此小美将此事诉诸法院。经审理，法院认定小美对房屋的使用并未超出合理界限，故不应承担相应的赔偿责任；据此，法院判决赵先生须退还小美所缴纳的押金。
租赁合同中的保证金，往往成为矛盾的焦点。若承租人按照约定履行了租赁职责，并在退租时确保房屋及其配套设施完好无损，且相关费用如水电费已全部结清，房东便应无条件的返还保证金。以承租人按时退房为例，若房屋仅出现因正常使用而产生的痕迹，比如墙面的轻微污渍或地板的自然磨损，房东便不得以任何无根据的理由来扣除保证金。若房东拒绝退还押金，承租人可依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条中关于物权返还请求权的相关条款，向房东索回押金，同时有权提出因延迟退还所造成的利息损失赔偿要求。
租金的缴纳必须依照合同中的规定进行，房东不得擅自提高租金或采取其他方式变相提高租金。在市场租金发生较大波动的情况下，若房东意图调整租金，必须与租客达成共识，并共同签署一份书面补充协议。若房东未获得租客的同意而单方面提高租金，租客有权拒绝支付超出合同规定金额的租金。若房东采取诸如断水断电、更换门锁等极端手段迫使租户同意租金上涨，此类行为严重损害了租户的合法权益。在此情况下，租户有权向相关机构进行投诉，或者通过法律手段对房东的侵权行为提起诉讼，以索要赔偿并恢复至侵权前的状态。
法官提醒：
若出现押金或租金方面的争议，承租人理应首先与房东进行友好沟通，明确双方的事实和法律立场，力求通过和平途径解决问题。若协商无果，承租人可以向当地的住房和城乡建设部门或消费者协会提出投诉，寻求行政层面的调解帮助。如果调解依然无法达成一致，承租人可以依据租赁合同、支付凭证以及沟通记录等相关证据，向房屋所在地的法院提起诉讼，借助司法途径来捍卫自身的合法权益，并追回押金或索要合理的租金。
毕业时节，寻找租住之地固然不易，然而，只要掌握了必要的法律常识，并在每一步骤中保持高度的警觉与细致的操作，便可成功规避租房过程中可能遇到的诸多风险，从而享受一个既安全又舒适的居住体验。
(作者单位：北京市海淀区人民法院)
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