李玉宇
2025年，“毕业季租房服务进校园”活动已正式拉开帷幕。每年这个时节，众多应届毕业生纷纷踏入租房市场，迈向独立生活的第一步。但在此过程中，他们却时常遭遇各种陷阱，从虚假房源到合同中的种种猫腻，再到押金难以退还以及房东随意涨租等问题，这些都让这些初入社会的“新手”们倍感困扰。那么，在毕业季租房的过程中，如何才能避免陷入这些陷阱呢？
踩坑1 上“照骗房”的当
法官支招：多渠道核实房源真实性
在众多社交平台及中介店铺中，常常可以见到虚假房源的踪迹。部分不良的中介机构或房东为了吸引租客的注意，会发布那些画面精致、价格低廉且地理位置极佳的房源信息。然而，当租客实地查看时，却发现房屋状况糟糕，要么破败不堪，要么空间狭小，甚至位置偏远。比如，网上标榜的是位于市中心的精装修公寓，但实地却是位于老旧小区里的简陋出租房；再比如，宣传图上展示的宽敞客厅，实际上却只能容纳一个人通过的狭窄过道。有些房源实际上并不存在，完全是虚构的，而发布者的真正意图则是为了诈骗承租方支付的看房费用或是搜集承租方的个人资料。
根据民法典第七条的规定，民事主体在进行民事活动时，必须遵守诚信原则，坚持诚实守信，严格遵守承诺。若有人故意散布虚假的房源信息，导致承租方产生误解，并据此作出租房的决定，这种行为侵犯了承租方的知情权和选择权，属于民事欺诈行为。如果因此给承租方造成了经济损失，比如支付了不必要的看房费用或定金等，房东或中介机构应当承担相应的赔偿责任。毕业生小陈不幸遭遇了虚假房源的陷阱，他在网上轻信了“房东不在北京，租客需提前支付定金和租金”的诱人言论，于是通过手机向骗子汇去了租房定金。然而，对方迟迟未提供钥匙，小陈意识到自己被骗，立即报警。最终，黄某和卢某被公安机关成功抓获，他们共骗取了34名受害者共计26万余元，法院依法以诈骗罪判处他们有期徒刑4年，并处罚金4万元。
法官提醒：
毕业生在寻找租房时，必须通过多种途径验证房源的真实性，这包括在正规的租房网站上浏览房源信息，同时也可以向周边的房产中介门店咨询，以掌握市场动态并对比相同区域和类型房屋的租金水平。对于那些图片看起来非常精美且价格异常低廉的房源，要保持高度的警觉，并要求中介或房东出示房屋的实景照片、房产证等必要的证明文件。此外，还可以通过视频通话等方式进行远程看房，以便初步判断房屋的具体情况。若条件允许，亲自进行实地调研无疑是最为稳妥的选择，切勿仅凭网络上的资料便草率支付定金。
踩坑2 遭遇霸王条款
法官支招：切勿仓促签合同
签订一份合法有效的租赁协议至关重要，它能够确保双方权益得到维护。协议中必须详细列出双方当事人的基本信息，比如房东的姓名、身份证号码、联系方式，以及承租人的姓名、身份证号码和紧急联系人的信息。同时，房屋的具体信息也必须详尽，包括房屋的地址、面积、户型布局、装修情况等，并需附加房屋平面图。此外，租赁的期限必须精确到具体的起止年月日，以防止因表述模糊而引发的后续纠纷。租金的具体数额、支付手段（例如每月通过银行转账、采取押一付三的形式等）以及支付的时间间隔必须明确规定，并且需标明租金是否涵盖了物业管理费、水电费等相关费用，如未包含，则需明确指出各自承担费用的责任方。
某些不良房东或中介在签订合同时，会设立不公平的条款，故意减轻自己的责任和应尽的义务，同时增加租客的负担。例如，他们可能会规定“房屋因自然磨损而产生的维修费用应由租客承担”，“房东有权在任何时候无任何理由收回房屋，只需提前一周告知租客”，“租客不得以任何理由提前终止合同，否则将无法退还押金”等类似内容。这些规定违背了公平交易的基本准则，根据《民法典》第四百九十六条的规定，制定格式条款的一方需本着公平原则来界定双方的权利与义务，同时，还需以恰当的方式提醒对方关注那些可能免除或减轻自身责任，且与对方利益密切相关的重要条款。对于这类不公平的条款，承租方有权提出其无效。
小冯与房东杨先生签署了租赁协议，商定小冯将租住杨先生的房屋直至拆迁结束。然而，杨先生之后提出房屋需要翻新，并要求小冯搬出。由于双方未能就此事达成共识，杨先生将此事诉诸法院，寻求解除租赁协议，并要求小冯在规定时间内搬出所租住的房屋。小冯则辩称，根据协议内容，房屋尚未被拆迁，房东无权强制其搬离。法院经过审理后判定，依照《民法典》第七百三十条的规定，若租赁期限在合同中未明确约定或约定模糊，即便依照《民法典》第五百一十条的规定仍无法明确界定，则该租赁关系应被视为不定期租赁；租赁双方均有权在任何时候终止合同，但必须提前在合理时间内向对方发出通知。尽管杨先生与冯某签订了书面租赁协议，但合同中关于租赁期限的约定仅以拆迁为终止条件，导致租赁期限的约定不够清晰。经过与双方协商，承租的房屋已签订合同，至今尚无拆迁计划，且双方也未就租赁期限的终止时间作出额外约定。由于租赁期限的约定不够明确，根据相关法律规定，此案应被视为不定期租赁。基于此，法院最终裁定小冯应在合理的时间内搬出承租的房屋。小冯对此深感懊悔，他意识到自己当初在合同中未明确注明具体的租赁期限。
法官提醒：
在签署合同之前，承租人需认真审视合同中的每一项条款，对于任何感到困惑或觉得不妥的部分，应立即提出修改建议，切勿急于落笔签字。对于合同中表述不清晰的事项，务必以书面形式进行确认，以免仅凭口头承诺引发后续纠纷。此外，房屋租赁合同应当准备两份副本，双方各保留一份，以保证各自持有合同的正本，以备不时之需。在签字过程中，若能邀请第三方见证，如同学或亲友，将有助于提升合同签订的公正性。承租人应妥善保存与房东或房产中介就租金、保证金、房屋配套设施等事宜的交流记录、通话录音等资料，一旦发生争议，这些资料可作为辅助性的证明材料。
踩坑3 碰上二房东转租
法官支招：仔细核查承租方身份与权限
为了缓解经济负担，众多应届生在寻找住处时倾向于选择与他人合住。合住方式有助于分担租住费用，然而，其中也隐藏了不少问题。首先，合租者的背景各不相同，这可能导致人际纠纷以及财产安全的风险。另一方面，若存在二房东将房屋转租给他人，而这一行为并未获得房东的授权，那么这种转租可能被视为无效。一旦房东察觉到这一情况，他们有权要求那些次承租人，也就是合租者，搬离房屋，从而使得承租者可能面临无家可归的困境。
租客小何意外收到法院的开庭传票，原来，他所租住的房屋的房东王某实际上是二房东。目前，房屋的真正主人李先生认为王某未按时支付租金，已通过邮寄方式向其发送了解除租赁关系的通知。然而，王某不仅未归还房屋，还擅自将房屋转租给了小何，并未征得李先生的同意。因此，李先生要求王某支付所欠租金，并责令小何搬离房屋并支付相应的房屋使用费。小何深感不公，她坚信自己只是从王某那里租赁了房屋，与李先生之间并没有签订任何合同，因此李先生无权对她提出任何权利要求。在审理过程中，法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正版）的第十三条，若房屋租赁合同被判定为无效、合同到期或已解除，当出租人要求次承租人履行腾退房屋的义务并支付因逾期占用而产生的费用时，法院应当给予支持。因此，法院裁决王某必须补足欠付的租金，李先生得以取回涉案的房屋，同时，小何需向李先生支付从李先生向王某发出解除租赁合同通知之日起至小何实际搬出之日止的房屋占用费用。
法官提醒：
在挑选合租伙伴时，建议与室友共同拟定一份详尽的书面租赁合同，详细规定各自的权益与责任，包括租金分配比例、水电费用的支付方式、公共区域的共享规则以及卫生清洁的分工等。此外，还需保存室友的身份证复印件和联系方式，以便在发生任何争议时能够迅速取得联系并妥善解决。在日常生活中，还需留意个人财产的安全，妥善保管贵重物品，以防因合租关系产生不必要的经济损失或纠纷。
为了规避二房东可能带来的风险，在共同租赁时，承租者必须对二房东的身份和转租的授权进行详尽的审查。二房东需提供与原始房东所签的租赁协议、原始房东同意转租的正式文件，并对其合同的真实性进行验证。承租者还可以通过拨打原始房东的电话、查阅房产证的复印件等方法来核实转租的合法性。如果二房东不能提供有效的证明文件，那么就应坚决拒绝与其签署转租协议，以免掉入非法转租的陷阱之中。
踩坑4 房东无故索赔维修费
法官支招：遇争议可请专业人员鉴定
选好住房并签署完租赁协议后，便进入了交付房屋的阶段。在这个阶段，承租人需对房屋内的现有设施进行详尽检查，包括门窗是否能够顺畅开启关闭、锁具是否完整无损、水电表的读数具体是多少、燃气设备是否能够正常运行、家电和家具是否能够正常运作等。若在检查过程中发现任何问题，应立即做好记录并与房东进行确认，并要求房东在房屋交付前完成维修，或者在合同中明确标注由房东负责维修的具体时间及方法。若冰箱的制冷功能不尽如人意，承租人可立即拍照作为证据，并与房东协商进行修理或更换；若未达成一致，承租人有权自行修理，并从押金中扣除相应的费用。
在租赁期限内，日常的简单维修工作，例如更换灯泡、拧紧水龙头等，通常由租客承担；至于房屋因老化或正常使用而引起的重大维修，比如水管破裂、电路问题、屋顶渗漏等，依据《民法典》第七百一十三条的规定，租客在租赁物品需要维修时有权要求房东在合理时间内进行修缮。若房东未履行其维修职责，租客有权自行进行维修，且相关费用应由房东承担。若租赁物品的维修导致承租人无法正常使用，租金应适当降低或租期相应延长。若租赁物品的损坏是由于承租人的疏忽或错误造成的，出租人无需履行前述维修责任，该责任应由承租人自行承担或赔偿。比如，若租户因不当操作导致洗衣机电机损坏，维修费用应由租户自行承担。
法官提醒：
退房之际，房东和租客需对房屋内的设施进行联合检查。如遇新的损坏，需先查明损坏的缘由，明确责任归属。若损坏由租客造成，租客需依照协议进行赔偿；若损坏并非租客之过，比如是自然磨损或因房东先前未进行维修所致，房东则无权要求租客承担责任。若双方对设施状况存有分歧，可邀请专业技术人员进行评估和认定，并据此对争议进行解决，以保障退房环节的公平与正义，防止因设施问题而造成押金的无故扣除。
踩坑5 押金莫名被扣
法官支招：协商不成可寻求调解或诉讼
小美与房东赵先生达成了一项租赁协议，支付了三个月的租金及保证金，并明确保证金将用于抵消小美未缴纳的租金。若小美违反合同，保证金还将用于支付违约金或赔偿金。在退房后的三个工作日内，赵先生应退还剩余的保证金。然而，在小美按照约定完成退房后，赵先生却以房屋损坏为借口拒绝退还保证金，因此小美将此事告上了法庭。经过审理，法院认定小美对房屋的使用并未超出合理界限，故不应承担相应的赔偿责任；据此，法院判决赵先生需退还小美的押金。
租赁合同中的保证金，往往成为矛盾焦点。一旦承租人按照约定履行了租赁职责，并在退租时确保房屋及其配套设施完好无损，且相关费用如水电费已全部结清，房东便应无条件的退还保证金。若承租人按时退房，房屋仅出现常规使用痕迹，比如墙面有轻微污渍、地板有正常磨损，房东便不得以任何无根据的理由克扣保证金。若房东拒绝退还押金，承租人可以依照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条中关于物权返还请求权的条款，向房东索回押金，同时还可以提出因延迟退还而造成的利息损失赔偿要求。
租金的缴纳必须依照合同中的规定进行，房东不得擅自提高租金或采取其他方式变相提高租金。一旦市场租金发生较大波动，若房东意图调整租金，必须与租客达成共识，并共同签署一份书面补充协议。若房东未得到租客的同意而单方面提高租金，租客有权拒绝支付超出合同规定数额的租金。若房东采取诸如停止供水供电、更换门锁等极端措施来迫使租客同意租金上涨，此类行为严重损害了租客的合法权益。在此情况下，租客有权向相关管理部门提出投诉，或者通过司法途径对房东的侵权行为提起诉讼，以期获得赔偿并恢复至侵权前的状态。
法官提醒：
若出现押金或租金方面的争议，承租人应首先与房东进行友好沟通，明确事实真相及法律依据，力求通过和平方式解决。若沟通无果，承租人可向当地的住房和城乡建设部门或消费者协会提出投诉，寻求行政层面的调解。若调解依然未能达成一致，承租人可依据租赁合同、支付凭证、沟通记录等相关证据，向房屋所在地的法院提起诉讼，借助司法途径来捍卫自身的合法权益，并追回押金或合理租金。
毕业时节寻找租住之地固然存在不少困难，然而，只要掌握了相关的法律法规，并在每个步骤中保持高度的警觉和细致的操作，便可以成功规避租房过程中可能遇到的诸多风险，从而享受一个既安全又舒适，充满安宁的居住体验。
(作者单位：北京市海淀区人民法院)
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