近期，一款号称“购房新政策，低门槛助梦拥有住房”的房产项目，以“租赁代替购买”的形式在众多短视频平台上广受欢迎，引发了房产交易领域的热议。这种模式宣称，购房者无需支付首付款，只需按月支付房款即可入住心仪的房屋，这一优势吸引了众多潜在购房者的关注。
当前，太原市房地产领域利好政策接连出台，首付比例和房贷利率持续下调，购房门槛已经降至较低水平。然而，“以租代购”这一方式却为购房者勾勒出一条看似轻松的购房途径。这种做法究竟是否可靠？太原市的新房市场是否已有此类案例？采用这种购房方式可能存在哪些潜在风险？对此，山西晚报·山河+的记者进行了深入的调查和研究。
1 房产类短视频 热炒购房新模式
别再盲目选择租房，不妨考虑直接承担月供，拥有自己的住所！”“太原市六城区，拥有70年产权的住宅！”“太原市推出购房新举措，以租房的支出即可实现购房梦想！”近期，一种以“零首付、月供支付”为特色的“租赁换购”住宅方式在众多短视频平台上引起了广泛关注，该方式向购房者保证，他们无需承担大额的首付款项，只需长期租赁并按月缴纳“月供”，经过数年时间，便可以拥有房屋的全部产权，从而实现从租房到购房的转变。
为了核实信息的准确性，山西晚报·山河+的记者在多个视频分享平台上输入关键词“以租代购”，成功检索到多条近期发布的与太原当地相关的信息推送。此类视频普遍使用醒目的标题，并搭配振奋人心的背景音乐以及楼盘实景或效果图，其中核心信息高度相似：封面上的显著大字突出“最新政策”、“70年使用权”、“六城区房源”，伴随着节奏感强烈的音乐和看似逼真的楼盘画面，大力宣扬相较于传统购房，门槛更低，从而营造出一股不容错过的购房优惠政策氛围。与此同时，有些视频特意标注“名额有限”、“政策窗口期短”，以此来营造一种紧迫感。而在视频的后半部分，它们通常会声称购房者无需一次性支付高达数十万元的首付款，只需签署一份长期租赁协议，按月支付与“月供”相当的租金。经过5年、10年或更长的持续支付后，购房者便可以将租赁房屋的产权“转”至自己名下，从而实现从“租房”到“拥有房产”的华丽转变。在视频的评论区里，众多用户纷纷留言咨询：“具体该如何操作？”“是哪一楼盘的项目？”“这真的不需要首付吗？”面对这些疑问，发布相关内容的账号通常会选择引导用户“点击主页查看联系方式”或者直接“私信获取详细信息”，而有些账号甚至会在视频简介或评论区直接提供微信号或电话号码。
为了探寻事实真相，山西晚报·山河+的记者假扮成购房者，与发布相关信息的多个账号取得了联系。其中一位账号的后台联系人通过私信，对销售流程进行了热情的介绍。买家可以先实地看房，一旦选定了房源，便需经过资料审核的程序。一旦手续办理顺利，便可以每月按时偿还贷款。山西晚报·山河+记者在询问该“政策”的详细文件依据、合作银行的名字或具体参与的开发企业时，对方常常含糊其辞，只是以“6月新政策”作为借口，并且声称未留意无法给出答复，同时强调必须迅速把握“优惠名额”和“特价房源”。部分账号的负责人透露，视频中所展示的“以租代购”形式实质上是“零首付买房”，在贷款之后，会进行房产的过户手续，而后续的月租金则相当于分期偿还贷款。
2 我省一新项目推出“以租代购”
目前观察，关于房产交易中的“以租代购”模式是否可靠，仅通过平台上的宣传信息，尚难以找到确凿的结论。然而，这一模式所引起的关注和咨询热潮已十分明显。需要指出的是，在咨询环节中，所有后台回复的联系人均声称房源位于六城区的二手房。那么，市场上是否也有新房加入了“以租代购”的行列呢？
山西晚报·山河+记者观察到，近期，运城市一项目推出了“以租代购”的新举措。据该项目的官方微信公众号披露，该活动在原有的“购房保价协议”基础上，新增了“先租后买”的方案，购房者得以通过租赁方式先行入住，在租赁期间，租金的一部分可以用来抵扣购房款，租赁期满后，购房者可以根据自身情况决定是购买房产还是选择退租。山西晚报山河记者调查发现，该政策实施存在一定条件，依据项目发布的计划，“先租后买”的机制仅限于项目内的特定房源。任何在2025年5月1日之前租赁这些特定房源的租客，将有权在租期内获得租金全额抵扣房款的权利，这一优惠可持续1至3年。租赁期限结束后，租客可自主决定是否续租、购买房产或终止租赁。除此之外，租户拥有优先购买权益，即便在此期间房屋价格出现上涨，交易仍将依据最初约定的价格进行；反之，若房屋价格出现下跌，则将依照“保价协议”的规定进行相应的差价补偿。
实际上，房地产开发企业进行“租赁换购”举措得到了政策上的扶持。2016年，山西省人民政府办公厅颁布了《关于加快构建和完善住房租赁市场的指导意见》，文件中特别指出，应鼓励房地产开发商创新销售策略，并准许消费者先行租赁再行购买商品住宅，所缴纳的租金能够用于抵扣购房款。从房地产市场角度分析，此类销售模式并非新现象，过去曾被称为“赁房”或“典房”。为了迅速筹集资金，拥有方会以特定价格先将房屋出租，并在约定时间届满后，可选择用租金抵扣部分房款进行出售，亦或是退还租金。据业内人士透露，当前太原市场上尚无房地产企业推出“以租代购”的促销活动，而此类交易在市场上主要涉及的是二手房。
购房人对此种方式感到颇具吸引力。首先，它显著降低了购房的门槛；在无需首付的情况下，购房人仅需支付较低水平的“租金”便可获得房屋的使用权，同时保留未来购买的可能性。这种机会对于资金有限却渴望拥有房产的个人而言，实属难得。购房者在租赁期间，可以细致考察房屋周边的配套设施和生活环境，从而对所购房产的价值进行更全面的评估。若在此期间发现任何问题，租户有权选择不进行购买，这样可以有效避免因决策失误而遭受的巨大经济损失。
3 灵活便捷 但长周期暗藏风险
从操作流程的角度分析，“以租代购”这一模式确实为房产买卖双方带来了更大的灵活性与机遇，但在此背后，却潜藏着不少风险，需引起高度警惕。据业内人士透露，这种模式要正常运行，买卖双方必须具备一定的信任基础，尤其在二手房交易中，双方的信誉程度直接关系到未来是否会出现各类纠纷。
在房地产买卖过程中，网签扮演着关键角色。一旦买卖双方签署购房合同，他们便需前往房产管理部门进行登记，同时将交易详情公之于众。业内人士指出，这一流程有助于提升房地产交易的透明度，有效避免“一房多卖”等问题的出现。在“以租代购”的模式下，需待租赁期届满且租户全额支付购房款项后，方启动过户程序。这一流程通常耗时3至5年，甚至可能超过10年。在此期间，交易的不确定性因素众多，涉及的合同关系亦相对复杂。以房地产市场风险为例，“以租代购”相较于传统交易模式，风险程度更高。业内人士以一例说明，在房地产市场，住宅价格往往会有所起伏，尤其当租赁期限较长时，若在此期间房价骤降，购房者可能会选择放弃购房，这对开发商及二手房东而言，将面临房产难以售出的风险。反之，若房价急剧攀升，买家是否能够依照原有合同以较低的价格成交房产，这一点买家并不清楚。开发商或房东可能会遭受房价增值收益的损失。“租赁和买卖房屋存在显著区别，它们所涉及的权利与义务也截然不同，这种不确定性给购房者带来了不小的法律风险。”比如，在租金抵扣房款的具体操作、购房期限的划分、违约责任等关键条款上，若约定不明确，双方在执行时很可能会出现争议。
此外，在租赁期间，房产的所有权依旧属于开发商或原始业主。一旦开发商或原始业主因债务纠纷等因素导致房产被抵押或查封，租户的合法权益将面临极大风险。即便租户已依约支付了部分租金，但由于房产产权存在瑕疵，购房目标可能难以达成，甚至可能遭遇租金损失和资金房产两空的困境。
4 二手房买卖 警惕借机引流套路
业内专家指出，观察运城市某项目推出的“租赁代替购买”举措，其具备一定实施潜力，然而并未获得众多购房者的普遍认同。此策略的兴起与目前房地产市场交易较为低迷的现象密切相关，是开发商用来促进销售、减少库存的一种策略，预计未来难以在更广范围内推广。
我省颁布的相关政策中提到了“租赁代替购买”的概念，但其根本目的是为了促进住房租赁市场的快速成长与成熟。业界人士指出，这一政策的出台并非空穴来风，而是有着深刻的时代背景。回顾2015年的中央经济工作会议，其明确指出，2016年经济社会发展的重要任务之一便是解决房地产库存问题。2016年，房地产市场逐渐回暖，太原市在去库存方面采取了多项举措，如1月份放宽了公积金贷款条件；6月12日，山西省推出政策激励房地产企业降低房价，并对带头执行的给予奖励；6月14日，太原市取消了落户限制；8月15日，太原市允许灵活就业人员自行缴纳公积金；9月30日，在太原城区范围内推行了不动产统一登记制度；10月31日，太原市政府办公厅发布了16项政策措施，持续强化去库存工作……在一系列宽松优惠政策的助力下，2016年太原楼市在去库存方面取得了显著成效。在那时，“租赁代替购买”被提倡作为一种新兴的销售策略，旨在为当时的房地产市场去库存提供更多手段。据业内人士指出，如今市场状况已发生巨大转变，以太原市为例，今年新推的楼盘数量寥寥无几，众多在售楼盘的存货量也相当有限，因此，对于房地产企业来说，推行“租赁代替购买”已不再有必要。
此次太原二手房市场上“租赁代替购买”的现象广泛涌现，这一现象与太原二手房挂牌数的持续上升密切相关。据58安居客研究院发布的《2025年4月百城二手房市场月报》显示，在2025年4月，全国百城二手房挂牌量较去年同期增长了18.6%，而在太原，这一增长幅度更是高达31.1%。除此之外，太原的二手房市场明显出现了分化的迹象，那些不具备明显优势的房产不得不通过降低价格来吸引买家，而部分稀缺且品质优良的房源却反其道而行，价格不降反升。在此情境下，那些面临“难以出售、难以出租”困境的老破小业主，对“以租赁代替购买”的方案产生了浓厚的兴趣。相较于长时间闲置或以低价难以成交，这种模式能够迅速锁定稳定的租客，同时保留将来出售的潜在机会。合同中规定的未来购买价格，为业主提供了一定的价格保障，有效避免了“老破小”继续贬值的风险。
业内人士指出，“以租代购”模式是买卖双方博弈的结晶，为众多价值不高的“老破小”开辟了新的销售途径；然而，其能否持续发展，不仅依赖于买卖双方的风险管理能力，还必须同步完善合同模板、资金监管以及纠纷调解机制。需要指出的是，目前网络广泛传播的视频中，有很大一部分打着“以租代购”的旗号进行误导，实际上涉及的是低首付，有时甚至是零首付的二手房销售。他们通过发布虚假的交易信息来诱使消费者联系，因此购房者在遇到此类信息时需格外谨慎。在进行任何交易之前，应先登录官方网站核实房地产经纪机构、房屋以及从业人员的详细信息。在正式签订合同之前，切勿支付任何费用，以免陷入以看房费、信息费、锁房费等名义进行的收费陷阱。
山西晚报·山河+ 记者 柴旭晖
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