二手房首超新房？2026最新成交数据揭秘购房新趋势

情况发生了巨大的变化, 二手房的交易数量首次超过了新房。

9月15日, 国务院新闻办公室举行了新闻发布会。在回答记者提问的过程中, 国家统计局的新闻发言人付凌晖提出了一个关键性的判断。他指出, 过去的市场是以新房的交易为主要部分, 而现在这种状况正在逐步发生改变。目前的情况是, 存量房交易的数量正在逐渐超过新房交易, 变得更为普遍。

这并非仅局限于某些城市的个别现象, 也不是某单一月份内的短期波动, 而是国家统计数据层面首次明确确认楼市从“增量主导”向“存量主导”的切换发生。一个延续了几十年的新房黄金时代, 正悄然落幕。

首先, 我们得先去看看那个最核心的成交数据是个什么情况。时间跨度是从一月一直到八月, 在这段时间里, 全国二手房的网签面积加起来已经达到了五点五亿平方米, 这还不算完, 关键点是它还连续好多个月都比新房的销售面积要高, 简直是一直在高位运行。

说到增速上面的那个反差, 那就更是能够看得清清楚楚、一目了然了, 为什么, 因为新房销售同比下滑了一百分之一点一, 而另一方面二手房的交易, 则是反着来的增长了百分之十点几, 这种下降和上升形成的那种剪刀差效应非常明显, 它直接就改写了整个市场的交易结构, 让局面变了样。

事实上, 有证据证明存量房变成交易的主力量并不是短暂的, 在前八个月期间一直保持在领先的位置, 已经从偶尔出现的情况变成了长时间的趋势, 随着中国房地产的发展阶段发生改变, 二手房主导市场这件事是没法改变的。

二手房的数量超过了新房, 这样的情况是三重逻辑一起作用的结果, 也就是背后的原因有三重。

第一个层面, 新房供应情况持续收缩。

在过去的这几年当中, 国内的土地市场一直就处在一种持续降温的过程里面, 市场的红火劲儿是一路往下降的。各个开发商普遍都收缩了自己投资的战线, 买地的意思长时间都比较冷淡, 做拿地的决定的时候变得越来越小心。土拍市场上低价成交的情况很多, 地块没人要然后流拍的这种现象也老是出现。

这股压力传导到了住宅的供应方, 导致了全国新房的开工面积连续好几年都在同比下降, 整体的开工规模一年比一年小。拿房地产行业发展得最火爆的时候做对比, 现在市场上新房的供应总量, 比起当时最高的那个水平来说, 减少了一半以上都不止。

第二重含义是, 二手房的供给量有了非常显著的扩大。

置换潮是当前最核心的推动力量。在近年时间里, 改善型的住房需求被集中释放出来了, 大家买房的时候, “卖掉旧的然后再买下新的”这一套流程已经变成了换房人群里面最主要的选择方式, 于是有很多次新的房子都进入了二手交易市场。

与此同时, 有部分投资客选择离开市场。因为租金回报率在降低, 还有每月的还贷压力在不断增大, 所以很多手里拥有多套房子的人打算卖出去以减少亏损, 这样又导致了二手房屋挂牌出售的数量增加。

在供应的这一方面, 减少了一部分, 同时又增加了一部分, 所以市场这一架天平, 自然而然地就往二手房那一侧倾斜过去了。

到了第三个层次, 买房子的那个价格方面的逻辑已经完全地掉转了方向。

在过去那个阶段, 新房的价格是被限制的, 新房的价格还比二手房便宜, 存在倒挂的情况, 大家去打新就等于能稳稳地赚到钱。可是现在限价政策已经放开了, 不少新盘定的价格比周边的二手房每平米还要高出好几千元, 而且还得等上两三年才能够交付过去, 这期间还要承担因为交付可能出现的不确定的风险。

二手房的情况, 实际上就是你看得到什么就能买到什么, 像地段好不好、配套的设施完善不完善、物业的服务怎么样、户型的结构是什么样的, 这些全都能够去实地进行核实和检验, 所以在价格上面还存在着非常灵活的商量余地。

如果手里拿着同样的一笔钱去花钱, 那么选择二手房子就可以拿到位置更佳的地方, 或者获得面积更大的空间。对于那群手头资金比较紧张的年轻朋友来说, 既然不愿意去盲目赌它未来会升值, 而是把首要的目标放在先解决居住的问题上, 那么购买二手房就是一个更加符合逻辑、更加理智的决定。

因为这场交易的结构发生了变化, 所以才使得整个行业里面的那些最根本的东西, 都在被重新地进行整理和安排。

首先, 整个行业已经是告别了那个依靠不断开辟新市场来扩张的增量开发阶段, 转而进入了需要重点管理、维护和优化现有资源以及客户关系的存量运营阶段了。

在过去的这二十年的时间里面, 房地产行业的核心重点一直是在“建设”上面, 具体来说就是包含获取土地、进行开发以及销售这几步流程, 总体是靠扩大规模的方式来快速赚取利润。

未来的核心在于“管”, 也就是做好这三件事: 让存量的房子能够更好地流通, 让存量的房子能够得到更加好的维护, 以及让存量更好地匹配人们的居住需求。

针对老旧小区的改造、对于房屋的翻新和升级、长租公寓的运营, 还有社区商业的质量提升, 这些属于存量领域的赛道将会取代大规模的开发模式, 从而变成行业里面新的增长主线。

再说了, 房价普遍上涨的那个阶段已经彻底结束了, 现在是买房进入到了分化的时期的时候了。

在存量房供给很充足的这个背景之下, 价格的差别会越来越明显。那些在核心城市里、核心地段的优质的房子, 还是能够保持住自己的价值。但是那些在三四线城市里的、远离郊区的楼盘, 还有那些没有什么配套的老房子和小房子, 正在很快地变难卖出去, 失去流动的活气。

现在很多房子都已经挂出来大半年了, 却根本没有人愿意来看一眼, 业主们心里清楚, 要是降房价, 自己实在是不舍得下那个狠心, 要是继续留着, 每多持有一天就要亏掉一点钱, 这样一来, 这些房子正一点点地从原本是宝贵的家庭资产, 慢慢变成让人头疼的沉重负担, 那种以前只要闭着眼睛随便买一套房就能让它升值的好日子也已经彻底结束了, 如今这世道, 你选对了房和选错了房, 最后造成的资产差别会变得越来越巨大, 差距会越来越大。

到了最后, 政策体系正在同步调整, 去适应存量时代这个情况。

政策的变化可以从公积金制度改革支持房屋装修、物业费支付看到, 也可以从收购存量商品房转为保障房看到, 还可以从持续推进城市更新看到, 政策的重心已经从增加供给转向了盘活存量。加快构建房地产发展新模式, 本质上就是要在存量时代搭建制度框架。

随着存量时代的正式到来, 这并非意味着楼市正在陷入衰退, 实质上是发展模式发生了一次关键的切换。