出租房东注意：好租客也别签三五年长约，两年一签最稳

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好些人对于房东这件事情, 存有一个颇为质朴的认知, 即寻觅到一个靠谱且懂事的租客后, 就要尽可能长久地出租, 最优选择是五六年不更换房客, 无需反反复复去寻找租客, 也不用带着人去看房, 既能节省时间, 又能节省精力, 同时租金每个月都能准时进账, 这便是最为理想的一种情形。

我当房东已达整整十年之久, 手中有多套房子, 期间来来往往已接待过数十波租客, 有见过特别懂事且爱惜房子的, 也遭遇过看似很好, 然而退租之后却留下诸多麻烦的。渐渐地从中悟出一条现实经验: 哪怕租客口碑再好, 交租时刻也准时, 可依旧不建议一口气签订跨越三五年以上时长的长约, 最好尽量以两年为一个时间段进行重新评估考量, 不要毫无期限地一直居住下去。

这句话并非是讲, 碰到好租客就非得要把人家赶走, 也不是为了频繁地涨房租去收割租客。而是存在着诸多隐患, 不会在刚入住之时就显露出来, 是顺着居住的时间渐渐累积而成的。有着许多矛盾, 待到爆发之际, 再想着去处理, 已然是非常被动了。

固然任何事情都存在两个方面, 每两年更替一次, 同样会致使出现空置阶段、进行招租活动、产生保洁与维修方面的费用, 并非机械地等到期限到了就一定要更换人员。真正的内在逻辑在于: 将两年当作一个评估的关键节点, 在期限到达之后再次仔细审查房屋的实际状况、市场的具体行情、双方彼此的适配程度, 然后才去决断是延续合约还是更换人员, 而不是签订合同后就一直保持不变, 此后彻底不闻不问。

今天, 站在客观中立的角度, 讲述房东视角所看见的现实风险, 讲明白频繁更换租客所存在的弊端, 与此同时, 给予房东以及租房人群一套能够落地的实操方法, 将长租的坑讲述透彻, 做到不偏激, 不贩卖焦虑。

核心观点: 两年进行一次评估, 并不意味着两年就一定要把租客赶走。居住的时长越久, 房屋存在隐蔽损耗的风险会逐步累积, 人情边界变得模糊的风险会逐步累积, 合同失效的风险会逐步累积, 处置房产受到限制的风险会逐步累积。把两年当作时间节点, 其作用是用来检查房屋状况, 更新房屋租赁合同, 核对当下市场租金情况。那些合格的优质租客, 是完全能够继续续约的；然而, 不要去签订超出正常时长的长期固定合同, 也不要在合同到期时，仅通过口头表示来默认续租行为, 否则就会变成没有保障的不定期租赁状态, 不管是对于房东而言, 还是对于租客而言, 这个过程当中都暗暗隐藏着隐患。

一、为什么说哪怕租客再好，也最好以两年为周期做一次复盘

不少租客, 在刚刚搬进来的头一到两年时间里, 行为习惯都会表现得比较克制, 刚住入陌生房子就心里有底线, 对家具家电会小心去使用, 让家里始终保持整洁, 一旦房子出现诸如小漏水、插座松动、下水不畅等状况, 就会主动联系房东前来维修。

讨人喜欢的惰性是缓缓地滋生出来的, 居住经历的时长被拉长以后, 好多问题开始暗暗地发生转变, 并且大多数是人们看不见的隐秘伤痛, 平常的时候不容易被发觉, 等到退租的那个时刻集中地爆发出来, 非常难以划分清楚责任。

第一，隐蔽损耗不断累积，小问题拖成大维修

房是消耗品哩！家电, 水管, 厨卫防水都存在使用寿命！居住头两年, 小故障时租客乐意主动去报备；住至第三年、第四年, 好多小毛病, 虽不影响日常居住, 但租客会选择将就着, 不会去主动通知房东。

卫生间墙角出现了一点点发霉的情况, 水龙头存在慢慢滴水的现象, 地漏下水变得越来越慢, 空调制冷出现了衰减, 橱柜铰链开始松动, 墙面上慢慢浮现出污渍。对于这些问题, 要是凑合着住也还能行, 租客不会专门去找人处理。倘若滴水一直持续下去, 就会渗透到楼下；卫生间防水会渐渐失效, 等到楼下邻居找上门来时, 损失就已经扩大了。

租客居住五六年之后搬走, 房东进行收房, 此时发现厨卫出现霉变, 水管发生锈蚀, 地板出现泡水, 面对着一堆需要维修的情况。在这一时刻, 便会涌现出最为麻烦的纠纷, 即哪些状况属于房屋的自然老化, 应由房东出钱维修；哪些状况属于因长期使用不当而造成的人为损坏, 应由租客承担责任。由于时间间隔太过漫长, 根本没办法厘清说清楚, 以至于打官司取证这件事变得极为困难、非常棘手, 艰难程度超乎想象。

在法律领域内, 对于自然老化损耗而言, 其责任归属于房东；然而若是因人为使用不当所造成的破损情况, 则由租客承担赔偿责任。可是因为居住的时长太过漫长, 致使这两种损耗相互交织在一起, 使得界限变得格外模糊不清, 大部分押金纠纷皆是由此而产生的。

将两年设为节点, 不论租客是否更换, 到期便上门开展一次房屋检查, 小漏水情况、插座存在的隐患、厨卫出现的潮湿问题, 一经发现即刻处理, 不让小毛病发展成花费几千上万的大修情况。

第二，人情越处越熟，边界感容易慢慢消失

有不少房东碰到了那种按时交付租金、性格较为随和的租客, 随着时间不断推移, 双方之间的相处仿若朋友那样。可是在人情变得更为厚重以后, 好多规则就易于被模糊起来。

租客刚入住时, 严格遵守约定, 不改动房屋布局, 不私拉电线。然而住久之后, 便会自作主张, 给墙面刷颜色, 打孔大量安装挂件, 挪动厨卫设施, 甚至私自隔出房间, 用于多人合租。

有不少租客会这么想, 住了这么长的时间, 和房东关系挺好的, 就觉得这点小的改动根本不是啥事情, 所以并不打算提前以书面形式跟房东进行沟通。一直到退租的时候, 才发现墙面出现了好多的破损, 格局也被改变了, 而恢复原样是需要花费金钱的, 到了这个时候再去追究责任, 这样做会让双方的感情都受到伤害。

存在租金方面的问题, 市场租金每年会出现浮动, 签订了为期五年的长约, 合同租金锁定在当年的水平, 要是周边房租上涨了, 房东若想调整租金, 因长约合同的约束, 没办法进行变动；反之, 要是市场房租下跌了, 长约又能够保护房东的收益。风险在于, 一旦一次性锁死多年, 就完全失去了依据市场变化来调整的主动权。

第三，到期不重新签合同，滑入不定期租赁，双方都没有保障

这可是众多房东都曾踩过的极大坑洼, 两年的合同已然到期, 租客的表现相当不错, 每个月的房租都会按时进行转账, 双方都觉得麻烦, 于是就通过口头达成一致, 继续居住, 不更新书面形式的租赁合同。

根据民法典的相关规定, 当租赁合同到达约定的期限之后, 租客倘若继续居住, 而房东并未对此提出任何异议, 那么原来的合同会继续具备法律效力, 然而会转变为不定期租赁合同。对于不定期租赁来说。不管是房东一方, 还是租客一方, 只要其中任意一方提前发出通知, 便能够解除租赁关系, 不存在严格的租期方面的约束。

许多房东觉得, 租客居住了历经四年还是到接近六年这样子的时长, 便拥有长期租住的保障情形, 然而实际并非如此。一旦出现欠租的状况, 或者房屋遭受损坏的情况, 又或者发生纠纷的态势之下, 且没有一份清晰明确的最新书面合同, 那么维权时举证的难度将会大幅度地增加。

即便是不进行人员更换, 在两年期满的时候, 依然建议去重新签订一份书面形式的续租协议, 将房屋当下的状况、家电所处的状态、租金的具体金额、维修所应承担的责任再次书写清晰, 不要采取口头续租的方式。这一要点, 对于租客而言同样具备重要性, 处于不定期租赁的情形下, 租客随时都有可能收到搬离的通知, 其自身的权益同样无法获得保障。

第四，打算卖房、收回自用，长期租约会处处受限

好些房东在出租房屋之际, 并无售卖之意向, 然而数年过后, 家庭状况生变, 非得将房子予以售卖, 又或者收回供自家之人居住。

若手中持有的是一份为期4至5年的长期固定租赁合同, 且合同尚未到期，那么租客具备继续居住的权利。即便房屋产权出现转移, 遵循买卖不破租赁原则, 新房东亦不可将租客驱赶出去。要是想要提前收回房屋, 那就需要协商赔付违约金, 如此一来沟通成本会很高, 卖房期间看房同样会遭遇极大阻碍, 带看将会变得极为麻烦，这会对房屋成交进度产生直接影响。

将两年设为周期, 每一回租期告终, 便把控主动权。要是存有出售、自用打算, 能够在租期期满之后予以安排, 无需承受提前解约的压力。

说了这个地方, 好多人会生出疑问, 既然两年评估有这么多益处, 那是不是全部房子, 都得两年更换住户呢? 当然不是, 频繁更替租客, 同样得承受切实存在的成本, 关于这点务必客观地讲清楚。

二、频繁更换租客，要承担哪些看不见的损失，不要盲目跟风

不少网上的短视频片面的进行鼓吹, 声称作为房东一定得在两年的时候就将租客换掉, 还把轮换当成了万能的方案, 然而在现实当中要是这么去操作的话, 很有可能反而会出现亏钱的情况。因为换租客这件事, 每一次都会产生一笔综合的成本, 而这笔钱很多人都忽略没有去计算。

首先, 存在着空置期成本, 于租客搬走之后, 要进行打扫, 接着拍照上架, 然后带人去看房, 在市场行情普通的小区里, 房屋空置半个月到一个月是常态, 就拿月租三千的一套房子为例, 空置一个月, 会直接造成三千元租金的损失。

其二, 是招租产生的成本, 要是找中介来进行招租, 一般情况下会收取相当于半个月至一个月租金数额的费用当作中介费；要是自已通过线上渠道开展招租工作, 又会消耗掉大量属于个人的时间, 需要反复地去接待那些来看房的人, 还要对租客进行筛选, 而时间同样是一种成本。

第三, 是房屋翻新保洁所需的成本, 租客搬走以后, 深度保洁要花钱, 墙面进行简单修补得花钱, 家电检修更换同样得花钱。哪怕租客爱护房子, 由于多人来回搬家, 磕碰磨损相较于稳定长租来说也会更高一些。

有机构进行过粗略的统计, 一次租客轮岗得以完整地完成, 其中空置的成本、中介的成本、维修保洁的成本加在一起, 综合起来的成本大致等同于2至3个月的租金收入。

这就是说, 设若你的租客于各个方面均极为优质, 具体表现为按时且足额地交付租金, 以爱惜之心对待房屋, 不存在违规合租的情形, 彼此沟通顺畅无阻, 在租赁到期之后, 全然能够进行继续续约, 实在没必要因为“两年一换”这样的一种说法而强行更换人员。

两年, 其本质乃是评估周期, 并非驱逐期限。到期之时需做三件事情: 其一, 上门去查验房屋的具体状况；其二, 核对家电设施的相关情况；其三, 依据市场情形协商租金后重新签署续租合同。若全部都没有问题, 便继续租给原来的租客。只有当发现存在隐患、双方匹配度下降的状况时, 才会考虑更换租客。

万万不能将经验口诀视作硬性铁律, 机械地去执行, 结果反倒导致经济遭受损失。

三、什么样的租客，两年到期之后，果断优先续约

聊完风险之后, 但同样需要去分辨清楚, 在实际的情况当中确实是存在着数量不少的、值得长久留存下来的租客, 要是能够满足下面所列出的这几条, 那么绝对是能够持续进行合作的。

第一点是, 租金在长期以来都是准时情况, 极少出现拖延现象, 在沟通方面态度良好, 并且一旦收到消息就会正常做出回复, 绝不是一副会失联的样子。

其二, 对于房屋有着较高的爱护程度, 已经入住了两年的时间, 墙面、厨卫和家具家电都维护得完好无损, 碰到出现故障会主动去进行报修, 不会存在故意拖着不去处理的情况。

第三点, 不擅自对房屋结构进行改动, 不私自开展群租行为, 不随便带领大量人员进行长期留宿, 要遵守小区所制定的管理规定。

其四, 邻里之间未曾出现大量投诉的情况, 不存在扰民现象, 水电费以及物业费均已全部按时结清。

碰到这类租客, 到了期限能够适度给予租金方面的让利, 以此留住优质的租户。对于房东来讲, 靠谱的租客属于稀缺资源, 没有必要因为更换而更换。然而即便是继续进行续租, 也务必要重新签订书面的续租协议, 对房屋现状进行拍照留存, 不要只是口头延续。

四、哪些情况，两年周期到期之后，建议果断终止租赁关系

存在着这样一些租客, 虽表面上将租金交付得颇为准时, 可要说起已经显露出了某些趋向, 在两年的租赁期限结束之后, 就不要再去继续签订续约合同了, 以此来防止后续矛盾不断地得到扩大。

第一类情况, 是这般, 房屋损耗呈现出持续加剧的态势, 然而在报修这件事上却不予以配合。房子出现了诸如漏水、发霉等等这样的问题, 在被通知之后, 却拒绝配合上门进行检修, 全然对房屋损耗表现出一种漠不关心的态度。就好比今天能够漠视房屋存在的隐患, 那么再住个两三年的话, 隐患只会变得越来越严重。

那第二种情况是, 未经过许可就擅自对房屋进行改造。改造行为包括私自打孔，改动管线, 把房间拆分用于进行合租行为。在经过多次提醒之后这份行为依旧没有改正。即便所给的租金数额很高, 也不应当继续提供续租。原本私自改动房屋的行为, 在后期要进行复原时所需成本极大, 甚至会因此而出现消防安全方面的风险。

其三, 邻里投诉频繁出现, 存在着噪音造成对别人扰困的情况, 还有于公共区域堆放杂乱物件的现象, 并且与邻居不断产生矛盾冲突, 物业已多次对此反馈。在此类问题上, 居住的时长越久, 邻里间所积累的矛盾便越发深厚, 身为房东会被置身于其中遭受影响。

第四种情形是, 租金存在经常性拖延的状况。尽管最终钱不会少, 会补齐, 然而每一期都必然得经历反复催促的过程, 处于这样的情况, 到期时应当尽量避免再续约，因为往后出现拖欠租金的风险会呈现持续走高的态势。

第五种情况是, 租客提出要一次性签订为期可达五至十年的超长型租约。对于普通民用住宅而言, 并不建议签署超过五年时长的长期固定租约, 因为未来家庭情况以及市场变化很难进行预先判断, 若签订此类租约就如同把自己锁定于某种状态很多年一样, 期间的变数实在是太大了。

五、作为房东，十年经验总结，一套完整的租房实操流程

哪怕是一年签一次, 又或者是两年签一回, 诸多风险, 于签约之际, 以及入住之时, 便能预先避开, 而非等到矛盾发作了才去补救。

1、入住环节，一定要做好留证，不要嫌麻烦

存在不少房东, 与租客之间关系挺好, 因自觉难为情, 到了收房以及交房的时候, 都不会去进行拍照或者录像, 结果后来出现了损坏情况, 双方各执一词, 却又没有能够证明的证据。

交房的时刻, 要将整个屋子仔细地拍照, 还要录制完整的视频, 就墙面, 地板, 厨房和卫生间, 以及每一件家电, 所有细节都要记录下来, 然后双方进行确认, 接着保存好文件。水电燃气表读出的数字, 要用白纸黑字写进交接单里, 再让租客签字确认。这样的一个动作, 是后续区分清楚自然损耗和人为损坏最为关键重要的凭证。

2、合同不要网上随便下载简易版本，关键条款写清楚

合同里面要明确写明白几件事：

要明确房屋的哪些改动是必须要取得房东书面同意的, 哪些行为是属于被禁止的, 还有家电家具清单是怎样的, 维修责任如何划分, 怎样区分房屋老化和人为损坏, 退租的时候押金结算流程是怎样的, 优先承租权是怎样规定的, 解除合同的提前通知时间是多久。

禁止签署那样的霸王合同, 将所有损坏都一股脑算到租客头上, 在法律层面这类条款是无效的；同样地, 房东亦不得把所有损坏全揽到自己身上, 若是人为造成的损坏理应由租客担负赔偿责任。

3、不要做甩手掌柜，不要几年完全不进房子

好些房东把房子租出去以后, 三四年的时间里从都不去查看, 仅仅只是负责收取租金, 对于房屋里面究竟发生了什么样的情况是全然不知, 一直要等到租客退租的时候才发现存在问题。

不可以频繁地到租客住处进行打扰, 要尊重租客的居住隐私。然而, 每当一个租赁周期结束的时候, 或者大概一年的时间, 要提前跟租客约定好时间, 到租客居住的房屋去做一次巡检, 查看防水、下水以及电路是否存在隐患。并且要提前预约, 不能随意进入, 这样做既能够保护房屋, 同时也是为了规避租客居住时的安全风险。

4、续约千万不要图省事，拒绝口头续租

等到合同到期之后, 不管是更换租客与否, 都要再次去签署书面协议, 要再把房屋的现状重新核对一番, 看看家电有没有出现老化的情况, 而租金则需要依据市场情况进行协商而定, 坚决不搞口头约定, 防止滑入不定期租赁的范畴, 因为这是很多纠纷产生的源头。

5、租金设置合理预期，不要一味追求高价

那些租金显著高于周边行情的情况, 所吸引过来的租客质量常常是良莠不齐的。而有着合理租金的状况, 能够筛选出稳定靠谱的租客, 进而使得空置时间得以缩短, 如此一来综合收益反倒会更高。

六、站在租客角度，看懂房东两年周期逻辑，保护自身权益

这篇内容不光是写给房东，租房的普通人也可以看懂其中逻辑。

首先, 千万别轻易就答应去签署那种长达5年以上的超长租约。因为市场情况以及个人工作变动的幅度都特别大, 要是签的租约时间太长, 在中途要是你想要提前退租, 那就得去承担违约金；当然啦, 那种一年以内的短租情况, 也会遭遇到频繁搬家所带来的麻烦, 而两年左右的租期, 对于普通租客而言也是相对比较合适的一个周期。

首先, 在入住之际, 要主动与房东一块儿, 针对房屋的全部细节进行拍照留存。其次, 要防止在退租之时, 将原本已然存在的老旧破损归咎于自己身上。

其三, 在合同到期之后, 要是你有继续居住意图, 那就主动去提出重新签订书面形式的续租协议, 而并非只是单纯地通过转账方式交付房租。一旦这种情况演变成不定期租赁, 那么随时你都可能会收到搬离通知, 如此一来自身居住的稳定性根本无法得到保障。

第四, 居住的时候, 房屋出现了漏水的情况, 还有电路出现了故障, 这个时候, 要在第一时间用文字的方式告知房东, 并且留存沟通的记录。不能够自己默默地去将就, 不然最后出了问题, 责任就会算在自己的身上。

之于租房这一事情, 房东所期望的是租金能够保持稳定, 且房屋维持完好状态；租客所期望的则是居住可以安稳, 并且自身权益能够得到保障, 双方并非处于对立情形, 而是存在着双向的互相约束关系。

七、写在最后

做了十年的房东, 这才弄清楚那句话, 租客就算再好, 也得两年更换一回, 其本质并非是薄情, 而是实际情况。

这里所谓的“换”, 更多侧重于评估以及复盘, 并非到期便将其赶走。两年的时间, 宛如一个时间方面的红绿灯, 它向房东发出提醒: 应当检查房屋所处状态, 应当去更新合同内容, 应当核对市场实际情况。对于合格的租客而言, 完全能够继续进行续约；然而不要合同一签订就是许多年, 随后彻底放手不管, 任由隐患逐渐积累起来且不管不顾。

长时间内不断更换人员这种做法是不可取的, 房屋处于空置状态、产生中介费以及维修所需成本, 这些会将许多租金收益消耗掉。真正的那种成熟的关于租房的管理方式, 并非是一直一味地追逐长期都不进行人员更换, 也不是机械地到了期限就进行轮换, 而是要在能够保证居住稳定以及对风险进行有效把控这两者之间寻找到一个平衡点。

租房子这件事, 从来都不是简简单单收取房租那般容易轻松, 房屋被租出去之后, 并不意味着所有事情都已圆满顺利, 不管你是身为房东, 还是作为租客, 都要重视合同, 重视交接过程中的证据留存, 明确界定清楚双方的权利与责任, 如此这般, 才能够减少绝大多数可能出现的矛盾纠纷。