出租出售还是租房住？普通人别被忽悠，2030前卖房租房风险大

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近来一段时期, 于网上经常能够看到一种说法, 距离2030年仅仅剩下几年光阴, 往后国内将会全面步入租房时代, 购买房屋不再是普通民众的刚需最佳选择, 甚至有人直接给出操作办法, 把自己名下拥有的住房售卖出去, 拿着这笔资金长久租房居住。

此观点流传范畴极为广泛, 众多尚未购置房产的年轻人群体认为觅得了无需担负房贷的路径, 部分手握房产且月供压力颇为巨大的中年人群体, 亦开始暗自谋划置换方案。然而绝大多数网络上的内容仅仅抛出结论, 并未剖析现实成本、政策约束以及个人风险。今日把网络情绪化言论抛开, 以普通人能明白的大白话, 客观剖析两个核心问题, 其一, 2030年国内是否真会迎来全面租房时代；其二, 普通人卖掉自有房屋、进而长期租房, 究竟有多少可行性, 适合哪类人群, 又会潜藏哪些易被忽视的现实问题。

一、首先明晰核心概念方面到底情况如何, 那就是什么才被称作“租房时代”, 而网传当中所谓的“全面”这种说法, 本身实际上是存在着逻辑漏洞的。

首先得纠正一个普遍存在的误区, 好多自媒体嘴里说的“租房时代”, 直接就把它跟所有人都不买房, 统统去选择租房划上等号了。然而行业以及住建部门所提及的租赁住房发展, 说的可不是一回事儿, 定义完全不同。

由官方所推动的保障性租赁住房、长租房体系建设, 其核心目标在于完善住房供给结构, 为那些暂时没有能力购买房屋、在短期内身处异地工作、处于流动就业状态的人群增添一个居住方面的选择, 而并非是要将商品房进行彻底替代。

已然落地的政策导向, 我们先来瞧一瞧。最近几年, 全国各个大城市, 持续不断地增加保租房、人才公寓、还有保障性租赁房源的供给。这些房源的租金, 设置得相较于周边市场化房源更低。与此同时, 还出台一系列政策, 去规范房东随意涨租、单方面解约以及押金克扣等过去租房时存在的痛点问题。并且, 多地开始进行房屋租赁备案、租金监管平台的试点, 借此从制度层面优化租房人群的居住体验。

然而, 政策文件当中, 向来都未曾出现过“全面租房”以及“放弃购房”这样的表述。居住选择这一行为, 其本身是存在分层情况的, 我们能够将人群进行拆分。如此一来, 便可以直观地理解, 为什么“全面租房”是不可能落地实施的。

其中的第一类, 是稳定定居型的人群, 他们主要是以那种已婚并且生育了子女, 还决定长期在一座城市里工作以及生活的家庭来构成, 对于这部分群体而言, 他们是需要去考虑子女入学这一问题的, 同时还有户籍关联方面的情况, 以及长期稳定居住环境等事项, 在当下的绝大多数城市当中, 义务教育阶段里的学区划分, 包括公办入学资格, 依旧是和不动产、落户直接有着关联, 就算是部分城市放开了租房入学的政策, 然而在实际落地展开过程中, 租赁房源所对应的学位顺位, 一般都是排在房产之后的, 简单明了地讲就是, 在同一个片区之内, 有房的家庭会优先被分配到优质公办学位, 而租房的家庭大概率就只能分配剩余下来的学位了。对于有育儿规划的家庭，这个现实约束很难绕开。

第二类是流动就业人群, 属于年轻单身者, 是在异地进行短期工作的群体, 且因职业所需会频繁更换所在城市, 这部分人群原本就很适合租房模式, 短期内不会产生购房需求, 所以也是未来租赁市场的核心受众。

第三类, 是中老年群体, 他们临近退休, 且已经还清房贷, 名下持有一套自住房, 这类人群的住房, 不单单是居住的载体, 而且还附带资产保值以及养老兜底的属性, 绝大多数人不会选择出售唯一住房, 而是依靠租房来养老。

依据人群分层能够得出基础结论, 2030年租赁住房市场规模必然会持续扩展, 租房居住的人口占比会逐步提高, 可绝对不会出现“全面租房”的情况, 网传“全面进入租房时代”的说法, 过度夸大了租赁市场的发展进程 , 忽略了户籍、教育、养老、资产兜底等实际约束条件。

二、对数据进行客观的拆解, 呈现当下国内租房的具体状况, 还有2030年这个行业合理的发展预期。

我们遵循采用的是, 住建部所公开的, 以及行业机构发布的公开统计数据, 而非使用估算性质、小道消息性质的内容。 ```。

透过官方所公开的调研数据可知, 当前于全国城镇常住人口里头, 租房居住的人群所占比例约莫在26%左右。一线以及强二线城市的流动人口数量更多, 所以租房的比例也就会更高, 像北上广深这些城市, 租房居住的常住人口所占比例已将近40%；而三四线城市以及县域城市, 租房人群所占比例普遍是低于20%的。

对于2030年住房市场所做出的中性预测的机构, 全国城镇租房人口占比将来有望提升到32% - 36% , 也就是说, 十年之后依旧会有超过六成的城镇人口会去选择自有住房, 这样的数据能够直接把“全面租房”的说法给推翻。

紧接着去瞧租赁房源供给结构的改变情况, 在后续的几年当中, 城市新增加的建设用地会划分出固定的比例专门用于建设保障性租赁住房, 这类房源存在租金上限以及租期保障, 是专门针对新市民、青年人的, 市场化长租公寓也会进一步把监管予以完善处理, 以往爆雷、跑路的行业混乱状况会借助资金监管制度持续加以约束。

许多人会涌现出疑问, 是这样: 凭借着租房配套越发优良, 为何绝大多数人依旧不情愿卖掉房子去选择租房呢? 关键的差异并非在于房子可不可以用于出租, 而是在于这两种居住模式背后的长久综合成本、隐性权益是丝毫不对等的。紧接着会完整地剖析卖房租房的实际收支明细。

三、实操测算：卖掉自有住房，长期租房，完整收支逻辑

我们确定贴近平常大众的一般模型, 不挑选极端豪华住宅或者极小县城破旧狭小的房子, 选择以二线城市一套总价一百八十万、房贷已经结清的普通三居室住房作为测算对象。

计划是进行房产售卖, 在这房产售卖过程中扣除掉中介费以及交易税费后能够到手资金一百七十五万, 之后选择在同一个片区且户型相同的按照市场行情定价的房源去租住。

时下小区里相同户型的每个月租金标准是2800元, 而依照一年来算租金是33600元。

参考过往城市租金年均上涨幅度, 按照中性预期, 每年租金涨幅被控制在2%。

有175万资金到手用于理财, 理财方案属稳健低风险型, 理财品种经挑选确定为: 其一为大额存单产品；其二为国债产品；其三为固收类产品, 这些产品实现的年化收益率呈保守趋向, 约等于2.8%。

先展开对每年理财稳定收益的计算, 具体为, 用1750000乘以2.8%, 得出结果为49000元。

第一年, 整年的租金是 33600元, 理财所获取收益能够将租金完完全全覆盖, 而每一年在理论范围之内可以结余15400 元。

这般看来, 不少人会这么认为, 此方案显著划算, 无需持有房产, 不必承担物业费这一费用, 房屋维修这项事务, 房产税潜在风险也无需面对, 理财收益居然能够覆盖房租。

然而, 在此处存有颇多极易被忽视的隐性成本, 还有诸多变量, 这亦是绝大多数人在盲目卖房或者租房以后感到后悔的根源所在。

变量1：租金长期上涨的复利影响

此前五年, 其租金压力是很小的, 然而要是将时间跨度拉长至20年的周期的话, 租金持续上升的这种情况就会持续地抬高支出。与此同时, 稳健型理财的利率在未来是存在着下行空间的。在过去的十年期间, 国内无风险理财的年化利率整体上是持续走低的, 要是在2030年之后其年化收益率下降至2%的话, 那么175万每年所获得的收益就仅仅只有35000元。到那个时候, 第一年的租金是33600元, 仅仅是勉强达到收支相抵的水平，伴随着租金逐年不断上涨, 理财收益将会没办法覆盖房租, 每年都需要额外拿出资金来填补租金的差额。

变量2：房屋隐性持有成本对比

是在自有房产持有的期间之内, 每一年都会有一定支出, 其中包括物业费, 还有零星维修费用。在不把未来房地产税考虑进去的这种情况下, 每一年支出的费用大概处于1500元至3000元这个范围之内。

租房额外隐性支出：

1. 搬家成本方面, 多数市场化租房合同所规定的租期通常是1至3年, 在此期间房东在到期之时能够选择不再续租。在每次涉及搬家的情况下, 都会产生诸如搬运、家电进行拆装以及临时酒店过渡等方面的费用, 并且平均每一次的成本超过1500元。

2. 关于软装的限制, 是这样的, 租房子时不被允许进行大规模的装修改造, 家电家具没办法依据自身需求去定制, 长期居住的舒适度存在着硬性的限制。

3. 押金会造成资金被占用, 租房的时候, 一般会预留1 - 2个月租金当作押金, 而这笔钱没办法用来理财。

4. 存在着额外溢价, 优质的保障性租赁住房供给是有限的, 你若想要那种地段、户型以及配套都能令人满意的房源, 多数情况下就只能去选择市场化的房源, 而这些市场化房源的租金价格可是会比保障性租赁住房要高的。

变量3：资产价值波动

房屋财产自身是实物类资产, 就算后续房价不会再出现大幅的上涨态势, 核心城区用于自住的住房具备抵抗通货膨胀的基础性质, 然而现金进行理财仅仅依赖固定的利息, 一旦通货膨胀率升高, 现金的购买能力会逐渐地缩减。

拿一个能直接看得明白的例子来讲: 如果在接下来的日子里, 平常的物价一直不断地往上升, 租金也跟着一起往上涨, 而理财所得到的利息增加的幅度赶不上物价上涨的幅度, 那么相同数量的现金能够租到的房子的标准就会一年比一年降低。

四、分人群判断：哪些人适合卖房租房，哪些人绝对不建议操作

所有人适用的所谓标准答案是不存在的, 我们依据人生规划、家庭结构来划分四类人群, 然后清晰地给出适配的建议。

第一类：短期无定居计划、单身青年

所属用途场景为, 从事互联网方面工作, 以及项目类工作范畴, 在未来的5年到10年这个时间段内, 存在更换城市进行发展的计划规划安排, 并且不存在生育以及落户方面的需求要求, 名下仅仅只有一套小户型房产。

可行性：较高。

这一类人群, 并不需要通过绑定房产来获取学位, 因为其职业流动性较强, 要是持有房产的话, 将会产生闲置以及跨城管理成本。在出售房产之后持有现金, 能够灵活地去选择工作城市进行租房, 如此资金流动性就会更强。

得留意着的, 可别一下子大笔动用卖房所获的资金, 要使得全部去配置那种低风险且稳健的产品, 另外还要特地预先留出三到五年用于应急的资金。

第二类：已婚，计划3年内生育子女

可行性：极低，不建议出售唯一住房。

最为关键的限制仍旧是教育资源, 就算当地推行租房得以入学, 然而优质的公办学位会优先对拥有产权房的家庭予以保障, 要是选择民办学校就读, 每年所需的学费会形成一笔额外的大额支出, 进而抵消掉卖房理财所带来的收益差额。

除此以外, 孩子的成长周期长达十几年, 频繁地更换租住房屋, 会将稳定的生活环境破坏掉, 从而对成长形成影响。

第三类：临近退休、夫妻二人，子女已经独立成家

可行性：中等，需要分情况判断。

只要这时存在着住房面积偏大的情况, 并且日常维护成本偏高, 那么就能够选择置换小户型来用于自住, 不过并不建议直接把全部住房都出售然后去租房住。

要是明确表态不想对房产进行打理, 那就可以先留存一小部分资金当作养老备用的钱, 把剩余的资金用于稳健的理财, 与此同时还要留出用来应对长期上涨的房租的缓冲资金, 最大的风险存在于高龄之后, 优质的租房房源选择会变少, 房东会更加倾向于拒绝高龄的租客。

第四类：已经在目标城市落户，长期稳定工作

可行性：低。

在落户之后进行长期的发展, 未来很大概率会出现养老以及子女教育方面的需求, 房产除了具备居住的属性之外, 同时还是一种兜底性质的资产, 当遇到重大疾病或者突发风险的时候, 自有房产能够用来抵押或者置换从而变现, 而纯现金在长期的消耗之下, 存在着提前被耗尽的风险。

五、2030年租赁市场完善之后，依然无法消除的租房核心痛点

不少人觉得直至2030年时, 租房有关政策得以完善, 一切现存问题均会绝迹。客观来讲, 政策会减轻大部分乱象, 然而部分底层矛盾极难全然消除。

第一，房屋使用权和所有权天然分割。

有着这样一种情况, 房子的产权并非归属于自己, 而是房东具备处置该房屋的权利；就算合同当中约定了租期, 然而一旦房东要出售房屋, 在多数城市现有的条款之下。虽然会保障租客现有的租期, 但新房东在后续是有权利不再续约的；这就致使住在其中的人永远都没办法取得永久稳定的居住权。此外, 保障性租赁住房尽管租期相对更长, 可要申请保障型租赁住房是存在申请门槛的, 在收入、户籍以及工作单位等方面存在限制, 并非是每个人都能够申请成功的。

第二，城市核心地段优质保租房供给稀缺。

政策会致使租赁房源得以增加, 然而市中心, 以及配套成熟之地, 还有临近地铁、学校周旁地块, 其土地成本高昂, 要进行大批量建设保租房, 这是不切实际的。未来处于优质地段的房源, 依旧存在租金偏高的状况, 而低价保租房大多分布于城市外围区域, 这般一来, 通勤成本将会额外增添。

第三，金融层面的差距。

那些持有自有住房的居民, 未来会存有那样办理抵押贷、经营贷等之类融资渠道的机会。而租房人群, 由于没有不动产当作抵押物, 在紧急状况下, 大额资金获取渠道就会更加少些。

六、理性看待“租房时代”：最优方案不是二选一，而是组合配置

不要以极端的方式去看待买房以及租房, 绝不要牵强地去选择“把所有的房子都卖掉然后租房”或者“非得咬紧牙关去买房”。结合自身实际状况的组合方案, 乃是风险能降至最低的选择。

方案1：保留自住刚需房产，多余闲置房产出售。

好多家庭手上有着两套或者更多的房产, 一套用来自己居住, 剩下的闲置着。能够出让多余的房源, 资金用以稳定型理财。平日居住不会受到影响, 与此同时还能增加现金流, 不必放弃安稳的住所。

方案2：不买房，长期租房，但保留足额应急资产。

适合那些处于流动状态的人群, 卖房所获资金进行如下拆分: 将其中60%用于低风险的理财项目, 把30%用作活期以及短期存款, 以此作为应急所需的资金, 剩余10%则可灵活地加以支配，要避免把全部资金都锁定在长期理财当中, 从而防止因租金支付、突发状况下的支出出现资金方面的缺口。

方案3：暂缓购房，先租房积累资金。

刚踏入社会的年轻人士不须强行用尽六个钱包去上车, 先租房子, 待收入稳定, 城市定居规划确定后, 再依据自身存款挑选适配房产, 防止背负过高月供削减生活品质。

七、总结：2030年不会全面租房，卖房租房只适配特定人群

综合政策、数据、现实约束可以得出明确结论。

1. 到2030年, 国内租赁住房的市场会持续不断予以完善, 租房人口对应的占比会有所上升, 然而并不存在全面都是租房的时代, 自有住房仍然是多数家庭长时期的选择。

2. 把房子卖掉去租房, 会有账面上面的短期收益, 然而要是把周期拉长到十年、二十年, 租金上涨、理财利率下降、教育养老方面、居住稳定性这些隐性风险就会渐渐地显现出来。

3. 通用的居住方案并非对所有人都存在, 房产是否卖掉转而租赁居住, 标准核心判断在于, 未来十年里有没有定居规划, 有没有生育规划, 有没有长期落户规划。

4. 不倡导一般人贸然售卖唯一的自住房屋, 转而长期租赁房屋居住, 只有那些流动性极其强, 并且没有家庭育儿计划和安排的人, 才能够慎重地去思索此举动。

话题讨论

你是否认为, 直至2030年时, 租赁房屋情形之下会较购置房产更具经济合理性呢? 要是换成你, 会甘愿售出仅有的一套房屋, 继而长期以租赁方式居住吗? 欢迎于评论区域留存你的真实思考内容, 若感兴趣可点击关注, 后续会持续剖析房产、理财相关的现实实用知识。

免责声明

本文章之中的内容, 仅仅是依据公开的政策以及客观的数据来展开理性的分析的, 并不构成房产买卖以及投资理财方面的建议。各个地方的政策、租金、利率是存在着地域方面的差异的, 个人进行决策的时候请结合自身的家庭情况去咨询专业的人士。