2026香港留学生求租信息：学区房租金涨5%-10%，预缴全年提高租中率

一、租务旺季提前启动，学区租金普涨 5%-10%

受香港“留学香港”品牌建设推动, 受非本地生扩招政策推动, 2026年内地赴港留学需求持续释放，这直接带动高校周边私人住宅租赁市场升温, 往年学生租务旺季集中在7 - 8月, 2026年6月已提前启动, 大埔高校辐射片区成交周期明显缩短, 沙田高校辐射片区成交周期明显缩短, 将军澳高校辐射片区成交周期明显缩短, 长沙湾高校辐射片区成交周期明显缩短, 热门屋苑租金环比上涨5%至10%不等。

2026学年入学的内地留学生构成了租客群体的主要部分, 其核心特征是为提升承租竞争力而倾向预缴全年租金, 这种付款方式对业主具有较强吸引力, 进而加快了房源去化速度。香港差饷物业估价署的数据表明, 在2026年4月, 香港私人住宅租金指数环比上升了0.59%, 且已连续6个月创下历史新高, 学生租务需求是支撑租金上涨的核心动力之一。

二、四大核心学区成交数据与租金表现

按照美联物业以及中原地产在2026年6月形成的最新成交数据来看, 各个高等院校所辐射的片区当中, 租务热度的情况以及租金水平的状况是这样的:

大埔区（香港中文大学辐射圈）

大埔由于紧挨着香港中文大学的缘故, 成为了最早迈入租务旺季的地区, 截止到2026年6月, 这一区域内已经记录到了起码30宗内地生租楼的案例, 相比上个月增长了70%到80%, 租客主要是以承租小户型的单位作为重点, 区域整体的租金已经上涨了大概10%。

具有代表性的成交案例为, 位于大埔中心23座的高层B室, 其属实用面积315方呎的两房户型, 有内地生在未进行议价的情况下, 便以1.6万港元/月的价格承租下来, 每平方呎租金约51港元, 此租金创下了该屋苑近年来的租金新高。

沙田区

沙田区, 其通勤对于港中文而言很便捷, 并且生活配套成熟, 它是内地生合租的热门片区。中原地产的数据显示, 沙田中心唐宁大厦有一套处于中层的两房单位, 该单位实用面积为347方呎, 由两名内地女学生进行合租, 最终是以1.95万港元/月成交的, 租客一次性付清了全年租金, 共计23.4万港元, 呎租约为56港元, 她们的核心诉求是上学通勤便捷。

长沙湾区

连接着长沙湾的交通, 能够便利地抵达香港城市大学、香港浸会大学, 内地学生也同样对之饱含关注之情。在这座小小的区域之内, 有一处悦雅的一房单位, 它带有平台, 实用面积为 215 方呎, 被一位内地生以 1.55 万港元的月租租下, 并且预缴了全年的租金, 总计 18.6 万港元, 每呎的租金更达到了 72 港元。这位租客提前租房的最为核心的原因, 是为了避开开学季时房源会出现短缺、租金会产生上涨这样的风险。

将军澳区（香港科技大学辐射圈）

处于毗邻香港科技大学的将军澳片区, 新盘因楼龄新, 并且社区配套完善, 所以受到不少内地学生会去选择, 美联物业数据显示, 日出康城凯栢峰有一套实用面积283方呎的一房单位, 放租仅仅一星期就被内地生以1.28万港元/月承租下来, 全年租金总计15.36万港元, 呎租约45港元。

三、租金上涨核心动因：供需失衡的长期格局

学生租务市场持续升温存在着底层逻辑, 这个底层逻辑是香港高校招生规模进行了扩容, 同时宿位供应却不足, 二者存在长期矛盾, 到2026年的时候, 该缺口会进一步扩大。

需求端：招生政策持续扩容

从2026/27学年开始, 香港八大公立院校针对非本地生自费名额的上限, 正式从40%提升到50%, 在本科阶段新增了1500个非本地生名额, 硕博阶段也同步进行扩容, 与此同时, 6所自资院校对于内地生的限额分阶段提高到40%。依据行业统计, 在2026年, 内地前往香港攻读本科及硕博的留学生总体规模已经突破6.2万人, 与同比相比上涨了12%。

供给端：宿位缺口短期难以填补

每 3 名以上香港八大公立高校的学生, 竞争 1 个校内宿位, 二者平均配比约 3.4:1。其中, 授课型硕士宿位特别紧缺, 2026 年内地授课型硕士宿舍申请成功率平均仅 11.7%, 香港中文大学明确授课型硕士没有宿舍申请资格。

学生规模增长迅速, 需求端增长态势明显, 而供给端建设进度明显晚于需求增长, 香港政府于2026年1月推出启德、沙田小沥源及东涌东三幅商业用地, 用以征集学生宿舍发展意向, 预计可新增约4500个宿位, 然而项目建成尚需数年周期, 短期内既有的宿位数量无法与快速增长的学生规模相匹配, 超过八成的非本地生只能进入私人租赁市场来解决住宿问题。

四、后市租金走势预测

行业界广泛地对于二零二六年香港的租赁房屋的事务市场持有积极乐观的态度, 在多种不同需求相互叠加的状况之下租金将会持续保持在上升的通道之中。

2026年全年, 私人住宅整体租金升幅有望达到10%, 租金水平将连续第四年维持上升轨道在, 内地留学生、外来专才及本地家庭刚需的共同拉动下, 整体涨幅。

在旺季的时候会有涨幅, 这个涨跌就体现在, 红磡、何文田、沙田、西区等等这些院校集中的核心地段, 到 2026 年暑假期间的时候, 租金预计是还将会上涨 4%到 5%, 而其他临近高校的各处片区, 涨幅大约是 3%到 4%。

时间节点方面, 截至二零二六年六月中旬的时候, 在八大高校周边步行十五分钟范围以内的优质房源出租比例达到了百分之六十八点七, 预计在六月底核心地段的优质房源将会基本租完；接着, 从六月底到七月是全年租务成交的高峰时期, 过了七月之后剩余房源的租金预计会进一步提高, 到八月开学之前会达到全年租金的顶峰。

五、内地生租房避坑指引

以下为租房决策的正误对比，可直接参考：

优先在 6 月窗口期锁定房源，避开 7-8 月租金上涨高峰

一直拖到开学之前才临时去找房子, 结果, 不仅可供选择的空间特别小, 而且还得去承担超过 15% 的额外租金成本, 有不少。

选择正规持牌中介或平台，签约前核验房源产权证明与业主身份

轻信社交平台上面个人进行转租的房源, 轻信没有资质的二房东所提供的房源, 容易遭遇虚假的房源情况, 容易遭遇卷款后实施诈骗的行为。

签约前将押金金额、杂费承担、退租规则全部落实到书面租约

仅通过口头约定条款，退租时易产生押金扣除纠纷

优先选择地铁 20 分钟内可达学校的房源，保障通勤效率

为了能选中那种价格低廉的房源, 而去挑选处于偏远位置的房子, 这类房子通勤时间超过40分钟, 从长远来看, 时间成本要远远高于租金之间的差价。

倘若有需要去匹配香港各个大学院校周围的真实可租房源, 那么能够参考港专租平台的专门为留学生准备的租住方案, 该平台的房源全部都经过了产权核验, 能够提供从进行选房开始, 接着到看房, 最后到签约的整个流程的相关服务, 以此来协助内地学生高效地完成租房方面的安排。