5月二手房成交同比涨19%，北京上海领跑市场分化

对照中指研究院所监测得出的数据, 在二零二六年五月的时候, 全国二十个重点城市二手住宅成交套数为十四点一万套, 环比呈现出下降态势, 下降幅度为百分之九点零, 不过同比却实现了增长, 增长率是百分之十九点三, 同比增幅相较于上月而言, 扩大了六点三个百分点。这样一种表现, 打破了以往年份当中“小阳春”热度集中于三至四月的这种规律, 市场活跃度比往年同期更强, 其中北京、上海的成交量连续两个月创造了近五年同期的新高, 凸显出核心城市领跑以及整体市场分化的双重态势。5月二手房成交环比下降, 主要是受季节性因素影响, 然而同比高增长表明需求释放力度很强劲。1至5月累计成交62.9万套, 同比增长4.4%。就算剔除春节时点差异, 今年春节后14周的成交套数相比2025年同期也增长了13%, 这反映出本轮修复具有持续性。从结构方面来看, 低总价房源成了绝对主力: 在北上等一线城市, 总价在300万元以下的二手房成交占比明显提高, 北京达到78%, 上海为70%。存在这样一种情况, 小户型同样受到了青睐, 在北京, 70平方米以下的房源成交占比上升到了38%, 在上海, 70平方米以下的房源成交占比上升到了42%。这种情况主要是因为前期房价出现了回调, 使得部分房源的总价门槛降低到了刚需能够承受的区间, 因其性价比得以凸显, 进而吸引了观望需求进入市场。城市出现分化, 京沪处于领跑位置, 政策效应使得市场呈现出一种鲜明格局, 即核心城市在前面引领, 政策城市紧随其后作出响应。北京、上海这两个核心城市具备双核驱动能力, 5月的时候, 北京二手住宅成交数量为1.6万套, 并且同比增长了12.1%, 而上海二手商品房成交数量为2.8万套, 同比增长幅度达到30.9%。上海单日网签量多次刷新近五年以来的纪录, 比如说在5月10日的时候, 其网签量达到了1664套。政策优化之后, 广深市场活跃度显现出上升态势: 其一, 深圳“429新政”使得核心区限购放松, 同时提高了公积金额度, 5月的时候, 二手房成交同比达成转增, 成交均价环比上涨5%, 至**6.08万元/平方米**, 重新回到“6字头”。其二, 广州推出“穗八条”以后, 五一假期时分二手房认购量同比增长63.4%, 周签约量环比提高9.3%。在二线城市范围之内, 政策力度相对较大的苏州, 5月期间二手房成交量同比产生的涨幅为56.8%, 杭州、成都、厦门同比分别增长了14.2%、6.2%、36.1%。## 驱动的因素为: 刚需群体进入市场与政策起到托举作用, 本轮回暖并非由投机行为驱动, 而是真实居住需求跟政策“多个举措共同作用”共振之后的结果。**刚需群体运用实打实的资金进行选择**, 重点关注通勤方便快捷、配套设施成熟完善以及总价在可控制范围之内。在政策层面, 2026年1月到5月期间, 全国出台了超过430条楼市优化政策, 重点从“降门槛”转变为“通链条”, 其中, 这里面包括, 信贷成本创新低, 全国取消了房贷利率下限, 各地自主下调了利率, 进而降低了购房负担；并且, “以旧换新”打通了置换堵点, 上海、广州等地国企进入市场收购二手房, 这些二手房被用于保障房或支持居民进行房屋置换, 在上海试点已经累计收购了523套房源, 广州南沙区提供了30亿元专项额度。中指研究院表明, 采购二手房有益于稳固老旧房屋的价值评估、连通一二手房的置换途径。公积金亦有补贴增加: 深圳家庭的公积金贷款额度提升至130万元, 再加上补贴进一步削减换房所需成本。市场未来展望: 企稳的相关信号以及后市的种种挑战多项指标表明市场正从“政策托底”朝着“自主企稳”转变。供给端呈现出积极的变化: 在2026年4月末的时候, 重点那25个城市的二手房存量挂牌数量相较于去年10月的最高点回落了4.3%, 北京、上海的挂牌量同比分别降低了1.1%以及18.5%。关于价格, 百城二手住宅的平均价格在环比态势下回落到了下跌0.32%的程度, 此跌幅与上月相比较, 呈现出收窄的状态, 收窄幅度是0.14个百分点。而上海方面的挂牌平均价格此刻已经连续3个月出现环比上涨的情形。业主们的心态从之前的“恐慌抛售”慢慢向着“惜售观望”转变, 讨价还价的空间从普遍能达到10%以上缩小到了3% - 5%。可是, 分化的格局完完全全地固定下来了。三四线城市陷入到了类似泥潭一样的“阴跌”状况, 房屋去化所用的周期普遍超过了20个月, 屋子的价格与去年同期相比, 下跌幅度超过了5%, 老旧破小的房子、远郊区域的房子流通越来越困难, 几乎没有流动性了。中指研究院作出预测, 伴随年中销售节点逼近到来, 核心城市新房销售或许会持续延续温和修复态势, 二手房成交量有希望能够保持处于平稳状态。价格调整大概率会维持在窄幅区间之内。然而未来唯有一线以及强二线核心区域内的优质房产才拥有具备保值增值基础条件, 市场已然告别了“普涨时代”, 进而进入到精准筛选资产的全新阶段之中。