上海老房难卖？政府直接收购置换 出租出售有保障

日之前，上海市首个“住房收购置换”项目于静安区正式达成签约并落地。居民施先生身为首个申请人，先是与静安区保租房公司签订存量房收购合同，而后又与新建商品房项目开办企业签订买卖合同，一次性达成了从房源收储、居民置换直至保租房筹措的整个流程。这意味着上海在市场化盘活存量住房、有效筹措保障性租赁住房领域达成突破性进展。

有许多生活在中心城区的上海市民，他们改善住房条件时，最大堵点常常不是换房意愿不够，而是旧房难以迅速变现。静安区此次推出了“住房收购置换”模式，它精准切中了这个问题。这一模式在“政府引导、国企实施、市场运作”原则指引下，静安区保障房公司作为实施主体，收购区内产权明晰、总价合适的成套小户型存量住房。

何智勇，这位上海市静安区房管局副局长介绍说，收购标准明确是这样的，总价处于400万元以下，建筑面积在70平方米以下，原则上处于轨道交通站点3公里范围以内，靠近产业园区以及核心商圈的存量房屋，此类房源具备转化成保租房的基本条件。

关于具体操作方面，那些有着住房改善需求的居民，能够先去锁定静安区范围内新建商品房的意向房源以及购买条件，之后再向静安区保障房公司提交旧房收购申请，该公司会依据规范标准的评估流程，在和居民达成一致意见后对存量住房展开收购行动，并且向居民发放“房票”凭证，此凭证专款专用用于置换区内新建商品房。在老房被收购之后，会以专款专用的“房票”进行结算，从而形成“旧房收购—新房购置”这样一个闭环。

何智勇讲，评估价格是依照同小区、同地段房屋的市场成交价作为基础，经过专业评估机构评定，再报国资监管部门备案，最后通过双方协商确定成交价格，核心原则依旧是以市场价格当作基准。和居民自己进行市场交易相比较，这种模式给居民提供了额外的房屋处置选择道路，而且不需要支付中介服务费用。同时，严格秉持“政府引导、居民自愿”原则，居民要是对评估价格不满意能够选择不出售，充分尊重居民自主意愿。

保利置业上海公司营销管理部总监黄幸做出介绍，自静安区公布“住房收购置换”政策后，旗下相关商品房项目咨询电话数量明显增多，公司会给予一定程度优惠与补贴，以打通置换链条。

站在行内的相关专业人士那里表明，这样一种模式确切地实现落地，绝对不是那种单纯简单的“政府去回收旧的房屋、居民去购买新的住房”这种情况 ，它的背后实际上蕴含着好多重的积极方面的意义。

就居民来讲，这是可省心又省力的住房改善便捷途径。保利置业上海公司总经理陈吉觉得，这不只是交易机制的一种创新，还是有温度且有力度的民生工程，对把居民手中沉淀的老房子转变为“能流动的资产”有帮助。

针对保租房筹措来讲，此模式是一条具备快速性质且高效的增量途径。到了“十五五”期间的时候，静安区规划着新增供应保租房大概1.3万套（间）。身为上海中心城区，静安区土地资源存在紧张状况，传统的新建以及改建模式已然难以充分达到保租房增量需求，借助“住房收购置换”这一模式，能够明显改善当下的房源紧张情形。

上海市静安区闸北保障房公司执行董事蒋燕作出介绍，借助该模式达成收购之举后，公司会向静安区房管局提出申请，旨在对该房源的保租房性质予以认定，经过统一的标准化改造并实现提升之后，再纳入到区级保租房管理体系当中，按照低于同地段市场租金的标准，针对新市民、青年人等群体的居住需求进行定向保障。

就房地产市场来讲，这一模式切实有效激活了置换的链条，上海中原地产市场的分析师卢文曦进行分析，国企借助收购迅速充实了保租房市场的供给，节省了新建项目所需的时间，对于出售二手房的业主而言，这一模式同样符合他们快速达成居住条件改善的需求。

今年2月，上海明确把静安区、徐汇区、浦东新区列为二手住房收购用于保障性租赁住房的首批试点区域。静安区首单完成了，让这个创新模式从政策设计迈向实际落地。上海易居房地产研究院副院长严跃进预估，后续试点推进的节奏会进一步加快，相关模式有希望在更多区域去推广。

然而，就实际推进条件看来，存在同样的挑战。尽管此模式能够对保租房供给扩充起到有效支持作用，可是资金成本偏高是影响收购工作开展的关键因素之一。严跃进表明，这一模式或许会面临资金持续性压力方面、估值公允性以及道德风险防范方面、后续运营效率等问题所带来的挑战，仍有待进一步予以优化。

施煜，上海市静安区副区长表示，住房问题，一头连着民生福祉，一头系着城市发展，此次启动收购二手住房转化保租房试点，是推进住房保障体系创新的关键一步，下一步，静安区将以首例签约为契机，持续优化政策设计、细化操作流程、扩大政策覆盖面，让更多群众受惠。（经济日报记者 唐一路）