上海静安推住房收购置换 二手房可直接换新房

日前，在上海市静安区，首个“住房收购置换”项目正式签约落地。居民施先生作为首个申请的人，先与静安区保障房公司签订存量房收购合同，之后又与新建商品房项目开发企业签订买卖合同，一次性就完成了从房源做收储开始，到居民进行置换，再到保租房去筹措的整个流程。这表明上海在通过市场化手段盘活存量住房，以及高效去筹措保障性租赁住房这个领域，取得了突破性的进展。

对于大多生活在中心城区的上海市民来讲，改善住房条件的最大阻碍常常并非换房意愿不够，而是旧房难以迅速实现变现。静安区此次推出的“住房收购置换”模式，精确地击中了这一问题。这一模式在“政府引导、国企实施、市场运作”原则指引下，由静安区保障房公司作为实施的主体，收购区内产权明晰、总价合适的成套小户型存量住房。

上海市静安区房管局副局长何智勇作出介绍，其表示收购标准被明确规定为，总价处于400万元以下，建筑面积是在70平方米以下，原则上要求位于轨道交通站点3公里的范围以内，是靠近产业园区以及核心商圈的存量房屋。并且此类房源具备转化成保租房的基本条件。

于具体操作层面，存有住房改善需求的居民，能够先将静安区内新建商品房的意向房源以及购买条件予以锁定，之后朝着静安区保障房公司去提交旧房收购申请，公司按照规范的评估流程，在与居民达成一致后针对存量住房展开收购，并且给居民发放“房票”凭证，此凭证专款专用在于置换区内新建商品房，老房被收购之后，凭借专款专用的“房票”进行结算，借此形成“旧房收购—新房购置”的闭环。

何智勇讲道，评估价格是依据同小区、跟同地段房屋的市场成交价作为基础的，经过专业评估机构评定，还得报请国资监管部门备案之后，最终要通过双方协商来确认成交价格，其核心原则依旧是把市场价格当作基准。跟居民自己去开展市场交易相比较，这种模式给居民提供了额外的房屋处置选择渠道，并且不需要支付中介服务的费用。与此同时，严格坚守“政府引导、居民自愿”的原则，要是居民对评估价格不满意的话可以选择不出售，充分尊重居民自主决定的意愿。

保利置业上海公司营销管理部总监黄幸讲，自从静安区“住房收购置换”政策发布之后，旗下有关商品房项目的咨询电话数量明显增多，公司会给出一定程度的优惠以及补贴，打通置换链条。

了解行业情况的人士表明，这种模式得以实现，可不是单纯的“政府把旧房收走、居民去购买新房”，它的背后包含着多个方面的积极意义。

在居民看来，这是一条能让他们省心省力来改进住房状况的捷径。保利置业上海公司的总经理陈吉觉得，这种情况不单单是一种交易方式的创新，而且还是一项有着温度、具备力度表现的和民众美好生活贴近的民生改善工程，它对把居民手中闲置的老房子转变为“能够实现流动状态的资产”会产生帮助作用。

对于保证租赁住房的筹措来讲这个模式是一个快速且高效的增量途径，在“十五五”期间静安区打算新增供应保证租赁住房大概1.3万套（间），静安区身为上海中心城区土地资源紧张，传统的新建以及改建模式已经难以完全满足保证租赁住房的增量需求，经由“住房收购置换”这个模式能够明显改善当下的房源紧张状况。

上海市静安区闸北保障房公司执行董事蒋燕作了介绍，借助该模式达成收购之后，公司会向静安区房管局提出申请，对该房源的保租房性质予以认定，经过统一标准化改造提升，将其纳入区级保租房管理体系，按照低于同地段市场租金的标准，针对新市民、青年人等群体的居住需求进行定向保障。

对房地产市场来讲，此模式有效激活了置换链条，上海中原地产市场分析师卢文曦剖析，国企借收购迅速扩充保租房市场供给，省却了新建项目时间，面向出售二手房的业主而言，这一模式也契合了其快速达成居住条件改善的需求。

在今年2月的时候，上海已然明确地界定，把静安区、徐汇区以及浦东新区列为收购二手住房用以保障性租赁住房的首批试点区域。之后静安区完成了首单，致使这一创新模式从政策设计迈向实际落地的进程。上海易持房地产研究院副院长严跃进预估，后续试点推进的节奏将会进一步加速，相关模式有希望在更多区域得以推广。

不过，就实际推进的条件而言，挑战同样是存在的。这一模式能够切实有效地支持保租房供给的扩充，然而资金成本偏高乃是影响收购工作开展的一项重要因素。严跃进表明，该模式或许会面临资金可持续性方面的压力，以及估值公允性与道德风险防范问题，还有后续运营效率等多方面问题所带来的挑战，尚且有待于进一步去加以优化。

住房问题，一头关联着民生福祉，一头维系着城市发展。此次开启收购二手住房转化为保租房的试点，这是推进住房保障体系创新的关键一步。接下来，静安区会以首例签约作为契机，持续去优化政策设计，细致地细化操作流程，扩大政策的覆盖面，使得更多群众能够受惠。上海市静安区副区长施煜说道。