上海老房换新房：政府收购二手房，400万以下可置换

最近，上海市首个“住房收购置换”项目于静安区正式达成签约并落地。居民施先生身为首个提出申请之人，先是同静安区保障房公司签署存量房收购合同，继之又与新建商品房项目开发企业签订买卖合同，一下子就完成了从房源收储开始，历经居民置换，直至保租房筹措的整个流程。这意味着上海在通过市场化方式盘活存量住房，以及高效筹措保障性租赁住房的领域达成了突破性的进展。

对于诸多生活在中心城区的上海市民来讲，改善住房条件的最大堵点常常并非是换房意愿不够，而是旧房难以迅速实现变现。静安区在此次推出了“住房收购置换”模式，精准地切中了这一问题。这一模式是在“政府引导、国企实施、市场运作”原则的引导之下，由静安区保障房公司作为实施的主体，去收购区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。

何智勇，这位担任上海市静安区房管局副局长的人士介绍，其明确收购标准为，总价处于在400万元以下的范畴，建筑面积是在70平方米以下的情况，并且原则上是位于轨道交通站点3公里范围以内，靠近产业园区以及核心商圈的存量房屋。这样的房源具备转化成保租房的基本条件。

在具体的涉及住房改善需求所对应的居民操作方面，首先是将静安区内部新建的商品房意向房源以及相应的购买条件予以锁定，接着朝着静安区保障房公司去提交旧房收购申请。之后该公司按照规范的评估流程来进行操作，当同居民达成一致一致后便对存量住房开展收购行为，并且给居民发放“房票”凭证，此凭证专款所对应的使用用途是用于置换区内新建的商品房。在老房被收购之后，以专款专用的“房票”来进行结算，进而形成“旧房收购—新房购置”这样的闭环。

何智勇表明，评估价格是以同小区、同地段房屋的市场成交价当作基础的，是经过专业评估机构评定的，也得以报请国资监管部门备案才可以，最终是要通过双方协商来确认成交价格的。其核心原则依旧是以市场价格为基准的。和居民自行开展市场交易相比较而言，该模式给居民提供了额外的房屋处置的选择渠道，并且是无需支付中介服务费用的。与此同时，是严格坚持“政府引导、居民自愿”原则的。居民要是对评估价格不满意的话是可以选择不出售的，这充分是尊重居民自主意愿的。

上海保利置业公司营销管理部总监黄幸介绍，静安区“住房收购置换”政策公布后，旗下相关商品房项目咨询电话数量明显增多，公司会提供一定优惠优惠与补贴来打通置换链条。

有业内人士宣称，此项模式得以落地，绝不是单纯的那种“政府去收购旧房，居民去购买新房”的情况，它的背后包含着多种多样值得肯定的意义。

对于居民来讲，这是一条能让省心省力的住房实现改善的捷径，保利置业上海公司总经理陈吉觉得，这不只是一项交易机制方面的创新，而且是一项有着温度、具备力度的民生工程，它有助于把居民手中沉淀着的老房子转变为“可流动性质的资产”。

对于保租房筹措来讲，这个模式是一条迅速高效的增量途径。在“十五五”期间，静安区打算新增供应保租房约1.3万套（间）。静安区身为上海中心城区，其土地资源紧张，传统的新建以及改建模式已没办法完全满足保租房增量需求，借助”住房收购置换“这一模式，能够明显改善当下的房源紧张状况。

蒋燕，这位上海市静安区闸北保障房公司的执行董事介绍一番，在借助该模式完成收购之后，公司会朝着静安区房管局去申请，申请对该房源的保租房性质予以认定，经过统一的标准化改造提升之后，将其纳入区级保租房管理体系，依照低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体的居住需求。

对于房地产市场来讲，这一模式有效地激活了置换链条，上海中原地产市场分析师卢文曦分析，国企借助收购迅速扩充保租房市场供给，省去了新建项目的时间，对于出售二手房的业主而言，这一模式也契合了他们快速达成居住条件改善的需求。

今年2月时，上海已然明确把静安区、徐汇区、浦东新区列为收购二手住房用以保障性租赁住房的首批试点区域，静安区首单完成，使得这一创新模式从政策设计迈向实际落地，上海易居房地产研究院副院长严跃进预估，后续试点推进节奏会进一步加快，相关模式有希望在更多区域进行推广。

然而，鉴于实际推进的条件而言，挑战同样是存在的。尽管这一模式能够有效地对扩充保租房供给起到支持作用，可是资金成本偏高乃是影响收购工作展开的关键因素之中的一个。严跃进表明，这一模式或许会面临资金可持续性方面的压力挑战，以及估值公允性加上道德风险防范方面的挑战，还有后续运营效率方面的挑战，仍旧有待于进一步去进行优化。

上海市静安区副区长施煜说道，住房问题，一头同民生福祉相连接，一头与城市发展相维系。此次开展收购二手住房转化为保障性租赁住房的试点工作，乃是推进住房保障体系创新至关重要的一步。接下来呢，静安区将会以首例签订约定为机会，不断地优化政策设计，细致地划分操作流程，进一步扩大政策覆盖范围，以便让更多的群众从中受益。（记者 唐一路）

转自：中国经济网-《经济日报》