上海旧房难卖？政府直接收购置换，400万以下二手房可换新房
曾经有一天，在上海，首例“住房收购置换”项目于静安区正式达成签约，从而落地生根。居民施先生身为首个申请的人，先是同静安区保障房公司签订了存量房收购合同，之后又与新建商品房项目开发企业签订了买卖合同，并且一次性就完成了从房源收储开始，历经居民置换，一直到保租房筹措的整个流程。这意味着，在上海，于市场化盘活存量住房领域以及高效筹措保障性租赁住房领域达成了突破性的进展。
对于好多生活在中心城区的上海市民来讲，改善住房条件的最大阻碍常常并非换房意愿欠缺，而是旧房难以迅速实现变现。静安区此次推出的“住房收购置换”模式，精准地切中了这个问题。这种模式在“政府引导、国企实施、市场运作”这么个原则的指导之下，由静安区保障房公司作为实施主体，去收购区内产权清晰、总价合适的成套小户型存量住房。
上海市静安区房管局副局长何智勇作介绍，其表示收购标准明确规定为，总价处于400万元以下，建筑面积是在70平方米以下，原则上位置处于轨道交通站点3公里范围以内，靠近产业园区以及核心商圈的存量房屋，此类房源具备转化成保租房的基本条件。
从具体操作层面来讲，有住房改善需求的一众居民，可首先去锁定静安区范围之内的新建商品房意向房源以及购买条件，接着再向静安区保障房公司递交旧房收购申请，该公司会依据规范的评估流程，在与居民达成一致以后对存量住房展开收购，并且向居民发放“房票”凭证，此凭证专款专用，专门用于置换区内新建商品房。老房被收购之后，以专款专用的“房票”进行结算，从而形成“旧房收购—新房购置”的闭环。
何智勇表明，评估价格是以同小区、同地段房屋的市场成交价当作基础的，是经过专业评估机构评定的，并且是报请国资监管部门备案之后的，最终是通过双方协商来确认成交价格的，其核心原则依旧是以市场价格作为基准的。和居民自己去开展市场交易相比较而言，这种模式给居民提供了额外的房屋处置选择渠道，而且是不需要支付中介服务费用的。与此同时，是严格坚持“政府引导、居民自愿”原则的，居民要是对评估价格不满意的话是可以选择不出售的，这是充分尊重居民自主意愿的。
由保利置业上海公司营销管理部总监黄幸介绍，静安区“住房收购置换”政策公布后，旗下相关商品房项目咨询电话数量明显增多，公司提供一定优惠和补贴，打通置换链条。
存有行业内部的相关人士宣称，这样一种模式的实际落地，绝不是那种浅显的、单纯的“政府去收购老旧的房屋、居民去购买崭新的住房”，它的背后其实是蕴含着多种不同方面的、积极的意义的。
对于居民来讲，这是一条能让人心境省事身体省力的住房改善便捷途径。有个叫陈吉的人，他担任保利置业上海公司总经理，他觉得，这不但只是一项交易机制方面的创新，而且更是一项有着热度、有着强度的民生建设项目，它对把居民手里沉淀着的老房子转变为“能够流动的资产”是有帮助的。
谈及保租房筹措之事，此模式实实在在是一快速且高效的增量渠道。再看“十五五”期间，静安区有着计划，要新增供应保租房，数量约为1.3万套（间）。咱们都知晓，静安区身为上海中心城区，那边的土地资源状况是紧张的，传统的新建以及改建模式，已然难以全然满足保租房增量需求，而借助“住房收购置换”这一模式，能够明显改善当下房源紧张的这般情况。
上海市静安区闸北保障房公司执行董事蒋燕作出介绍，借助该模式达成收购之后，公司会向静安区房管局请求对该房源的保租房性质予以认定，经过统一标准化改造提升，再纳入区级保租房管理体系，按照低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体的居住需求。
对于房地产市场来讲，这一模式有效地激活了置换链条，上海中原地产市场分析师卢文曦剖析，国企借助收购迅速扩充保租房市场供给，节省了新建项目时间，对于出售二手房的业主而言，这一模式也符合了他们快速达成居住条件改善的需求。
在今年2月时，上海已然明确表明，将静安区、徐汇区、浦东新区列为收购二手住房用以保障性租赁住房的首批试点区域。静安区首单得以完成，促使这一创新模式从政策设计迈向实际落地之境，上海易居房地产研究院副院长严跃进预估，后续试点推进的节奏将会进一步加紧，相关模式有希望在更多区域予以推广。
然而，就实际推进条件来说，那种无法避免而同样存在的问题，被称之为挑战。虽然存在着这样一种模式，它能够在一定程度上对扩充保租房供给起到有效的支持作用，可是资金成本偏高，这一点是影响收购工作得以开展的众多重要因素当中的一个。严跃进有所暗示，这样一种模式，它有可能会面临资金可持续性方面的压力、估值公允性方面以及道德风险防范方面的问题，还有后续运营效率方面等诸多问题所带来的挑战，所以还有等待着进一步去进行优化这样一种状态。
一头连着民生福祉的住房问题，一头系着城市发展。此次启动收购二手住房转化保租房试点，这是推进住房保障体系创新的关键一步。施煜，这位上海市静安区副区长表示，下一步，静安区会以首例签约作为契机，持续去优化政策设计，细化操作流程，并扩大政策覆盖面，从而让更多群众受惠。