上海静安区二手房信息：旧房直接换新房，400万以下可置换

前段时间，上海市首个“住房收购置换”项目于静安区正式达成签约并落地。居民施先生身为首个提出申请的人，分别同静安区保障房公司签订了存量房收购合同，又与新建商品房项目开发企业签订了买卖合同，一次性达成了从房源收储，到居民置换，再到保租房筹措的整个流程。这意味着上海在通过市场化方式盘活存量住房，以及高效筹措保障性租赁住房的领域取得了突破性的进展。

对于好多生活在中心城区的上海市民来讲，改善住房条件的最大阻碍常常并非换房意愿不够，而是旧房难以迅速变现。静安区这次推出的“住房收购置换”模式，精准地击中了这个问题。这个模式在“政府引导、国企实施、市场运作”原则指引下，由静安区保障房公司作为实施主体，收购区内产权明晰、总价合适的成套小户型存量住房。

来自上海市静安区房管局的副局长何智勇进行介绍，其表示收购标准是明确的，此标准为总价处于400万元以下，建筑面积位于70平方米以下，并且原则上所在位置处于轨道交通站点3公里范围内，是靠近产业园区以及核心商圈的存量房屋。而这类房源是具备转化为保租房的基本条件的。

就具体操作而言，有住房改善需求的居民，可先锁定静安区内新建商品房的意向房源以及购买条件，然后向静安区保障房公司提交旧房收购申请，公司依照规范的评估流程，在与居民达成一致后，对存量住房实施收购；并且向居民发放“房票”凭证，此凭证专款专用，用于置换区内新建商品房。老房收购之后，会以太专款专用的“房票”进行结算，从而形成“旧房收购—新房购置”的闭环形式。

何智勇表明，用来评估的价格是以处在相同小区、相同地段的房屋的市场成交价当作基础的，此价格经过专业评估机构进行评定，经过评定之后还得报请国资监管部门备案，备案完成后，最终要通过交易双方进行协商从而确认成交价格，并且核心原则依旧是以市场价格作为基准。跟居民自己独立开展市场交易进行比较的话，这种模式给居民供给了额外的房屋处置选择的渠道，而且居民不需要支付中介服务方面的费用。与此同时，严格坚守“政府引导、居民自愿”的原则，要是居民对于评估价格感到不满意的话可以选择不出售房屋，这充分体现了对居民自主意愿的尊重。

保利置业上海公司营销管理部总监黄幸作出介绍，自静安区公布“住房收购置换”政策后，旗下相关商品房项目咨询电话数量明显增多，公司会提供一定程度优惠与补贴，以此打通置换链条。

行业内相关人士说道，这种模式得以落地，绝不是单纯的“政府把旧房收走、居民去购买新房”这般简单，它的背后包含着有很多重积极方面的意义。

于居民来讲，这是一条能省心且省力的住房改善便捷途径。保利置业上海公司总经理陈吉觉得，这不是仅一项交易机制的创新，更是一项有着温度、具备力度的民生工程项目，对把居民手中所沉淀的老房子转变为“可流动的资产”有帮助。

对于保租房筹措来讲，这种模式是一条迅速高效的增量途径。在“十五五”期间，静安区打算新增供应保租房大概1.3万套（间）。静安区身为上海中心城区，其土地资源紧张，传统的新建以及改建模式已经难以彻底满足保租房增量需要，借助“住房收购置换”这种模式，能够明显改善当下的房源紧张状况。

上海市静安区闸北保障房公司执行董事蒋燕作出介绍，借助该模式达成收购之后，公司会向静安区房管局提出申请，用以对该房源的保租房性质予以认定，在经过统一标准化的改造提升操作之后，进而纳入区级保租房管理体系，依据低于同地段市场租金的标准，针对新市民、青年人等群体的居住需求进行向特定保障。

在房地产市场当中，这一模式有效地将置换链条激活了。上海中原地产市场有位分析师称作卢文曦，他进行了分析，国企借助收购的方式，能够快速地把保租房市场的供给扩充起来，新建项目所需要的时间被省去了；于那些出售二手房的业主而言，这一模式也和他们快速达成居住条件改善的需求相契合了。

今年2月时，上海已然明确把静安区、徐汇区、浦东新区列为用于保障性租赁住房的收购二手住房的首批试点区域。静安区的首单得以完成，让这一创新模式从政策构想迈向实际落实。上海易居房地产研究院的副院长严跃进预估，后续试点推进的节奏会进一步加速，相关模式有希望在更多区域进行推广。

然而，就实际推进的条件而言，挑战同样是存在的。尽管此模式能够有效地对扩充保租房供给予以支持，可是资金成本偏高乃是影响收购工作开展的关键因素之一。严跃进表明，这一模式或许会面临资金可持续性压力、估值公允性以及道德风险防范、后续运营效率等问题所带来的挑战，仍有待于进一步进行优化。

闵行区副区长施煜称，住房此事，一头牵连民生那福祉，一头关联城市之发展。此次展开收购二手住房转化为保租房试点行动之举，乃是推进住房保障体系创新进程的关键一步踏地。接下来，静安区会依托首例签约这个契机，持续予以政策设计优化处理，精细划分操作流程，拓展政策覆盖范围面积，使得更多群众从中获取实惠利益。