租房绕开中介算跳单吗？直租信息避坑指南

在生活当中，总是会存在各种各样的“第一次”，比如说，第一次去租房子，第一次去借钱财，第一次遭遇上交通事故等等，当是第一次碰到时，难免会两眼一抹黑，心里慌兮兮的，不清楚究竟该如何去做。

《侬晓得“法”》将镜头对准这些让人糊里糊涂的“初体验”，借由真实场景把现实困境予以还原，凭借法官视角对生活难题展开拆解，依靠干货指南对易发问题加以预防。我们并非讲述冷冰冰的法条，唯一讲述的是看完便能够运用的实在道理；并非站在单边的立场，而是给予双向的指引——使得大家知晓自身拥有的权利，同时也明晰对方权益的边界。

人生有法可依，闵法解侬初忧

今天我们的第一次是……

小李提问

Q1

对于我咨询的问题，法官，我是通过了不止一家的中介去看房的，或者在看过房之后，我发现有熟人也认识房东，那么我绕开中介直接与房东签约，这样的行为算得上是“跳单”吗？

法官作出回答，您所处的这种情形，于实践当中极易被判定为“跳单”，“跳单”的行为，不但违背了诚实信用的原则，而且还是属于明晰确定的违约行径，法律对中介进而达成交易获取的正当劳动权益实施保护。

如果具备以下情形，很可能被认定为“跳单”：

利用了中介所拥有的“独家信息”，中介不但提供了带看房屋的服务，更为关键的是提供了独家的房源信息，你原本并不知晓这个房源，完全是依靠中介的挖掘以及带看才获取到房东的具体信息，然而事后竟然假借“网上到处都有”的幌子自行私下签约。

某个行为有着显然的规避故意，在借助中介知晓了房东以及房源的关键信息之后，像房东的真实联系方式、心理底价、特殊交易条件这类，却有意隐瞒，接着通过以朋友介绍或者别的名义去和房东达成交易，实际上这种做法也是对中介劳动成果的一种利用。

接受了独家委托服务，若你跟中介签了独家委托代理协议，且约定在特定的期限之内你不可以通过其他渠道让该套房源成交，那么你经由其他渠道私下和房东签约说不定会构成违约。

小提示：要是确实是借助了中介所给予的独家且关键性质的服务从而锁定了自己心存喜爱的房屋，那就应该严格遵守契约精神去支付合理的报酬。千万不要因为贪图小利而造成更严重的损失，为了省下一点儿中介费用而归自身背负上违约乃至败诉这样的法律后果，诚实守信才是在社会中站稳脚跟的根本所在。

Q2

同一幢房屋被挂在好多家房产中介处，我打算对多家的中介费用进行更多比较。要是我跟着A中介去看了房，到最后发觉B中介收取的费用更为低廉，经由B中介签订了合约，A中介有没有可能状告我存在“跳单”行为呢？

法官回应称，倘若该房源信息并非为A中介所独家拥有，那么你能够经由网络平台，以及其他中介等公开途径来获取房源信息，你具备在多家中介之间展开比较的权利，从而选中报价更为低廉、服务更为优质的中介来促使交易得以达成。然而，你绝对不可以在借助A中介带看，并获取了非公开的房东联系方式之后，转身就将这个关键信息交付给B中介去进行签约。此种行为有违诚信原则，极容易被法院认定为构成违约。

要注意，在看房之前，得主动去询问人家中介费究竟是怎样的标准，如果自己通过别的渠道也瞅见了那套房源，在看房前就得明确地跟A中介这般讲，“这套房子我在别的平台同样看到了，我打算先要去对照比较一下服务以及费用”，以此来防止对方错误地认为你是专靠他所提供的信息。

Q3

签订了租赁合同之后，中介对于任何事情都不再过问了，最终是我以及房东自行完成了房屋的交接事宜，那么他还能够收取全额的中介费吗？

法官回答称，一般情形之下，致使租赁合同得以签署便判定中介已然达成了核心居间义务。然而于实际情况里，中介服务常常还 encompasses 助力实现房屋交付、完成钥匙交付以及进行费用结算等履约环节。倘若中介于合同签订之后，针对房屋交接等后续履约环节全然不予协助，致使您与房东自行完成所有工作，那么中介所提供的服务或许会被视作未完全履行合同义务亦或是存在履约瑕疵，法院会全面考量中介实际提供的服务内容、合同约定、行业惯例以及未履行部分给您造成的实际影响，酌情考量佣金金额，也并非必然支持其全额收费的请求。

为您提供小贴士，当您和中介一起签订居间合同时，要去确认其服务范围并且以书面形式固定下来。要是中介在签完约之后就不再提供任何服务，您能够向市场监督管理部门投诉或是向法院提起诉讼来维护自身权益，在此建议您妥善保存好书面的居间合同文件以及和中介来往的微信、短信或者邮件记录，还有您与房东自行完成房屋交接的相关证据，像是交接清单、现场照片等。

刘先生提问

Q1

有个问题想问问法官，我带着租客去看了房，在这个过程中付出了相应的劳动，那么只要最后租客签了这套房那我是不是就都能够收取之前约定好的全额佣金呢？

法官回应称，签署租赁合同乃是居间服务达成的关键标志，然而，用以证明居间服务已完成的举证责任在于您。倘若您能够证实是因您最终促使租客成功签署了租赁合同，那么在这个时候，您便拥有主张约定佣金的权利。要是您仅仅提供了单纯的带看服务，或者仅仅促使双方交付了意向金，可是后续却并未进行居间斡旋，以促成正式租赁合同的签订，也没有陪同完成房屋交付等相关工作，那就无法认定已成居间成功，进而不能获取佣金。若居间合同里另外约定了别的附加服务内容，像协助进行房屋交接、查验水电煤并清算等，然而您签完字后就不再过问，租客也有权利声称您的服务存有瑕疵，法院在作出裁决的时候或许会酌情扣减您所应得的佣金。

小提示：中介服务属于那种持续不断的进程，涵盖带看、促使达成签约、辅助把房屋交接等关键阶段。于签署居间合同时，得清晰各阶段的服务内容，还要做好服务进程记录，维护理应获得的佣金酬劳。

Q2

我投入了诸多的那些时间，耗费了不少的精力，带领着客户去看了有十几次房子，还协助着去跟房东再三地沟通，进行砍价。尽管最后由于双方在价格方面没有达成一致，单子告吹了，难道我先前付出的这些辛苦劳作就完全没有任何价值可言，只能自己默默接受倒霉结果了吗？

法官回应称，法律不会致使您合法的付出付诸东流。然而，您得搞清楚“佣金报酬”和“必要费用”之间的差异。按照《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定，中介人要是没有促使合同成立，就不可以要求支付报酬；不过呢，能够依照约定要求委托人支付中介活动过程中支出的必要费用。这意味着，要是单子没做成，您确实没办法收取相应佣金，可是您付出的时间精力以及已经给予的服务，只要事先有清晰约定，同样能够向委托人索要合理费用。

小贴士：关键在于流程规范化。《看房确认书》要在带看前签署，且其中需明确房源信息，用微信确认带看安排以及其他服务内容的记录，如此才能够证明您提供了“特定”的服务。

Q3

带我去看之前，我在微信里都已经明确报出服务费的标准了，他没有表示反对，还跟着我一同去看了，这难道不就是意味着默认把单子交给我了吗？那他又凭借什么理由能够再去寻找其他的中介呢？

法官作出回应称，双方于微信之上所进行的报价确认行为，并不等同于独家委托，此行为仅仅能够证实双方达成了初步的居间服务意向。除非客户与您签有有着明晰排他性质的独家委托协议，不然客户依旧拥有“货比三家”的选择权。

小提示：要是期望获得独家委托，那就一定得于合同之中清晰地约定独家委托条款，注明在合同存续期间客户不可以经由其他中介完成成交以及对应的违约责任，身为格式条款的提供方，您需要针对该条款给予显著标识并且向客户明确提出提示。

送侬一句话

房源千万条，诚信第一条；渠道要留证，直签需谨慎。

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