上海楼市‘金三银四’：二手房成交创新高，市场结构有变化

计思敏作为澎湃新闻记者，于 10 时 36 分对上海楼市“金三银四”展开实地探访，编辑为秦盛。

在今年3月的时候，上海二手房进行网签的成交量进而突破了三万套，达成了创下近5年新高的情况，楼市“小阳春”得以扎实地落地。当步入4月之际，市场热度是不是出现了回落，回暖行情可不可以持续，这成为了市场各方所关注的焦点之事。

近日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）去沪上好多家政店去走访、在房产交易服务中心去走访、于新房售楼处去走访，和一些一线房产从业者去对话、跟购房群体去对话，从市场反馈的情况来看，当下“小阳春”行情在延续持久，与此同时，二手房市场成交结构开始出现变化，置换链条渐渐地朝着上面去传导，从而又带动新房市场置业节奏加快。

置换链条逐步向上传导

3月时，上海的那个二手房市场，是以刚需房源的成交作为主要力量的，然而到了4月，市场已经出现了新的变化，成交结构朝着上方进行调整，改善型需求进入市场，这成为了最为鲜明的特征。

他是上海太平洋房屋上南商圈总监段洪飞，向澎湃新闻直言，3月份的时候，市场成交的标的相对而言是偏小的，进而以他们的门店作为例子来说，3月成交的总体均价处于357万元，然而呢，4月最新成交均价已然达到411万元，4月以来最为直观的那种感受实则就是置换链条在朝着上面走，600万元到1500万元的中大型标的房源，其带看量上涨得颇为明显，涨幅大概是50%。

不同板块展现出的市场表现，同样证实了二手房市场存在的结构性变化。上海中原地产森兰板块的营业董事宋沪雄讲道，在3月的时候，300万以下的刚需房源成交占比已然达到70%，此乃绝对的成交主力。然而自4月开始，500万元、600万元甚至千万级别的高标的房源成交显著增多。他还进一步举例说明，近期门店成交的客户把600多万的自有房源卖掉之后，置换了1000万左右的改善型房源。

房屋购买者心态发生转变，这存在于市场回暖的背后之处。购房者王女士，在经历房价下行阶段时，一直都不敢进行出手操作。在“沪七条”新政落地之后，市场成交量持续保持活跃状态，房价渐渐趋于稳定态势，王女士便开始着手进行置换事宜。其表示，最近这段时间，自己一直在看房，目的是想要寻找到一套自己内心所心仪的房源。

有购房者于同小区里完成了置换，把98平的户型换成了110平的户型。“房价的高低对于置换而言影响并不是很大，卖出的价格低，买入的价格也就会相应地更低，我更加看重的是区域的发展潜力。”这位购房者说道，其所处在的板块周边的配套是完善的，板块的位置甚好，当前的房价仅仅6万元每平方米左右，其觉得未来是具备发展空间的。

与此同时，宋沪雄还分享了他客户的置业事例，他说道，有客户在2022年的时候参与热门红盘摇号，结果没有中签，然而现在却以比当年一手开盘时更低的价格买到了该小区的房源，他还表示，“当下房价呈现出趋于稳定的状态，购房者对于上海楼市后市的信心显著增强，并且认可当前房源的性价比。”。

从处于中间媒介作用的机构的整个数据方面去看，在4月1日到14日这个时间段内，上海太平洋房屋体系范围里成交了504套房源，虽说和今年3月相较有稍微的下降，不过和去年同期相比增长了27.3%。与此同时，新增加的客源跟去年同期相比增长了46.6%，新增加的带看和去年同期比较增长了27.4%，市场方面的热度依旧处于在线状态。从价格领域来看，受到置换的链条逐渐朝着上方进行传导的影响，当前成交的单价在环比上出现了5.6%的上涨，挂牌的单价环比上涨了3.9%达到了64216元。

能推动房源挂牌量稳步上升的，是市场预期的转变。“在3月的时候，不少业主处于观望状态，他们持续观察着市场走向，到了4月，看到市场平稳且呈现出向上趋势，不少业主就开始挂牌出售 ，门店4月整体挂牌量相比3月而言略有上涨。”段洪飞如此说道。

据宋沪雄所言，此次新政具备的影响力，相较于以往各项政策而言，显得更为持久，究其核心缘由，乃是该政策将惠及范畴锁定于房价处于最低水平的刚需房源，随后会逐步朝着向上的方向进行延伸，进而带动起整个市场呈现回暖态势，故而其热度所具备的持续性较为强烈。他还提到，在周末时段，门店当中的经纪人差不多全员都外出开展带看工作，在周末的单个日子里，人均带看量起码为2组。

房产交易端呈现出的繁忙景象，能更为直观地展现出二手房市场的热度。上海链家交易管理中心的交易管家经理宫雯祎告知记者，3月楼市小高峰的热度持续至4月，4月初期成交量有小幅波动，这主要是受清明节假期的影响。当前长宁交易服务中心周末的预约量稳定在50组左右，以上周末单日的情形来说，预约量达到54组，在这之中25组实现当天谈判并于当天下定，转化率高达50%。

宫雯祎讲道，新政实施以后，买卖双方对于市场价格以及发展趋势都满怀信心，谈判效率显著提高。她还提到，之前客户谈判结束后往往会再三思量，现在基本上当天就能够完成合同签字。

官方所给出的数据，同样是为市场的热度，提供了具备有力性质的佐证。按照上海网上房地产所呈现的数据来看，一直到4月19日这个时间节点，上海二手房包含商业性质房产在内，累计进行网签成交的数量为17880套，跟去年同期相比较上涨幅度大约是25%，其中单日成交数量突破千套的天数有6天。特别值得被提及的是，在4月11日这一天，网签成交量达到了1632套，连续不断地打破了今年3月出现的那两次年内单日成交峰值的情况，创造出了在近5年时间里，上海二手房单日网签成交量的新高度。

新房客户决策周期缩短，改善型项目走俏

持续回暖的二手房市场，打通了“卖旧买新”的置换链条，有不少购房者，其出售了二手房之后，进入到新房市场，这直接带动了新房置业节奏加快。

保利·都汇和煦销售经理程建军讲道，在2月份以前，置换客户的决策周期通常比较长，到了3月，因政策利好被释放，客户决策节奏持续加快，“当中一部分是已完成二手房售卖的客户，其置业资金已到账；还有些客户是先预定好新房后，二手房交易周期也显著缩短，好多客户在3个月以内就能完成全款支付。”。

程建军介绍说在3月的时候项目成交了101套，到4月13日为止，4月的成交量已经超过了60套，预计整个4月的成交量会超过3月，涨幅处于5%到10%之间。他还表示截止周六下午两点左右的时候项目来访量已达到80组，预计全天这种来访量将会突破150组，并且说当天到访、已成交情况均呈现着稳步上升的趋势，同时还提到周末来访量仍旧都是比较活跃状哦。

在项目售楼处的现场，存在着新房购房者这样表示，去年下半年的时候已有置业计划，然而受到市场行情的影响，所以一直处于观望状态，今年新政落地之后，再加上新房计容面积开始调整，认为新房性价比是比较高的，于是便准备出手，此人还提及，结合自身的收入情况，优先去选择公积金贷款，合理地控制杠杆。

4月新房市场运行处于平稳状态，这是因为受到沪七条政策带来的加持以及金三银四传统置业旺季所产生的双重利好，所以市场整体呈现出向好的表现。上海链家新房事业部闵行客发总监孟静表明，当下新房市场分化的态势依旧存在，那些拥有优质产品、具备完善配套、有着高品质规划的项目，其去化的表现更加突出。

在楼盘实际销售当中，这一趋势也获得了充分的验证，其举例表明，自4月开始，改善型项目的成交显著升温，拿区域内的改善楼盘象屿天誉蘭香来说，叠加、联排类产品自4月以来销量持续攀升。

1. 上海中原地产监测出的数据表明，2. 上周（4.13—4.19）的时候，上海新建商品住宅成交面积是9.18万平方米，3. 并且环比上涨了8.94%，4. 此间刚需与首次改善需求一直持续活跃着，5. 已然变成近期市场交投方面的核心主力，6. 为后续成交能够稳步回升夯实筑牢基础。

卢文曦，这位上海中原地产市场的分析师觉得，由于二手房交易活跃所带来的置换力量施加助力，再加上房企积极进行营销配合，短期内，以刚需以及首次改善为主的市场火热格局，是有希望持续不断延续下去的。