三湘都市报·新湖南客户端全媒体记者 卜岚 通讯员 刘时羽
最近，上海的浦东新区，其作为上海的一个重要区域，还有静安区，同样是上海颇具特色的城区，以及徐汇区，也是上海市内较为知名的区域，正式开展了首批试点工作，该工作具体是通过收购二手房来扩大保障性租赁住房的供给量，这一行为很快就引起了全国房地产市场投入很大关注。
实际情况是，在此之前，郑州、长沙等城市便已经率先开启了相关方面的探索，然而其中的大多数采用的都是“以旧换新”这样的模式。但另一方面，上海在这一次跳出了传统的“以旧换新”框架，采用了现金收购与房票置换并行的方式。那么，这一种新的模式会不会在全国范围进行推广呢？
多地试水存量房收购，长沙已有政策铺垫
日前，中国建设银行上海市分行宣告，表示会对在上海市进行试点用于收购二手住房以作保障性租赁住房项目给予全周期金融支持，浦东新区、静安区、徐汇区作为试点区，首批打算收购的房源着重关注房型匹配、配套成熟等特性，主要对接新市民、青年人以及大学毕业生的租赁需求。
需留意的是，上海收购的对象是总价低廉的“老破小”，比如说，浦东新区会优先收购位于内环内的、2000年以前建成的、单套面积在70平方米以下的、总价不超过400万元的、产权明晰的二手房。
和上海此次具有针对性的试点行动相比较而言，长沙在存量商品房收购这个领域的探索早就已经开始启动了。然而呢，跟上海这次的试点存在不同之处，长沙重点是把存量商品房转变为保障房或者人才住房，而这保障房或人才住房也就是房地产市场当中等待被消化的现有的房源。
到2025年7月的时候，长沙市住建局以及其他12个部门联合起来印发了相关通知，明确地提出了要加大存量商品房的收购力度，要借助市场化的手段盘活闲置的房源，将其转化作为保障性住房或者人才住房，并且还细化了收购的标准，面积主要是以60到120平方米为主，原则上是单套住房面积不超过143平方米，收购的价格是以市场评估当作参考。
国内市场之中，回头去看，长沙并非是单独的例子，郑州、南京等城市在早期阶段就已经率先尝试去实行二手房收购相关的政策举措。2024年4月份这个时间节点，郑州推出了住房”卖旧买新、以旧换新“这样的政策，指定专门的主体即城投公司去收购二手房，之后进行改造，改造完成后用作保障性租赁起来居住的房屋种类。南京在之前的时候就已经有过类似的探索行为发生，借助政府方面进行引导、企业积极参与进来这样的方式，收购一部分存量已然存在的二手房以及有空余没人使用的房源，然后把这些纳入到保障性住房的整体体系范围之内。
有利于释放改善型需求，进而带动新房市场去化
提到，此前收购存量房用作保障性住房，一直限定于已建成且在售的新房，全国住房城乡建设工作会议却明确表明能够扩展主体、范围、用途以及价格等。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2025年以及当下热点城市商品房市场存有置换链条循环不通畅的状况。上海此次试点，按照市场评估价格来收购，有益于稳定市场基准价格，防止非理性下跌，“这些处于中心区、配套成熟的二手房，在经过二次装修后，倘若租金合适，肯定会受到青睐。”。
长沙一房企负责人周先生觉得，对于多城收购用来作为保租房的二手房，这有益于精准地去消化存量，重点收购那种老旧的小户型、成交周期长的二手房，这样子能够有效地缓解此类房源的库存积压情况。与此同时，还可以使得置换链条变得畅通起来，政府收购给二手房业主提供了具有确定性的出口，缩短了交易周期，释放出改善型需求，进而带动新房市场去化，形成一种“二手房收购—改善需求释放—新房去化”的良性循环。
周先生指出，有着与上海试点政策内核一致情况的长沙，其此前推出的“以旧换新”购房补贴政策，积累了盘活二手房市场的经验，后期启动物料商品房收购工作之后，推动了存量房源的去库存，此次政策推动二手房置的导向十分明显，上海的这次试点将会给全国其他城市提供能够去复制、借鉴的模板，特别是上海三区和建设银行合作推出的全周期金融支持模式，高效把资金难题给破解了，进一步把其他城市的跟进门槛降低了，未来很可能会有更多城市加入到这一行列。
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