北京二手房。董红艳/摄
本报记者 董红艳 北京报道
2026年开始之后，北京二手房的市场迎来了成交大幅度增加的情况，不仅每周的成交量明显地往上升，在2025年12月以及2026年1月，网签的数量更是连续两个月超过1.5万套，和之前相比增长超过20%，购房的人能够讨价还价的范围显著变小。
近日，《华夏时报》记者进行实地走访，去到了北京典型片区如潘家园、高米店等地，然后发现，不同的板块的二手房市场呈现出差异化特性，但是，在政策稳预期加入扶持力量的情况之下，这个市场上底部的特征展现出来了，购房者进入市场的心气儿抬升了，核心城市中的楼市“小阳春”的那种形势是可以期待的，然而，新房市场，仍旧跟二手房形成了冷热不一样的分化格局。
成交放量
近日，《华夏时报》记者，实地走访了北京朝阳区的潘家园片区，该片区处在东三环，紧挨着古玩城、眼镜城，有着很便捷的交通条件，距离地铁10号线潘家园站，以及17号线潘家园西站的步行距离，在300至800米之间。在潘家园从事房产经纪工作超过十年的马林（化名），向记者介绍了当地二手房市场的现状。
以老旧社区为主的住宅小区处于潘家园周边，它们大多是在上世纪80至90年代建成的。马林表示，“这边多数小区的居住环境基本没差别，只是有部分小区的楼道维护相对更整洁一些。”。
马林表示，近期链家在北京的周成交量，已突破2000套，这里说的不是全市总成交量，在此之前，周成交仅仅约1600至1700套。当前二手房市场，已进入活跃度提升阶段，其所在业务小组（上月）也成功成交2套房源。
据马林的看法，有着300万元预算的那些购房者，当前于潘家园挑选二手房时存在较多数目选择对象的情况情况，然而这个片区的房价暂时还没有呈现出上调的趋向态势，可是购房者获得的议价空间却显著明显已经被收窄缩小了，在此之前有一桩一户案房源跟照挂牌价相比能够谈下20万元的幅度金额，现如今议价空间仅仅只剩下10万元左右的范围额度。
北京潘家园二手房市场。董红艳/摄
为了能更深入地了解北京二手房市场的行情状况，《华夏时报》的记者另外去走访了大兴区高米店片区，这个片区处在大兴新城以北部分，处于南五环跟南六环当中的位置，它是连接北京中心城区与大兴新城的关键枢纽所在，有着交通便利、配套设施完备、居住属性显著突出的区位方面的优势。
北京高米店二手房。董红艳/摄
和潘家园不一样，高米店那个片区的二手房，是以2000年往后建成的那种次新房作为主要类型的，要是总预算有300万元，在这儿买房子的选择范围相对来说是比较有限的。房产经纪人张睿（这是化名啦）透露说，要是预算是300万元，在该片区的新里西斯莱公馆这个地方，就只能去考虑东西朝向的两居室房源。
贝壳 APP 信息表明，新里西斯莱公馆有一套东西向两居室，在 2026 年 1 月 26 日时被挂牌，其价格为 298 万元，部分业主已敏锐察觉到市场的变化，仅仅时隔两日，也就是 1 月 28 日，该套房的业主便将挂牌价格上调至 315 万元。
从整体方面来看，北京的二手房市场在最近这段时间持续维持着较高的成交热度。依据北京市住建委的网签数据，在2026年1月的时候，北京二手住宅成交了15082套，尽管相比于去年12月出现了一定的回落， 不过这已然是北京二手房市场连续两个月成交数量超过15000套了。
予以值得关注留意的是，在2026年1月这个时间节点，北京地区二手房房屋成交的数量，相较于2025年相同时间段的12480套而言，呈现出增长比例为20.8%的态势，并且其数量超过了2022年到2023年这期间任意一年相同同时段成交的数量句号。
“小阳春”可期，市场层次分明
实际上，二手房市场呈现出的活跃态势并非仅仅在北京存在，在一线城市里，北京以及上海的二手房市场都始终维持着稳定的交易活跃程度。中指研究院的高级分析师孟新增朝着《华夏时报》记者表明，1月重点城市的新房市场依旧处在修复的进程当中，而二手房市场却持续保持着热度，成交同比的增幅全都超过了20%。
进入2026年，，政策层面不断释放出清晰的对于“稳预期”的信号，孟新增表明，年初的时候，换房退税政策有延长的情况呈现，白名单项目存在贷款展期、结构性降息的现象还有支持城市更新等多项举措得以落地实施，政策从需求端发力，同时也从融资端做出协同举动，用力来提振市场信心，整体来看，房地产行业政策已经步入以‘稳定市场预期、缩短行业调整周期’作为核心目标的全新阶段。
合硕机构首席分析师郭毅，针对北京住宅市场情形，向《华夏时报》记者进行分析，称当下北京二手房价格已然进入相对筑底区间，房主议价空间收窄这种较为明显的市场趋向，致使部分购房者察觉到局部市场底部已然显现，与此同时，北京二手房挂牌量呈现出显著回落态势，从去年高达15万套缩减至目前近乎13万套，房源供应方面在减少，这直接让收窄了购房者的选择范畴，契合楼层、户型、装修、朝向等预期的优质房源十分稀缺，如此一来，更是进一步助长了购房者入市的意愿提升。
具体而言，北京学区房成交对于市场所产生的拉动作用，显得格外突出。郭毅表明，在2026年的时候，春节按照公历来算时间比较靠后，一部分有着学区落户具体需求的购房者，为了能够赶在4月30日这个关键时间节点之前完成交易，其入市的节奏相较于以往年份明显提前了，进而成为近期市场当中的重要增量。
市场预期也正在持续朝着好的方向发展。孟新增持有这样的看法，2月份的时候，因为受到春节假期这样的因素的影响，楼市销售的节奏或许会出现阶段性的放缓的情况，但是呢，随着核心城市在2025年出让的优质地块逐渐进入市场，再加上部分房企有着在春节前加大促销力度从而提前蓄客的计划，3月的时候，市场购房需求有希望逐步得到释放，核心城市楼市的“小阳春”行情仍然是可以抱有期待的。
郭毅披露，在北京二手住房市场方面，2026年1月出现了连续三周的周成交房屋套数突破4000套的情况，这部分成交后续月份会逐步转变为网签数据，为北京房地产市场“小阳春”带来助力，吹响楼市“小阳春”前哨。
然而，值得予以关注的是，和二手房市场构成反差的是，新房市场尽管存在部分项目维持着热销的状况，可是整体的交易热度显得比较弱。大兴区某一新房项目的销售人员向《华夏时报》方面的记者直率地表示，当下对于市场回暖所能产生的感知是比较微弱的，整个大兴区的新房成交规模都是相对有限的。
郭毅直接表明看法，当下北京新房市场在整体方面是比较倾向于改善型产品的，呈现出普遍户型偏大的情况，而且总价偏高，平均套均总价大概是700万元，这和二手房350万至400万元的套均总价形成了明显的分层现象，普通家庭甚至得变卖两套二手房才能够去置换一套新房。在现阶段，新房市场当中只有品质过硬、价值逻辑清晰的项目才可以保持较好的销量。
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