首开有多火，现在就有多冷淡
说真的，其实当下这会儿好多房东所遭遇面临着的那些问题，早在多年之前我们就已经满怀善意地去进行过提醒了的；现如今，时间已经悄然过去了整整两年的时长，而过去那会儿那些被不少人质疑是在危言耸听的预警提示，如今正以最为残酷无情的方式实实在在地变成了真切的现实情况。
一、
2023年的三次预警：
当时的泼冷水，如今的救命符
回顾东城逸家此次房价的起伏变化，每一个重要的时间点，都隐匿于我们往昔所撰写的文章之中。
2023年7月，在全网都大肆渲染着千人排队去抢房的那种所谓盛况之际，我们所撰写的第一篇深度分析清清楚楚地就指出了核心风险：大批存量房进入市场这件事可不是什么福利，而是片区房价的压舱石被抽离拿走了。
那会儿，东城逸家首次开盘时的单价处于2.4至2.6万每平方米这个范围，周边的二手房挂牌价格当时还保持在2.8至3万每平方米这般状况，然而，我们那时借助建委官网的数据发觉，单单东城逸家的6个地块，没有前往网上签约的套数就达到了13262套（其中含有车位跟储藏间等类型），再把西江华府2000套可能会有的供应数量加进去，这个片区的供应数量已经远远超过了市场能够消化的能力。
在2024年5月这时，我们再次去进行提醒，那就是，片区二手房的量出现下跌，并且价格也出现下跌，这是必然会发生的情况，并非是偶然才出现的状况。
有一位业主，其户型面积为175㎡，这位业主所经历的事情，恰恰就是这一逻辑的典型体现，在2023年的时候，该业主买入房产，当时看起来好像比二手房价格要低，然而实际上在那个时间节点，他已然处于房价的高位，就如同站在了山顶一般。
二、
100万亏损背后：
三个被忽视的定价陷阱
这位业主出现亏损，不是单纯由于市场波动，而是在2023年购房的时候，因三个关键陷阱，导致集中爆发了亏损情况。
第一个陷阱是学区溢价幻象。
2023年开盘时节，好多销售把高新区的名校当作卖点，然而，那个时候我们就去查证了，东城逸家中学在高新区的成绩并非稳定不变，而是有时候高，有时候低，并且，高新区的教育较为均衡，各个学校之间的教学质量差异并不算大，所以说，所谓的学区优势，更多的是营销方面的炒作行为。
当今，伴随片区入学人口的增多，学位紧张这一问题突显出来，当年附加于房价之中的学区溢价正处于消失的状态 。
第二个陷阱是现房溢价误区。
在那二零二三年市场处于低迷的时期，东城逸家因具备即买即住的现房属性从而备受众人追捧，然而在当时我们就郑重提醒说：有着凑近十年房龄的老旧现房并非品质保障，反而是存在折旧风险 。
此批房源的户型设计还停留在上一代，比如说户型有着暗卫的情况，还有面宽不足等问题，小区的园林以及公共设施已然出现了老化迹象，和2023年到2025年新入市的改善盘相比，产品力的差距在持续拉大。
当今的二手房交易市场之中，在相同的价位情形之下，购房的人们更加倾向于挑选房龄处于5年之内的次新房屋，东城逸家所具备的现房这一优势已然转变成为了品质方面的劣势。
第三个陷阱是成本认知偏差。
众多业主在2023年进行购房行为时，仅仅只是对同期的二手房价格展开了对比，然而却将小区潜在存在的库存压力以及开发商所具备的成本给忽略掉了。
对此就不再作进一步展开阐述了，明白其中道理的人自然而然心里是清楚这些情况的。等到2025年的时候小区推出了每平米1.8万的特价房，普通业主所拥有的二手房根本不存在可以进行议价的空间，这并非是说降低价格就能够卖出去，而是即便降低了价格也不一定就能够实现售卖的情况。
三、
给业主的三条专业建议：
别在恐慌中犯第二个错
好多业主，在面对一百万亏损之时，会陷入到要么降价抛售，要么死扛到底这样的极端选择之中，然而结合济南楼市当下的状况来看，我们更加建议采取理性的应对方式。
首先，拒绝无底线降价，精准测算止损临界点。
把175㎡户型当作例子，要是在购房的时候首付百分之三十（150万），贷款350万，依据月供大概1.5万来计算。
接下来，去发掘房源存在的差异化优势层面，以此来躲开同质化竞争的情况。东城逸家175㎡的户型，虽说存在一定缺陷，然而却有着无法被取代替代的优势：它处于汉峪金谷 - 奥体核心区域范围，距离地铁3号线以及7号线比较近，通过步行就能够到达舜奥公园、逸家广场 。
房东能够着重凸显核心地段大套型房屋的稀少性，像是着重表明175平方米的四居室户型能够满足三代人共同居住这一需求，以及现房状态购买后马上就能入住不需要等待，以此和开发商推出的特价房（大多是小套型房屋）形成有差别的竞争态势。与此同时，可以主动承担一部分税费（例如增值税），减轻购房者支付首付款的压力，这样做相较于单纯降低价格而言更具吸引力。
最后，要警惕中介以低价进行诱导，自主去掌握定价的权力。部分中介为了能够快速达成成交，会刻意去渲染市场的恐慌情绪，进而建议业主进行大幅降价。业主可以参考近3个月同户型的成交价格，制定出阶梯式的定价策略，首次挂牌价要高于成交价5% - 8%，预留出议价的空间。若1个月内没有带看情况则再微调5%，回避因为急于出售而造成不必要的损失。
四、
济南楼市的启示：
别把核心区当保险箱
身处东城逸家名为业主之人的遭遇，并非单独个别的情况，反而是济南楼市已然步入精挑细选这一时期的一种呈现，。
2023年，我们已然提出，济南楼市，已经从普涨的时代，步入了分化的时代，核心所在的区域，并非是保险箱，品质如何，户型怎样，持有成本高低，才是决定房价走向的关键之处。
从当下情形来看，汉峪的小区，贤文的小区，科技城的小区，CBD的小区，奥体片区的小区，其中真正能够承受住价格下行趋势的，是那些品牌、物业、户型各个方面都表现出色的小区，这类小区因其产品稀缺，故而更易于实现保值并流畅地进行流通，然而像东城逸家这样虽然地段具备优势但品质存在欠缺短板的小区，正逐渐沦为房价下跌的严重受灾区域。
终归，我要再度告诫于济南购置房产之人，二零二三年我们所预先警示的开发商出货涉险状况、学区溢价涉险状况、现房折旧涉险状况，往后依旧会在各异片区呈现。
购房可不是跟着潮流去争抢热门点，而是要逆向而行去审视风险，当所有人都在对某个楼盘进行追捧之际，要多多思考谁会是最终的接盘之人，当中介不停地反复敦促你降低价格之时，要多多查看以往的预警是不是已然实现了。
毕竟，在楼市当中，能够帮你防止出现亏损情况的，必然是具备理性预判可能存在风险的那种能力 。
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