八月份，深圳的房产市场普遍显得比较清静，不过新楼盘和二手房的交易情况却有着明显的不同。
深圳乐有家研究中心公布的资料表明，八月份深圳一手房和二手房网签的总数是六千三百二十六套，与上月相比减少了百分之十三点五，和去年同期相比降低了百分之十。
具体分析，新建商品房网上签约数量为2151套，与上月相比减少了19.1个百分点，和去年同期相比降幅也加大到33.3个百分点；二手房网上签约数量为4175套，虽然比上月略有减少10.3个百分点，但和去年同期相比增加了9.8个百分点，显示出“新房市场遇冷、二手房市场略有回暖”的不同走势。
业内分析指出，八月深圳新盘与二手房买卖数量同比环比均出现下滑，且跌幅比之前更加显著，此情况与时节特点及市场房源释放步调紧密关联。七月份到八月份，房地产市场通常比较萧条，人们外出活动的兴致比较高，而且气候状况对房产的参观和购买也带来了一些阻碍；同时，在上半年开发商达成销售业绩目标之后，他们推出新房产的速度减慢了，给予的优惠和促销活动也变得不那么积极，这两种情况加在一起，使得整个市场的交易量受到了影响。
然而，根据周度趋势分析，市场展现出了由弱转强的良好态势，行情呈现先抑后扬的积极转变。深圳二手房市场在8月份的交易量已经连续四周实现增长。
这一变化背后，是多个有利条件的共同影响：八月份股市表现明显改善，同时上海、北京等城市推出了多项扶持政策，并且“金九银十”这个销售高峰期即将到来，这些积极因素一起促使市场交易量慢慢增加，给处于低迷期的房产市场带来了一些活力。
新房市场：延续分化态势
深入分析新房市场状况，八月深圳新房市场依然呈现“少数项目表现突出、大部分销售面临挑战”的明显差异。
根据深圳贝壳研究院发布的信息，8月份深圳新房总共卖出了3309套，与上个月相比减少了12.3%。在这之中，住宅类房产成交了2130套，环比降幅达到了20%。
交易冷淡的根源在于潜在买家犹豫心态的增强，市场上普遍预期会有新的调控措施出台，因此一些打算置业的客户决定推迟购买决定，希望等到相关政策细节更加清晰。
供应端同样出现规模缩减情况：8月份共有7个项目获得销售许可，仅光明区、龙岗区、宝安区、龙华区有新增房源，总计供应新建住宅3216套，其中普通住宅数量为3040套，与上月相比减少了43.7个百分点。由于上个月集中放量，本月开发商推售节奏有所放缓，不同区域之间的供应差距显著。在各个区域的新建住宅供应量方面，光明区以1371套的供应量位居前列。
供应量上升而购买需求不足的双重影响下，新房的积压情况不断加剧。根据深圳市住房和城乡建设局公布的信息，到今年八月末，深圳市可售的新建住宅数量达到三万二千二百九十三套，房屋销售所需时间延长到了十个月零一个星期。新增房源的供给持续增长，但新房的成交情况却非常低迷，导致住宅的库存量以及销售周期再次出现增长。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此评论说，近期新房销售速度明显放缓，特别是南山、福田等高价楼盘和改善型房产集中的区域，八月份的交易量大约只有六月份的一半，这种减少非常明显。这种情况既表明居民购买新房的意愿有所降低，也和同类二手房价格进一步下跌、影响市场信心直接有关。
二手房市场：量稳价调显回暖
深圳二手房市场在8月份的变化，不同于新房市场的调整分化，呈现出交易量稳定增加、价格略有波动的回暖态势。
深圳乐有家研究中心所发布的信息表明，八月份深圳二手房的成交记录为5267套，与上个月相比减少了7.1%，和去年同期相比增加了12.8%，已经连续六个月超过5000套的成交水平；在网签数据上，八月全市二手房的签约数量为5061套，环比下滑了10%；其中，住宅部分的签约量为4175套，环比减少了10.3%。
值得留意的是，二手房即时交易情况更为活跃。依据深圳贝壳研究院的观察，八月二手房即时交易量较七月提升二十一百分之八，这种增长源自两个方面的原因：其一，市场上具备高性价比的房产数量增加，促使部分先前积攒的购房意愿加速进入市场；其二，股市走势转好提升了市场信心，部分民众在股市获取收益后加速了购房安排。
价格方面目前还在变动过程中，深圳贝壳研究院统计显示，八月深圳二手房每平米卖价是五万二千六百六十二元，比上个月减少了百分之零点六，比去年同期降低了百分之一点二，造成这种现象的原因有两条，第一是购买刚需的房子数量比较多，便宜的房产交易量增加了，第二是卖房者信心不足，买家砍价的空间变得更大了。
李宇嘉深入分析道，现阶段二手房价格虽然开始稳定，但总体仍在降低，挂牌价格不断下滑，市场体现出“买家占优”的情况，房东降价出售房屋的倾向已经比较明显，他同时强调，虽然八月份的交易量依然维持在5000套的所谓分界点之上，但这个5000套是市场平稳时的标准，当房源数量增加到7万到8万套时，这个5000套的分界点应当提高。现阶段，由于存货数量众多，销售难度提升，市场上形成了新房同业、二手房同业以及新房二手房跨类型之间的竞争格局。
政策预期升温：“金九银十”或迎调整
李宇嘉观察深圳八月份房地产市场，发现新房买卖的地域分布、户型偏好，以及二手房成交价格范围，都显示出市场完全被首次置业者和改善型购房者掌控，这类需求大多源于客观原因，比如结婚、孩子上学、家庭添丁、父母团聚等，从而迫使人们不得不购买房产。
“金九银十”这一惯例性销售高峰期即将到来，各方开始热切期待相关调控措施的变动，因此9到10月份的市场状况格外引人瞩目。
李宇嘉分析，未来金九银十期间，深圳或许会放宽对外地购房者的限制，同时房地产开发商在第三季度的销售活动会更加积极，商品以旧换新的优惠政策也会更加丰厚，估计九月和十月的市场状况不会比八月份更糟糕，然而无论是供应方面相对于有效需求的较高库存，还是经济基础层面的约束，都没有出现显著改善，估计九月份会继续处于低迷状态。
中指研究院对于政策动向也抱有正面看法。该机构表示，8月18日，国务院会议提出要“运用有效手段稳固房地产市场不再下跌并趋于稳定，同时借助城市更新推动城中村和老旧房屋的翻新，多方面着手来满足改善性住房需求”，从而更加清晰地界定了房地产“不再下跌并趋于稳定”的政策方向，使市场获得了信心，“运用有效手段”也暗示政策可能会继续加强力度。近期政策思路应持续关注城市更新工程、城中村区域及老旧房屋的修缮工作，着力激发房地产市场的改善性需求，各项辅助性措施需尽快落实到位，并注重提升工作品质。与此同时，当前市场普遍预期美联储将在九月下调利率，我国调整利率的政策空间也相应增大。
市场当前正值“金九银十”的常规推广高峰期，估计房地产商会在主要都市加速发售房产，市场活跃程度可能迎来一个时期的提升。
0 留言