编辑说明：最近，国家行政院第六十二次会议批准了《房屋租赁规定》（简称“规定”）。该规定对房屋租赁登记提出了新标准，为房屋租赁信息数据互通平台提供了更稳固的法律支撑，为税务机构精确发现未申报租赁收益提供了有效途径。本文旨在探讨《条例》中关于住房租赁备案的要求，以及出租房产时纳税的流程，目的是让纳税人能够明确自身的税务责任，确保税务活动的合法合规，并有效规避潜在的税务风险。
《条例》住房租赁备案规定相较过去有何变化？
实际上，房屋租赁登记早已不是什么新情况。1995年施行的《城市房地产管理法》《城市房屋租赁管理办法》（现已由《商品房屋租赁管理办法》取代）就清楚说明房屋租赁需要履行登记手续，出租人和承租人必须向房产管理机构进行登记。根据房屋的用途差异，房屋能够分为居住用途和其它用途。本次《条例》针对住房租赁备案事项制定了详细条款，与《商品房屋租赁管理办法》（简称《办法》）相比存在六个方面的调整，具体表现为：
备案的规定出现调整。租赁关系中的双方需向房产管理部门登记信息。《条例》中明确出租者必须向房产管理部门登记，承租者则有权选择是否登记。因此，住房租赁者承担的登记义务得到减轻。
第二点，申报文件更加精简。该法规第十五条明确，申请房产租赁登记的双方需向不动产管理机构递交租赁契约、参与者的身份文件、房产归属证明以及不动产管理机构指定的其他文件。现阶段，各地方不动产管理机构对额外文件的要求存在差异，从而在某种程度上加大了租赁双方完成房产租赁登记的挑战。当前，《条例》第八条明确，出租者向房产管理部门报备时，只需递交房屋租赁合同，显著简化了住房租赁报备的程序。
第三，备案流程得到补充。《条例》第八条为租赁备案开辟了新渠道，出租房屋者能通过住房租赁管理平台录入租赁信息，便可以办理备案手续，无需再前往房产管理部门进行线下登记，从而能够有效节省资源。
第四点，从事房屋租赁业务的机构若未完成登记，将面临更严厉的惩处措施。《办法》第二十三条规定，对于未依照要求进行登记且拖延不改正的机构，将处以1000元至1万元之间的罚款。《条例》第四十一条则进一步加大了对房屋租赁公司未登记的处罚力度，针对未按规范办理登记且拒绝改正的房屋租赁公司，将处以2000元至10万元之间的罚款。必须强调的是，机构的范畴远超出租房屋的公司，对于那些偶然提供住宅租赁服务、并非以此为主要经营活动的组织，可以依照《办法》第二十三条实施惩戒，然而对住宅租赁公司实施的惩罚措施更为严厉。
第五，承担备案责任及未履行备案义务的法律后果有所延伸。《条例》第二十七条增设了一种备案义务者，就是从事房产租赁中介服务的公司，例如链家等代理出租房屋的第三方机构。如果房主与租客经由房产租赁中介服务公司订立租赁合同，那么租赁备案的责任就由房产租赁中介服务公司来履行。《条例》给住房租赁中介公司加了登记要求，也加大了不登记的处罚力度，对没按规矩做租赁合同登记的机构，要让他们改正，还发个警示，要是还不改，就罚两万到十万块。另外，必须指出的是，对于未依照要求实施住房租赁登记的个人，《条例》没有设立新的惩处条款，依旧依照《办法》第二十三条来执行，比如个人甲把房产提供给个人乙使用却未办理登记手续，房管机构能够要求其纠正，若拒不改正，则可能被处以最高1000元的行政处罚。
第六点，房屋租赁数据互通办法已经建立起来。跟十多年以前对比，国家在数字化建设方面、资料分析本事上有了大幅度的进步。过去第二十条《办法》规定房产管理部门需建立房屋租赁登记备案系统，并将备案内容整合到房地产市场系统，如今《条例》则要求房产管理部门同税务等部门构建信息互通平台，这表明数据共享技术已完善，房产管理部门将把住房租赁合同登记信息，房源归属资料，以及住房租赁公司、中介机构的运营数据，一并传送至税务部门这项行动能够向税务机构呈现完整的租赁业务资料脉络，可以大幅增强税务管理的效能和准确性，有助于促进从“凭票管税”到“数据管税”的升级，保证税收收入全额征收到位。此外，个人出租住宅未登记的处罚较轻微，租赁市场信息互通机制或促使租赁参与者采用“一对一”“隐蔽”的直接租赁模式，不借助“中介”“公开”的间接租赁模式，这样能够防止租赁中介将租赁契约报送房产管理机构后，税务部门获取租赁交易信息，进而对未报税的房东实施彻底的审查。
整体而言，《条例》的颁布意味着房屋租赁登记制度进入新纪元。首先，促使租赁行业参与者增强登记房屋租赁合同的自觉性，主动开展登记工作，以此规范租赁行为。其次，有助于消除租赁领域长期存在的“信息壁垒”，税务机构借助登记信息监测租金所得，从而加强出租房屋的税收征管。
租房信息共享机制下，出租人应当如何依法履行纳税义务？
早些时候，一些省份制定了税务保障法规之类的文件，指示县级政权把税务数字化工程归入电子政务蓝图，借助省级统一数据平台达成跨单位涉税数据互通，不过这类要求因权威性不足，地方当局落实不够，涉税数据互通体系并未产生实际效果。这一《条例》的颁布，为房产管理机构向税务机构通报租赁房产数据创造了更稳固的法律基础，有力处理了以往信息互通中法律支撑不够和实施效果不强的情况，让税务机构能够准确获取出租者关于租赁房屋的税务相关资料，所以，出租者必须全面且详细地了解租赁房产怎样依照法规完成纳税任务。
依照出租房屋的经营者差异，可区分为公司经营租赁与个人经营租赁，其中个人涵盖个体经营组织及普通公民；各类经营主体在租赁房屋时，其应承担的税务责任存在区别，涉及税款缴纳的准则及可享有的税收减免措施亦不同——
1、企业出租住房的纳税义务
（1）企业所得税
企业出租住房获得的未含税收入是企业资金增加的一部分，算作需要交税的收入，是应交税款的构成部分，按25%的比例缴纳企业所得税；如果企业属于规模较小、利润微薄的类型，那么应交税款的计算会打75折，然后按20%的比例缴纳企业所得税。
（2）增值税
若是公司作为一般纳税人，在“营改增”试验开展之前订立的、尚未完全履行的住房租赁契约，能够选用普通计税方法，以获得的净租金收入和9%的税率来核算销项税额，在扣除进项税额后支付增值税，或者选用简易计税方法，以获得的净租金收入和5%的征收比例，计算并缴纳增值税；倘若是在“营改增”试验开展之后订立的住房租赁契约，则必须采用普通计税方法，依照前述准则缴纳增值税。若公司是小规模纳税人，需使用简便的税务计算方法，获得不含税的租赁收益，并按5%的税率计算应缴增值税，同时对于月销售额不超过10万元、季度销售额不超过30万元的小规模纳税人，可以免除增值税。另外，对于房屋租赁公司，当其向个人出租房产时，可以按照5%的税率减半为1.5%来计算并缴纳增值税。
（3）城建税
企业以出租住房产生的增值税金额为基准，因所在区域不同，计征城建税的比率有所区别，若机构位于城市中心地带，则按百分之七的比例缴纳相关税费，若机构位于县城或乡镇区域，则按百分之五的比例缴纳相关税费，若机构所在地既非城市中心地带也非县城或乡镇区域，则按百分之一的比例缴纳相关税费。
（4）房产税
公司以不含税的租赁收益作为征税基础，按照十二分之二的比率计算并上缴房产税，如果将房产租赁给个人或大型专业住房租赁公司，可以按四分之四的比率缴纳房产税。需要特别强调的是，企业出租房产签订的租赁协议中，若明确包含免租期限，那么在免租阶段，房产的所有者仍需依据房产的原始价值缴纳税款。
（5）城镇土地使用税
通常情况下，位于城市、县城、建制镇或工矿区，并持有土地使用权的企业，需要承担纳税责任。这些企业应依据实际占用的土地面积，按照规定的税额标准，计算并缴纳土地使用税。
（6）印花税
租赁关系双方需以财产租赁合同中注明的非税租金数额作为征税基础，按照千分之一的比例率计算并上缴印花税。倘若承租人是自然人，那么承租人无需缴纳印花税。
对于规模较小的公司，如果是小规模纳税人或者小型微利企业，那么在缴纳城市维护建设税、房产税、土地使用税以及印花税时，能够获得税收减免的照顾，具体来说是在原有税率的基础上，可以再降低一半的税负，以此来支付应缴的税款。
2、个人出租住房的纳税义务
（1）个人所得税
个人出租房产时，以每次获得的不含税租金作为征税基础，若收入不超过4000元，可减去800元法定成本，若收入超过4000元，则按20%的比例扣除法定费用，若产生维修开支以及允许扣除的税费，每次还可最多扣除800元维修费用及实际发生的税费金额，最终按10%的税率计算并缴纳个人所得税。
（2）增值税
增值税申报有两种方式，分别是定期申报和临时申报，这两种申报方式的起征点存在差异。选择定期申报还是临时申报，主要依据是否完成税务登记或者临时税务登记来区分：如果已经办理了登记手续，那么可以采用定期申报，起征点在500元到2万元之间（具体数值需要根据所在省份的实际情况来确定）；如果尚未办理登记手续，那么就需要适用临时申报，起征点在300元到500元之间。没有达到起征标准的，不用缴纳增值税，依照规定也无需提交纳税报告。
若租金超出起征点数额，需依据企业形态判定纳税责任。个体经营者中，若为小规模纳税人，则按不含税租金所得乘以5%征收率，核算并缴纳增值税。自然人出租房产，则将不含税租金所得乘以5%征收率，再打九折，以此计算并上缴增值税。要留意的是，收入超出基准额度不代表必须缴纳税款，即便满足减免税政策，也不需要实际支付税款，不过还是要依照规定完成报税手续。
关于税收优惠政策，主要包括：
以一次性收取租金方式出租房产所获未含税的租赁收益，能够对应到租赁的时段内进行均等分配，分配后的逐月租赁收益若不超过十万元，则无需缴纳增值税。
小规模纳税人，包括个人，能够获得税务方面的照顾，当其年销售额不超过十万元，或者季度销售额不超过三十万元时，无需缴纳增值税。
不过必须指出，提供给他人居住的房产开具的增值税专用票据，不可以获得增值税免税的优惠。
（3）城建税
个人与企业出租住房相同，不再赘述。
（4）房产税
个人出租房产，获得未含税的租赁收益，按照百分之四的比例缴纳房产税，并且，在此基础上，可以享受税收上的照顾，按最高百分之五十的比例缴纳房产税。
（5）土地使用税、印花税
个人出租住房免征。
《条例》施行后，出租人如何实现税务合规？
租赁市场信息互通的情况下，租客租下房子，为了合法规避房租专项附加扣除，会去个税软件录入房产位置、租赁期间等资料，税务机构把收到的信息同房产局公布的租赁登记记录做比对，能准确找出房东没登记也没报税的情况。未登记备案的，税务机构会通报不动产管理部门介入处理；未履行纳税申报的，将核查出租方，出租方需承担补交税款及支付滞纳金的税务后果，另外，对收到税务部门申报通知仍拒不申报的、以及有显著隐瞒租赁收益行为的出租方，还可能被判定为偷税，面临补缴或少缴税款0.5倍至5倍数额的罚款处罚。所以，自《条例》生效起，房东需整体落实税务合法要求，正当且完全利用税收减免措施，履行报税手续，并规避税务方面的潜在问题。
1、主动进行住房租赁合同备案，全面保留交易凭证
要保证房屋租赁活动符合法律规定并且能减少税务方面的麻烦，房东需要自己动手，在专门的房屋租赁服务网站上录入租赁的房屋信息，或者到房屋所在地的房产管理机构去登记租赁合同，另外，要把收到的租金证明，比如银行账目记录、收款票据这些，还有修理房屋时花的钱这些交易记录，全部保存好，这样以后要是需要根据法律减去一些费用，或者处理税务方面的纠纷，就有依据了。
2、充分考虑租金收入情况，依法依规作纳税申报
个人房东能否申请税务登记，得看租金收入多少。假如当地省里定了个标准，增值税起征点是两万块，并且个人每月收的房租不超过这个数，但至少要有五块钱，那么个人就有选择，要么办正式的税务登记，要么去搞个临时的，这样就不必再做纳税申报了。另外，出租方需要全面了解前面提到的税务规定，依照法律法规，准时完成税务登记，这样才能从根本上来防止税务方面的问题出现。
3、借助专业税务人士的力量，积极应对已爆发的税务风险
税务部门规定出租人自我检查税款缴纳情况时，出租方需抓住时机，彻底、踊跃、自觉地核实租赁所得是否全额纳税，若查实确实存在漏缴税款的情况，应主动与税务机构配合补交税款并支付应有的滞纳金，以免被视作偷税行为。税务部门若已对出租人展开检查，出租人需谨慎处理，主动与税务机关就事件经过及法规应用展开交流，力求获得有利认定，在必要时，可以咨询税务人员获得法律援助和专业知识，以期最大限度减少经济上的损失。
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