当前推动租赁和购买并举的社会发展方向中，相关领域人士正运用多种新颖举措来应对“住得安心舒适”的社会要求，国泰海通最近发布的一份资产管理通告表明，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT计划通过定向增发资产或其他途径进行规模扩大并添置新的基础建设资产。
当前，上海城投控股股份公司发布通告，其董事会先前在8月5日已经批准了增资方案，此次增资将关联两个基础建设计划，分别是城投宽庭·浦江社区与城投宽庭·九星社区这两处公共租赁住房工程。
增资是城投宽庭REIT在公开市场上不断进步的核心动力，城投控股副总裁兼财务负责人吴春这样认为，新增资产纳入REIT后，将面临更多投资方的监督，进而促使运营管理团队提升工作质量，增强工作效率，最终促进品牌运作。
专家表示，运用REITs融资路径来盘活现有资产是现今活化闲置资产的主流做法。国内市场上，已发行的保障性租赁住房REITs有七个项目，其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REITs发行金额达30.5亿元，位居前列。
动态主动管理
近几年，关于REITs的相关支持政策不断出台。
二零二零年，国家发起了基础设施公募REITs的初次尝试，二零二一年七月，保障性租赁住房被归入了这一试点范畴，二零二二年五月，相关单位颁布文件，详细规定了保障性租赁住房REITs的发行标准等细节，二零二二年八月三十一日，三支保障性租赁住房REITs成功挂牌交易，这样就为租赁住房的权益融资开辟了新的途径，二零二二年十二月九日，华润有巢REIT成功上市，标志着市场化的机构首次发行此类产品。
促进房地产业转变为长期运营的物业，同时吸引社会资金投入到公共福利性住宅项目中，使得城投宽庭REIT产生了增加资金规模的意愿。
消息称，到今年前六个月，城投宽庭保租房REIT已可分配资金达6337万元，其年化现金分红比例为4.196%，整体市场价值为42.72亿元。
城投方面人士指出，这是负责运营的单位对自身负责的项目实施了灵活的积极调控达成的成效。现阶段，城投宽庭已经拓展到上海九个行政区域内的十九个地点，照管的总房产数量超过两万七千套，为将近五万名顾客提供了服务。上海城投置业经营管理有限公司的常务副主管吴弢说明，从效益状况来看，城投宽庭在二零二四年获得的租金总额已经超过五亿元，与二零二一年相比，实现了将近十倍的迅猛提升。”
在这背后，是不断壮大并规范的住房租赁市场。
《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》表明，四个核心都市的租房者数量将近四千万，这个比例高达近一半；在四十个关键城市的租赁群体中，超过三十五岁的租客比例超过三分之一，对居住条件提出了更高要求。自九月十五日起，《住房租赁条例》开始执行，促使租赁市场在品质方面实现重要进步。
上海城投依照该城市的发展规律，于2019年推出了“城投宽庭”这一品牌，主要面向新市民和青年人的住房需要。到了2024年1月，该公司发起了长三角地区的首笔保障性租赁住房REIT，从而探索形成了“投资、融资、建设、管理、退出”的循环模式。
引人注目的是，在过去的四年时间里，我国首批公募REITs发行上市后，累计总市值突破了两千亿元大关，位居整个亚洲地区之首，并且有效激发了不同类型市场参与者的投资意愿，使其活跃度得到了显著提升。
这也为保租房REITs的扩募提供了借鉴。上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理兼首席投资官徐刚表示，扩募是REITs平台实现自我发展的重要途径。
扩募仍存挑战
城投宽庭扩募的审核程序目前已经开始，不过最终能够完成扩募的具体时间还没有确定。从单项目获取收益转变为资本生态系统收益，是城投宽庭REIT在推进扩募过程中必须应对的首要难题。
据消息，基金成立后首个投资项目是城投宽庭REIT，国盛资本在2022年市场处于低迷时大量买入，这既因为看重其基础资产（光华、江湾社区）的良好品质，也由于相信城投企业的管理运作水平。
这两个项目能够加入基础资产扩张名单，和它们出色的运作状况有很大关联。首先，它们各自的空置率都极低，达到了90%以上。其次，它们在当前所有项目中是最为完善、质量上乘且管理得当的。同时，它们也继承了之前项目质量持续提升的方针。
根据统计信息，九星社区在2024年6月份的运营情况显示，前四个月的出租比例高达94%，现阶段这一比例已经超过95%；浦江社区经过两年的运营，出租比例大概在90%到91%之间。
筹措资金时遇到的下一个难题在于，依据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），项目运作期限通常应持续至少三年。对于能够获取持续稳定回报的方案，可以酌情减少运作周期的最低标准。
城投此次租赁社区的进展，能否借助运营情况来扫除障碍，目前还是个谜。虽然上海城投已经着手进行审核工作，不过考虑到监管机构对于收益持续性、项目规范程度以及日常管理情况等方面的重视，因此完成时间难以确定。
业内专家提到的第三项难题，在于管理层面，在出租率很高的情况下，公司借助规范化管理，依靠专业团队和数字化平台减少开支，拓展租赁后服务创造除租金外的额外收益，并提升客户忠诚度。面对浦江社区附近五六家同类项目的竞争，上海城投为了确保项目盈利，不仅不能参与价格竞争，还要运用人才租房优惠政策招徕租户。
这个项目的正面作用值得赞扬。依照戴德梁行华东区负责人黎庆文的观点，上海城投宽庭主动增加资金来源，不仅能够促进上海都市进步和民众住房，同时也是一个刺激市场资金运转，有效利用废弃资源的市场典范。
0 留言