一、核心指标 1.一二手房市场重合度
根据重叠情况的变化，7月份新房和二手房市场的客户重叠程度略微降低了0.2个百分点。2025年7月，新房和二手房市场之间的客户重叠率为11.8%，与上月相比减少了0.2个百分点，而与去年同期相比则基本没有变化。这说明两个市场的客户群体基本上维持着相对稳定的市场份额，并且长期维持在20%以下，客户群体之间的区分度比较大。
根据不同能级城市的状况分析，七月份二手房与新房市场的关联程度持续轻微降低。具体来说，顶级、新兴顶级、二级和三级城市分别比上个月减少了百分之二、百分之四、百分之一点和百分之三点。关联程度依然维持着“城市能级越低，关联度越强”的规律。今年前七个月，新式都市和次级都市的购房人群在新建住宅与现房交易市场中的相互重叠程度平均值是十二分之一，十三分之一，分别比去年降低了四个和两个基本单位；同时，高端都市和基层都市的相互重叠程度分别是八分之十一，十六分之一，和去年的数据相差无几。低能级城市新住宅供应丰富，二手房也多属于近期建成，购买者在价格与品质上反复斟酌；高能级城市的新建与存量房产在种类、位置、设施、成本等层面区别分明，购买者意向明确，因此选择交集较小。
客户重合状况的衡量方式为，同时关注新房与二手房的寻房者数量占寻房总人数的比重，这个比例揭示了新房与二手房市场的客户群体相似程度。比例数值越高，说明两者间的客户群体相似度越强。当比例数值达到百分之百时，代表两个市场的客户群体完全一致。而比例数值为零的情况，则意味着两个市场的客户群体没有任何关联。
2.二手房找房人数占比
当前，购买二手房的群体依然是市场中的主要力量，虽然近期相比上个月有所减少，但与去年相比，整体增幅达到了五个百分点，2025年7月，全国范围内寻找二手房的人群比例是百分之六十二点一，比前一个月下降了百分之一点四，不过比起去年的这个时候，这个比例增加了百分之二点五。整体来看，二手房寻找人数比例正在增加，1-7月间寻找二手房人数比例的平均值为66%，比上一年同期增长了5个百分点。
各个能级城市中，二手房寻找者比例都超过了半数，7月份与上个月相比，这个比例都有一些减少。统计表明，一线城市（63.8%）最多，其次是二线（63.2%），再次是新一线（61.7%），最后是三四线（58.6%）。一线城市比三四线城市高出5.2个百分点。
3.二手房市场分流强度
市场上购房者的目光逐渐从二手房移开，导致二手房对新房市场的吸引作用暂时减弱。2025年7月，二手房对新房市场的吸引力为28%，这个比例指的是在关注新房的人群中，有28%的人也在关注二手房。与上个月相比，这个比例下降了1.4个百分点，但与去年同月相比，还是增加了5.2个百分点。
根据不同能级城市的状况分析，二手房对新房市场的分散程度不断显示出“能级越低，分散效应越强”的现象。在各个能级城市里面，三四线城市的购房人群分散程度最为显著，七月时达到了33%。相比之下，一线城市的分散程度最小，为20.2%。新一线和二线城市则处于这两个极端之间。低能级城市的新建住宅与已使用一段时间的房产购买者高度重合，价格可商量的稍旧房屋具备很强的可替代性，只有具备额外空间大、性价比高等更佳条件的房源才会引起购买者关注；高能级城市购买者构成差异明显，比如，在价格相同的情况下，倾向便捷交通或优质学区的购买者会挑选中心区域的小面积二手房，而追求更佳居住环境的购买者则倾向于选择面积宽敞、社区环境好的郊区新房，由于购买意图不同，选房标准自然有别。七月份，不同等级城市的资源调配幅度跟去年同期比都减少了，具体来说，龙头城市、新兴重点城市、普通地级市以及县级市分别比上个月降低了百分之一点一、百分之二、百分之一和百分之一点七。
二、重点46城二手房市场分流强度
总体来看，大部分城市的二手房市场对新房市场的吸引力较弱。根据安居客研究院最新掌握的信息，7月份二手房对新房的吸引力超过40%的城市仅有哈尔滨，这个数字比上个月减少了2个；而吸引力在30%以上的城市有14个，这些城市占总数的30%，与上个月相比，这个比例大幅度下降了11个百分点。四个城市中，疏散压力最小的是上海，其次是咸阳、杭州和天津，这些城市的疏散压力数值都在20%以下，其中上海的疏散压力最为轻微，具体数值为16%。
根据发展态势分析，七月时走势发生转变，二手房吸引新房客户的能力呈现减弱，增强的幅度较小：有四十一个城市此类能力减弱，仅有五个城市增强。其中，天津市减弱程度最为显著，减少了六个十分之一；南通市与徐州市面临的此类竞争压力增大，分别增加了一个百分点与七个十分之一。
三、市场反应（典型7城）
寻找房产的活跃度是市场上潜在买家寻找房源意愿的真实体现，这种意愿直接关联到未来市场的交易状况，是一个更为预见的参考标准。安居客研究院的监测结果显示，七月份，购买新房和现房的热度持续降低，其中购买新房的活跃度降低的幅度明显超过购买现房，购买新房的活跃度指数比去年同期减少了百分之七点九，而购买现房则减少了百分之二点一。
分析找房活跃度跟交易实况得知，活跃度指标（实线）往往在交易数据（虚线）转变前3到4个星期发生波动。2025年新春过后，2月份，购买新房跟二手房的活跃度达到最高点然后减少，交易量则在3月份达到顶点，并且当活跃度降低时，交易量也跟着下降。依据7月份公布的租房意向分析，我们依据租房需求热度精确预测了7月份新房与二手房市场交易量将轻微同比减少。实际情形显示，对7座城市进行密切观察后，新房、二手房7月份的交易单元数同比分别降低了20%和3%。根据7月份的找房热度数据统计，新房屋和二手房的寻找热度相较于6月份分别降低了0.7个单位和0.5个单位，这说明8月份新房和二手房的交易市场可能会继续呈现轻微的环比下降趋势。
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