今年九月十五日，《住房租赁条例》（简称《条例》）即将正式生效。这是我国首部针对住房租赁行为进行规范的法规，因此备受社会瞩目，并由此引发了关于“房东税”问题的诸多讨论。
《条例》提出，出租方需遵循要求，借助租赁服务网络等途径，把租赁契约提交给租赁房产所在地的房产管理机构存档。对于此事，部分市场看法指出，存档行为意在为“房东税”铺平道路，并且，“房东税”的实施将促使租金上涨。
对于这一情况，众多业内权威人士以及多个地区的税务机构相继表明，租赁房产纳税乃长期实行的准则，并非法规推行后增设的税目，同时劝诫民众切勿轻信误导性言论。
“房东税”要来了？业内：备案≠征税
《住房租赁条例》第八条提出，出租方需遵循相关要求，借助住房租赁管理服务平台等途径，将住房租赁协议报送至租赁房屋所在地的房产管理机构存档。第二十七条进一步说明，若出租方与承租方经由住房租赁中介机构订立住房租赁协议，则由该中介机构负责办理住房租赁协议的存档手续。
此外，《条例》第三十条明确指出，县及县级以上地方的房产管理机构须运用住房租赁管理平台，执行合同登记备案、租赁房产信息维护、数据统计监控等管理任务，同时需与民政、自然资源、教育、市场监督、金融监管、公安、税务及统计等机构构建信息互通体系。
《住房租赁条例》的执行时间日益临近，关于“房东税”即将出台的消息在社交平台和租房群体间迅速传播。部分网友将条例里提到的“备案”义务和“新增税种”直接挂钩，认为备案和信息共享是为全面征收“房东税”做准备，另有一些网友分析，“房东税”实施后房东可能会把增加的成本转嫁给租客，这最终会导致房租上涨。
针对这个情况，以上海市为例，新京报贝壳财经记者拨打了12366纳税服务热线，税务热线的工作人员答复称：个人房屋出租的税务政策保持不变，出租房屋的业主需要履行纳税责任，新颁布的《条例》并没有增设其他税目。
另外，不少地方的税务机构也对此事作出了解释说明。微信公众号“成都税务”发布的内容表明，租赁房产所涉及的相关税收政策，是沿用多年的既定做法，并未因为《条例》的颁布而有所变动，也未曾增加所谓的“房东税”。
上海交大住房和城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰谈到，租赁合同登记是健全租赁住房市场监管的必要措施。这项登记工作的根本目的在于公正合理维护出租人和承租人的合法权利，并且帮助政府部门及时掌握租赁住房市场的整体情况、最新变化以及实施风险防范。全面合同备案在客观上，为加强税收征管创造了更优越的技术环境，也为征管工作提供了更扎实的数据支撑。
然而即便如此，合同登记并不必然导致征税，这两者之间可以说毫无关联。征税必须以相关法规为依据，并非以合同登记为基础，合同登记本身并不能直接作为征税的凭证。至今也未曾发现税务机构声称会根据合同登记信息主动追缴税款。
上海易居房地产研究院副院长严跃进补充说明，这项条例的颁布，本身并不关乎税收政策的变动。这项条例颁布，最初的目的是处理2018至2019年长租公寓出现的问题。近两年在房地产风险得到妥善处理的情况下，着眼于房地产发展的新形态和租购并重的政策方向，在立法层面积极推动并实施有效保障措施。规定里没有说到税款事项，也没有计划增加新的税负。政策出台前后，涉及税款的政策维持原状，房东们不用过分担心。
按照现行政策，房东需缴税多少？
依照现行法规，出租房产属于应税行为，相关税负如何计算，是否会加重业主的经济压力，这是需要关注的问题。
个人房屋租赁需缴纳多种税费，包括增值收益税、房产使用费和个人收入税等。月租金额未达十万元的部分，无需缴纳增值收益税。不过，不同城市会根据实际情况调整税率，形成特定的综合征收比例。
以上海为例，当地税务热线人员说明，个人出租房产，若月租金所得低于十万元，将适用百分之二点五的综合税率；若月租金所得超过十万元，综合税率约为百分之四。
北京地区个人出租房产，同样设有清晰的税费规范，月租金所得若低于十万元，整体征收比例是百分之二点五。广州、深圳等城市，也实施了类似的综合税率措施，借助“综合征收”这一方式来简化税务核算过程。
另外，一些其他城市也推出了配套的扶持措施。比如成都地区，针对个人出租的房产，只要是在成都住房租赁交易服务平台完成签约登记的，就可以适用零税率进行税收征管。个人出租住房若未在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，可以不缴纳城镇土地使用税和印花税；房产税按照2%的比例计算；月租金在10万元以下的，可以不缴纳增值税，超过10万元的，按照1.5%的比例计算；个人所得税按照10%的比例计算。总体而言，房东需要承担的综合税负，远远低于网络上流传的“20%-30%”的说法。租客凭借备案合同，能够获得每月800到1500元的个人所得税专项附加扣除优惠。
依据北京和上海统一规定的税率2.5%来计算，假如月租金为4000元，那么应缴纳的税款大约是100元，并不是传言中所说的10%或20%的高税率。
事实上，房东出租房产本应缴纳税款，然而在具体执行层面，众多房东对此缺乏了解。严跃进指出：纳税是每位公民的责任。出租房产属于商业活动，依照税法规定已形成纳税情形。不过，为何在实际中极少见到房东履行纳税义务？这主要是因为租赁协议通常仅限于房东与租客之间的私人约定，协议金额相对较低，其性质与公司签订的合同在经营层面存在显著差异。因此，在实际操作中，房东在出租房产后很少主动进行税务申报。
要是租客向房东申请开具房票，并且租客所在单位支持费用报销，那么房东就必须在税务软件里生成票据，这个过程中需要缴纳相关税款，主要涉及个人所得税和房产税，税率是综合征收比例，具体为2.5%。
《条例》出台有助规范住房租赁市场
新出台的法规对租赁参与各方如房东、租客、租赁公司和中介等均作出详细指引，同时规定加强监管力度，严肃处理违规行为。
严跃进谈到《条例》颁布的情况时指出：备案合同并非旨在增加税收。将合同录入备案系统，主要是为了管理租赁行为并保证合同资料完整。租赁平台与相关机构的连接，重点在于同公安系统的对接，目的是从流动人口管理层面改进居住证的申请流程。租客若持有备案合同，申请居住证及使用公积金支付房租等事务将更加方便。
《条例》除税费规范外，在诸多方面取得显著进展。针对租客权益保护，例如第十条具体规定，除非租赁合同中有明确约定，出租方若无合理依据，则禁止随意扣除押金。
《条例》明确表示，出租者不允许运用暴力手段、恐吓言语，或是其他违法途径，来迫使租客终止租赁协议，或是搬离租赁的房屋。另外，《条例》也首次下达禁令，禁止将厨房、卫生间、阳台、走廊、地下储藏间、车库等非生活区域，单独用于居住目的出租，一旦违反，将面临最高十万元的行政处罚。
新京报贝壳财经记者 徐倩 潘亦纯
编辑 杨娟娟
校对 杨利
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