来源：得到App《政经参考》
租金持续下跌
先观察一下租赁市场的当前状况。国内重点城市的租赁市场，普遍出现了价格下挫的现象。
先观察一线城市状况，依据中国金融数据和分析工具提供商万得的数据，2024年11月，代表房租价格整体状况的北上广深二手房租金指数，已经恢复到数年前的状态。
而租金下跌并不止在一线城市才有，而是成为全国性趋势。
据房地产数据平台中指研究院发布的信息，2024年国内主要城市房屋租赁费用普遍降低了2.72个百分点，其中高级别都市的租金下滑了2.29个百分点，中级别的都市租金减少了3.01个百分点，而普通级别都市的租赁均价也下降了2.38个百分点。
这种跌势到2025年还在继续，今年五月，依据中国住房租赁市场监测机构克而瑞长租发布的信息，主要八个城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都，这些地方的集中式公寓，平均租赁价格比去年降低了2.6%。其中上海和成都的降幅超过了6%，武汉保障性租赁房的价格更是只有市场价的一半。这种下跌的幅度，如果几年累计下来，就比较可观了。
掌握了高线城市及全国范围的租赁价格总体态势，我们接着深入到各个区域和社区来审视细部状况，这种租赁成本下滑的倾向变得更为显著，也更为贴近人们的切身感受。
以上海作为参照，专注房产领域的卢俊老师及其团队于2025年1月所采集的信息表明，陆家嘴、静安寺以及黄埔滨江这三个中心区域，其租赁价格有所降低，大致减少了九到十个百分点，邻近地带的下降幅度介于五到十五个百分点之间。
深圳作为另一座一线城市，其房租也面临下滑压力，智谷趋势这一知名财经新媒体平台的数据显示，福田、坂田、宝安等区域的租赁价格均出现不同程度的降低。福田中央商务区的一套三居室，月租金从1.6万元调整至1万元，降幅接近四成。通常每年五月至九月是租赁市场的传统高峰期，但根据今年实际状况和未来走向分析，今年可能难以出现旺季效应。
再以新一线城市杭州为例，浙江经视曾报道，丽晶国际小区曾被誉为杭州网红第一站，2021年单间月租普遍在3000元起，租户透露，原先3000元仅够租一室一厅，如今能租两室一厅，过去中午12点左右电梯常需排队，现在乘坐电梯几乎无人等候。
观察可知，无论位于顶级都市的中心区域，还是新兴城市的知名社区，都不可避免地遭遇租赁价格下调的情况。
经过全面审视整体租赁市场状况，可以发现不同城市与房产类型的租赁费用存在显著差异，情况各有不同。按城市级别来观察，在北京和广州这样的一线城市，由于对保障性租赁住房的供应数量进行了严格管理，租赁价格因此受到的抑制程度相对较低。与此同时，在上海和深圳这类城市，由于保障性租赁住房实现了大规模的投放，租赁市场的价格承受了明显的下行压力。
四大核心原因
知晓了此事后，我们探讨租金普遍降低的缘由，依我之见，是房地产租赁市场的供需状态出现了根本性变动，关键因素包含四个方面：
第一，宏观经济范式转换下的需求收缩。
当前租金市场的萎靡，本质是居民部门资产负债表衰退的显性化。
经济增速放缓，导致个人收入增长缓慢，降低了城市中产和准中产的购房能力。另一方面，居民收入预期出现变化，就业市场也存在不确定性，使得租客对房租更加关注，更倾向于选择短期租赁、低廉租金以及低额押金的住房。
由此造成租赁市场出现深层萎缩，消费能力下滑影响到住房消费，具体体现为，租期长度减少、多人共享住房现象增多，以及每个人租住空间变小等情况。
第二，人口流动格局带来的租房市场重构。
受政策与市场双重影响，大城市人口聚集的趋势正在减弱。2024年，北京、上海的居民数量分别减少了2.6万和7.19万。广州、深圳虽然居民数仍在增加，分别多了15.1万人和19.94万人，但与2019年新增的四十多万人的速度相比，已经减半。
二零二四年，四个主要都市总人口增加了二十五万以上，与二零一九年八十四万的增幅相比，减少了百分之七十。外来人口数量不断减少，加上大学毕业生求职困难，正在改变租房市场的需求情况。
第三，存量房的堰塞湖效应持续释放。
具体而言，二手房市场变现能力减弱，众多二手房滞销，被迫转为租赁，大量房产突然进入租赁领域，造成了强烈的冲击。
据中国房地产报消息，北京二手房当前待售房源数量，已经达到14万套以上，积压房产持续增加，并且短期内看不到减少的势头，不少房主反映，房屋挂售数月乃至两三年，依然难以脱手，于是被迫转而投向租赁领域以减少损失，这一行为更加重了租赁市场的供过于求状况。
这种被动提供，造成租房价格持续走低，房源挂售后每月降价变成惯例；更为严重的是，由于“卖旧换新”的流程中断，往后将有更多追求更好居住条件的房源，非自愿地涌入租赁领域。
第四，也是最重要的一点，就是各地保障性租赁住房的批量入市。
以深圳为例，我整理了该市最近八个批次保障性租赁住房的资料。目前仅此城市，已有将近一万二千套保障性租赁住房投入使用。从租金标准来看，保障性租赁住房的收费与外部市场相比，通常处于市场价格的百分之六十至百分之九十之间。
同样，上海也面临这种情况，依据克而瑞长租所发布的信息，到2025年新增加的出租房产里，保障性租赁房的比例已经高达58%，其平均租价大幅度低于普通市场化的公寓；此外，区域分布也使得市场出现更严重的差异——例如上海众多保障性租赁房集中在中环以外，因此这些地方的租金下降得更加显著。
这些关键点彼此影响，不断加剧，最终构成了租金下滑的恶性循环，导致市场下挫的幅度，比很多人料想的要大得多。
租金市场的深层信号
最后我们考察租金不断降低，传递出中国房地产业发展的若干明确信息。
首个信号，极为明显，在于房产投资理念的转换。以租赁回报率这个核心参考来看，近期各处城市的租金获利确实略有增长，但实际情况是，这并非租金增长所致，而是房价下滑幅度大于租金降低幅度，所引发的“分母效应”。换言之，当分母数值减小，收益便相应提高。
我个人觉得，往后几年，房屋租赁的回报率会持续高于银行存款的收益，这种情况很可能会成为普遍现象。但是，必须指出的是，这并不代表直接购房后出租就是明智之举，因为尽管可能获得更高的收益，但未必能顺利租出去，出租率直接影响了资产变现的效率，同时还要考虑必要的维修成本，如果不是专业的投资机构，一般不建议普通人涉足。而且，不少地区还存在着房价可能进一步下滑的隐患。
第二个信号，反映了中国人的居住观念出现了根本性变化。房价的预期发生了逆转，“用来住”的价值，而不是“当作投资”的功能，再次成为大家最关心的重点。
一方面，保障性租赁住房大量供应，减轻了必须购房的压力，年轻人更愿意选择“持续租赁加节约开支”的生活模式，近两年，许多研究机构都进行了相关调查，主要发现之一，就是租赁价格降低促使更多年轻人决定延缓购房打算，甚至一些中年群体，也开始认可稳定租赁的居住方式，将来“租赁为主”的时代或许会真正来临。
另一方面，人们的住所挑选也变得更为实际，更加看重价值与价格的平衡。租房者对超出正常水平的装修费用和地理位置附加值的接受程度正在降低，转而满足于基本功能，有些甚至从城市中心区域搬到地铁线路的较远站点。同时，租赁市场的力量对比发生了变化，房东与租客之间的竞争更加激烈，决定租借条件的主动权逐渐转移到了租客手中。这些变化给房地产的金融功能带来了更强烈的震动，当租赁收益不足以补偿持有期间的开销，投资房产的基本依据会被根本性地改变。
第三种征兆在于，租赁领域出现的波动，映照出社会资源分配方式的重大转变，从长远角度出发，有利于缓解社会层面的担忧情绪。
过去十多年，房产拥有者借助房价飙升，得到了远超社会平均水准的财产性收益，这种现象使得社会阶层差距更加显著。如今房租降低，租客的经济压力得到缓解，房东的获利空间受到挤压。这实际上形成了一种财富重新分配，资金更多地流向了房屋使用者，而非房屋所有者。
所以，租金降低的根本原因，在于民众借贷额度达到高点后的自动修正，业主方面是“去除虚高”，有些不得不降低价格出售，促使房产市场更快消化。租客方面则是“隐性节省”，无形中提升了手头余钱，减轻了生活开销。
地方当局借助保障性租赁住房来控制住房价格，以此减轻社会整体负担和担忧。这一举措可视为中国式“租客友好型社会”的初步形态，然而其后果，或许是房地产行业相关产业的不断衰退。
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