找房子是所有海外学生求学过程里，次于读书的另一件头等大事。签约租房、屋子大小、周边环境、合租伙伴这些方面，对日常日子影响很大，进而关系到学习状态。依据网络公开信息统计，在主要留学国家里，租房费用一般占留学生生活总开销的百分之三十至百分之六十五，换言之，将近一半的留学花费都用在住房租赁上。以新加坡为例，若按每月房租八百至一千八百新币来计算，租房费用所占比例大约在四成五到六成五之间。
所以，租到称心如意又合乎需求的住处，对于留学过程能否顺畅、学习感受能否优化至关重要，同时也是确保留学安稳且收获颇丰的必要条件，租房这件事本身就备受关注，因此相关讨论在众多网络平台持续火爆。以新加坡为例，在小红书这个平台上，关于“新加坡学生租房”这个主题，人们点击查看的次数已经达到了3600万以上，而参与讨论的留言数也超过了51万，这些数据充分反映出，对于留学生来说，租房这件事有多么受到大家的重视。
新加坡留学生找房子时，有很多细节必须特别注意。从看房到搬离，任何疏忽都可能导致经济损失，甚至遭遇租房骗局。中国驻新加坡使领馆今年发布通知，告诫留学生留意租房中的风险。新加坡中国学者学生联合会作为学术团体，一直帮助同学们掌握租房程序，明确法律规定，并预防欺诈行为。租赁房屋的步骤依次包括：明确要租的类型，寻找合适的房源，协商具体条款，签署正式文件，搬入住所，最后搬离并整理干净。这些环节和国内租赁的常规做法不完全相同，许多留学生没有独自租房的经历，对相关规定不熟悉，可能会遇到经济上的损失，严重时还会导致法律方面的麻烦。
验明正身：核查房东与中介资质是维权第一步
通常情况下，寻找新加坡的出租房源会借助当地网站或平台进行,确认出租方与中介具备合法资格,这是维护自身利益的首要环节。
首先，能够利用新加坡建屋发展局（Housing and Development Board，简称HDB）或者城市重建局（Urban Redevelopment Authority，简称URA）的网络平台，来核实房产是否满足租赁要求。政府组屋若未获许可对外出租，则构成违规操作；而市建局负责监管的私人公寓，同样需要符合最短租赁期限、使用性质等方面的政策规范。以建屋发展局为例，整套出租的政府组屋每户最多允许6位租客（不包括房东亲属）；倘若仅出租部分房间（即房东继续居住），则每间房间最多可住2人。超出居住人数上限属于违规情形，房东或中介或会因此受罚，租客的权益也无法确保。新加坡对合法住宅租赁设有最短租约时限：政府组屋的最短租约是六个月，私人住宅（包括公寓或排屋）则为三个月。低于此时限的住宅租赁被视为非法短租，不受法律维护，留学生需对这类“月租”“周租”的宣传保持警觉。
其次，需要确认中介是不是注册的房地产经纪人，可以在新加坡房地产代理理事会，也就是CEA的官方网站上查询确认。正规中介必须具备有效的中介执照，或者拥有房地产经纪人注册编号，并且要遵守《地产代理法》的规定。如果中介不能提供注册编号，或者不愿意透露身份信息，留学生需要保持警觉，不要通过不正规的方式签订合同，以免在出现争议时无法维护自己的权益。
警惕“双面中介”：厘清服务对象与费用陷阱
不少留学生以为“所有中介都保持中立”，其实，中介往往只维护“出资者”的利益。通常情况下，留学生接触到中介多由房东聘请，他们代表房东立场，工作内容包括为房东寻找租客、介绍房屋、洽谈租金条件等。所以，若经房东的中介看房，必须弄清楚对方是“站在房东角度”的中介。新加坡租房行业里，一年以上的租赁协议一般都按规矩，委托中介的一方承担服务费用，留学生假如没有找中介，就不用掏钱，费用由房东承担，但存在一种违规行为，就是中介同时向房东和租客收钱，却只帮房东忙，这种做法不合规，却偶尔能看到这类状况常见于初次抵达新加坡、对当地租赁制度尚不熟悉的国际学生群体。倘若并非学生自主选择的中间人却索要佣金，便属于代表双方利益的情况，务必事先获得房客的书面许可。根据CEA的明确规定，禁止在未获书面授权的前提下进行代表双方的业务，一旦中介违反规定，房客可以提出申诉。
一种常见的风险情形是：中介陪同留学生参观房产时声称能够协助协商价格，但在实际操作中明显偏袒房主，最后还要求留学生支付等同于一个月租金的佣金。这种行为有可能会涉及“双重收费”的违规行为，留学生必须增强防范意识。现在需要向中介确认其具体角色，是作为房东的代表还是作为租客的代表。如果中介希望留学生签署租客代理协议，应该索要正式的书面材料，倘若对方不提供或推辞，则表明可能存在疑虑。概括而言，学生应当仅向那些切实提供帮助的机构缴费，同时必须签订正式的协议文件，其中清楚注明机构的性质、代理的职责以及服务的具体内容，以此来避免自身的权益受到侵害。
意向协议：确认无误再签署避免急于“锁房”风险
意向书在新加坡租房环节中作用显著，通常见于选定房源后，用以表明租赁意愿，同时明确初步租赁条款。该文件虽非正式租赁契约，却具备法律效力。意向性文件里通常列有租赁费用、租赁时长、保证金数额、迁入时间等关键信息，并且会附带诚意金，这个数额一般相当于一个月的租赁费用。文件上需要清楚写明：假如出租方或中介方没有签署正式合同或者改变决定，那么这笔诚意金必须全部退还；假如承租方没有正当理由就撤销意向，出租方或中介方有权将诚意金留下作为补偿，不过具体金额可以商议。另外，意向书需要明确正式签订租赁合同的准确时长，以防止出租方或中介机构故意拖延，造成承租方错过合适的租赁时机，部分出租方或中介机构会促使承租方迅速签订意向书并支付定金，意图“预留房源”，承租方必须在完全核实房源及租赁条款无误的情况下，方可签署文件并完成付款，这一点至关重要。
合同仔细审：警惕“所有损坏租客担”等关键陷阱
订立正式租赁协议是新加坡租赁活动中的核心法律步骤。一旦签署，该协议即产生法律约束力，违反约定可能引发经济赔偿和信用记录受损。留学生于签署正式租赁协议前后，须留意以下注意事项：
外国学生签订租赁协议时，必须逐字逐句仔细审视合同内容，不能完全信任出租方或中介的口头说明，尤其是关于责任划分方面，例如物品损坏后的维修责任、电器出现问题的处理方式等，这些条款必须写得清清楚楚。要特别注意防范不公平的约定，比如“所有损失均由承租人承担”之类的表述。另外，最好在签订租赁合同之前或者搬入新居时，和出租方或代理机构一同检查房屋，用照片记录下墙壁、地面、家具以及电器设备等原有的破损状况，这些影像资料可以作为退租时退还押金的依据。倘若不能协调同步检查，也必须在新迁入的第一天自行拍摄照片并妥善保存。
印花税：保障租约法律效力的“必选项”
签订租赁协议之后，十四日内租户需要支付印花税，这项费用由新加坡税务局收取，一般由租客负责，其数额大约相当于租赁期间租金总额的百分之零点四。
印花税是法律规定的义务，需要准时完成缴纳。没有缴纳印花税的租赁协议，在法律上无效，出现争议时不能当作有效凭证去仲裁或打官司。只有租赁合同贴上印花，里面关于双方责任、违反约定和支付租金等条款才真正生效，能够依照法律追究责任。在特定情况下，支付印花税显得格外关键，比如房东不退还押金，或者房东单方面中止合约，又或者房东强行让租客搬离。
凡已缴付印花税的租赁契约，方可作为正式凭据提交小额索偿法庭审理。从当局立场而言，征收印花税能够规管新加坡的租赁交易环境，用以制止私下租赁交易、偷漏税款及投机性活动。外国学生能够自己通过互联网支付印花税，或者请房产代理机构帮忙处理，不过必须确认税款数目对不对；要取得官方的电子缴税凭证，这是日后维护权益的关键文件。
房屋退租：押金纠纷高发区，影像记录是关键
押金争议是租赁周期尾端最常见的矛盾点。新加坡的留学生群体中，不少人因为对解除租赁程序不甚明了，又或者缺少必要的证明材料，结果导致押金被房东或中介无理扣下，有时还会面临追讨难题。通常情况下，租客需要至少提前一个月，用书面形式告知房东或中介自己的搬离意向。如果打算提前搬走，必须先核实租赁合同是否准许，同时确认是否需要协助寻找接替的租客。这类内容一般会在租赁合同里说明，需要提前查看清楚。租客在准备搬离时，要仔细核对合同里关于结束租赁的部分，具体要关注的事项有：
租赁合同通常规定，退房时需将住所整理得非常干净，最好聘请专业保洁团队实施彻底清扫，尤其要注意厨房的油污、卫生间的积垢以及水槽的淤塞，因为这些地方往往是房东或中介扣除押金时找茬的常见借口。
设备情况：家私要维持初始使用性能且无破损，墙体贴面不能有显著刮擦或钉子痕迹，地面铺装不允许留有划痕。
押金用于抵扣部分款项，常见项目涵盖维修开销、清洁成本、未结清账目等。需要清楚界定哪些开支可以合理动用押金。
押金退还期限通常为退房后14个工作日，不过具体时间需参照合同约定。
为了维护个人利益，退房当天最好进行全方位的影像采集，这包括用相机拍摄和用摄像机录制，需要记录的内容有：家私和电器是否完好无损（比如空调、洗衣机、灶具等要能正常操作）；墙壁的状态（检查是否有过损坏或被钉子扎过的痕迹）；地面和瓷砖是否存在明显的划痕或污渍。这些影像资料要与刚入住时的记录做对照，它们能作为有力的证明，避免房东或中介凭空扣留押金。
新加坡注重契约精神，奉行法治原则，所以，来此求学的学生租房必须仔细检查并明白租赁协议上的所有内容。遇到不清楚或不妥当的部分，要在签订前马上向房东或中介询问清楚，千万不要马虎签署。一份条款明确、公平的租赁协议，是维护学生租房利益的关键依据。只要依照契约条款尽职尽责，租客的正当权益一般能够得到切实维护。一旦产生争议或者遇到紧急状况，中国驻新加坡使领馆开通了领事援助服务专线，留学生能够随时联系以获取支持。此外，还可以联络新加坡中国学者学生联谊会，他们能够给予实用的指导以及必须的支持。
留学生必须承担起自己留学经历的主体责任，主动掌握新加坡关于租赁房屋的法规政策，在签订合同前充分进行知识储备和资料搜集，以此更有效地保障个人权益。只有这样做，才能将更多时间投入到学习中去，达成“安全留学，学业有成”的目标。（作者 郑龙系新加坡国立大学博士后、新加坡中国学者学生联合会主席）
来源：《神州学人》（2025年第8期）
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